Çin’deki emlak balonu Lehman etkisi yaratır mı?

Çin’de neredeyse 20 yıl süren “zamana karşı riskli yarış”, devlet başkanı Şi’nin tek cümlesiyle bitti: “Konut bir barınma aracıdır, spekülasyon aracı değil.” Bu cümle Çin’in en büyük inşaat şirketi Evergrande’nin 306 milyar doları aşkın borçla zora girmesine neden oldu.  Evergrande, 25 yıl önce 37 yaşındaki Xu Jiayin tarafından kuruldu. Henan eyaleti taşrasında doğan Xu, başarılı bir öğrenim hayatı geçirdikten sonra, devlete ait bir çelik şirketinde çalışmaya başladı. Pekin yönetimi özel konut mülkiyetine izin verdiğinde Xu fırsatı kaçırmayarak Evergrande’yi faaliyete geçirdi. Stratejisi, orta sınıfa yönelik makul fiyatlı konut üretmekti. Çalışanları Xu’yu işkolik ve büyük riskler almaya yatkın biri olarak tanımlıyordu. Evergrande, sürekli artan konut fiyatları nedeniyle çok hızlı büyüdü. Satışlar arttıkça, yeni konutlar için arsa stoku yapmaya başladı. 2018 sonunda inşaatlarının toplam alanı 132 milyon metrekareye kadar çıkmıştı.

Çin’in en zengin insanıydı

2008’de halka açılan Evergrande, daha sonra sağlık, eğlence parkları, maden suyu, elektrikli araçlar gibi alanlara yatırım yaptı. Ünlü aktör Jackie Chan’i maden suyu reklamlarında oynatırken, yerel bir futbol takımını satan almayı da ihmal etmedi.  Sürekli borçlanarak büyüyen Evergrande, bilanço karı elde ediyor ve düzenli olarak kar payı dağıtıyordu. En büyük hissedar olan Xu,  Çin’in en zengin insanı haline gelmişti. Ekim 2018’den bugüne kadar aldığı kar paylarının toplamı 5.3 milyar doları buluyordu. Evergrande’de ilk sıkıntı pandemi nedeniyle konut satışlarının yavaşlamasıyla başladı. Projeden konut satan Evergrande’nin ayakta kalması için satış hızının kesilmemesi gerekiyordu. Şirket çok etkili promosyonlar başlattı. Liste fiyatının yüzde 30 altına konut satışı yapılıyordu. Bu sayede 2020 satışlarını bir önceki yıla göre yüzde 20 artırıp, 112 milyar dolar ciroya ulaştı. Nakit akışı krizi aşılsa da, Çin Devlet Başkanı Şi’nin “yeni doktrini” Evergrande’ye asıl darbeyi vurdu. Başta teknoloji olmak üzere Çin’in zenginlerine yönelik sert tedbirler almaya başlayan Şi, hızlı artan konut fiyatlarına dikkat çekip “konut bir spekülasyon aracı değil, barınma aracıdır” demişti. Başkan’ın bu sözlerinin ardından sert tedbirler gecikmedi. “3 kırmızı çizgi” adıyla yayınlanan kararlarla, borçluluk oranlarının düşürülmesi istendi. Kriterlere uyum sağlayamayanlar yeni kredi alamayacaklardı.

Yeni kredi alamamak, yeni arsa almanın önünü kapatıyor, bu da proje üzerinden yeni daire satma imkanını ortadan kaldırıyordu. Bu yılın Haziran ayında Evergrande’nin inşaat alanı toplamı 50 milyon metrekareye kadar gerileyerek, son 3.5 yılın en dip noktasına indi. Bu düşüşe rağmen 223 kentte 778 proje devam ediyordu. İnanılması güç bir rakam ama, proje üzerinden satılan ve sahiplerine teslim edilmesi için tamamlanması gereken tam 1.4 milyon daire vardı. Xu’nun 1 Temmuz’da Tianenman Meydanı’ndaki Çin Komünist Partisi 100. yıl kutlamalarına katılıp, gülümseyerek “Partinin 35 yıllık üyesiyim” demesi de durumu kurtarmaya yetecek gibi görünmüyordu. Haziran’da aylık 11 milyar dolar seviyesinde olan satışlar Ağustos’ta 5.5 milyar dolara geriledi. Başta S&P olmak üzere kredi derecelendirme kuruluşları notları indirince, Evergrande tahvillerinin değeri de dibe yaklaştı.  Evergrande, yaşadığı likidite sıkıntısını “varlık yönetimi” ürünleriyle aşmaya çalışıyor. Yüzde 12’lere varan faizlerle Varlığa Dayalı Menkul Kıymet satarak likidite arıyor.  Ama sorun inanılmaz derecede büyük. Evergrande’nin 89 milyar doları bankalar ve tahvil sahiplerine olmak üzere toplam yükümlülükleri yaklaşık 306 milyar dolar. Boyadan kereste ve demire kadar pek çok tedarikçi alacağını tahsil edemediği için batma tehlikesiyle karşı karşıya. Toplam borç Çin’in GSMH’sinin yüzde 2’sine denk geliyor. Çin’de inşaat faaliyetlerinden kaynaklanan kredi riski sadece Evergrande’ye ait değil. Örneğin, Financial Times’taki bir makaleye göre yerel yönetimlerin toplam borcu devasa: 8.4 trilyon dolar. Büyük borç yükü altındaki yerel yönetimler, emlak krizine kadar gelirlerinin üçte birini inşaat şirketlerine sattıkları arsalardan karşılıyordu. Şimdi bu kaynak aniden kesildi. Eylül ayının ilk 12 gününe ait rakamlara göre arsa satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 90 geriledi. Öte yandan Çin’de halen 30 milyon boş daire müşteri bekliyor. Bunların toplam büyüklüğü 3 milyar metrekare. 

Lehman Brothers olmaz ama...

Evergrande’nin muhtemel batışı Lehman Brothers benzeri bir kriz yaratır mı? Buna ihtimal vermeyenler şu görüşü savunuyor:  “Lehman krizinde, hemen hemen tüm bankalar birbirlerine kredi vermeyi durdurmuşlar ve sistem kilitlenmişti. Çin ise kontrollü bir ekonomi. Evet Evergrande halen dünyanın en borçlu şirketi ama yükümlülüklerinin büyük bölümü Çin devlet bankalarına. Pekin bir talimatla bu borcun çevrilmesini veya Evergrande’nin başka bir inşaat şirketine devrini sağlayabilir. Sektörün tamamına yayılmadan krizi bastırabilirler.” Konuya temkinli yaklaşanlar ise Lehman etkisi yaratmasa da Çin ve dünyanın büyümesini de sekteye uğratabileceğini savunuyor. Nomura’nın Çin Başekonomisti Ting Lu, 2025-2030 arasında Çin’in ortalama büyüme hızının yüzde 4’lere düşebileceğini söyleyerek “Önümüzdeki 10 yılda bu rakam yüzde 1-2’lere inerse sürpriz olmaz” diyor. IMF hesaplarına göre 2013-2018 arasında Çin’in dünya büyümesine katkısı yüzde 28. Bu rakam ABD katkısının tam üç katı.