Konut krizine 4 çözüm önerisi

Konut fiyatları ve kiralar konusunda büyük şikayetler var. Piyasayı nasıl görüyorsunuz? Gayrimenkul sektörü hala çok dinamik. Konut talebinin gayet canlı olduğunu söyleyebilirim. Bu faizlere rağmen canlı mı? Evet faizler çok yüksek. Buna rağmen talep canlı. Kredi kullanılmadan yapılan peşin veya taksitli satışlar iyi gidiyor. Türkiye’de hayatın normal seyrettiği, faizlerin düşük olduğu dönemlerde konut satışlarının yüzde 35’i krediyle, yüzde 65’i peşin veya geliştirici firmanın sağladığı taksit imkanlarıyla yapılıyordu. Geçen yaz devlet destekli bir kredi kampanyası yapıldı. Bu dönemde satılan her 100 konuttan 45-50’si krediyle, 50-55’i peşin veya diğer yöntemlerle satıldı. Şimdi faizler yüksek. Konut kredili satışların oranı yüzde 15-20’lere kadar indi. Konut kredisi faizlerinin ciddi etkisi olduğu anlaşılıyor…

Evet faiz oranları en önemli etken. Aylık yüzde 1 faiz psikolojik sınır oldu. Şu anda faiz oranları nedir? En düşük oran yıllık yüzde 14. Yüzde 16-17’ye kadar gidiyor. Aylık  yüzde 1’in üzerindeki rakamların caydırıcı etkisi var. Faizin yüksekliğine rağmen “Piyasa canlı” diyorsunuz, bu nasıl oluyor? Türkiye’de yılda 1.4 - 1.5 milyon konut satılır. Bunun kabaca üçte biri yeni konuttur. Gayrimenkul Türkiye için hala çok önemli bir yatırım aracı. Bu yıl da bu rakamı yakalarız, en azından yaklaşırız gibi görünüyor. Bazı proje geliştiricisi firmalar kendi kampanyalarını yapıyor, taksit imkanı sağlıyor.  Banka fonksiyonunu üstleniyorsunuz… Bizim bankalar gibi finansman imkanımızın olması mümkün değil. Bankalar 120 aya, bazen 240 aya kadar vadeli kredi verebiliyor. Bizim yaptığımız bir miktar kolaylık sağlamak. Piyasanın gelişmesi için bankaların uzun vadeli kredilerle devrede olması şart.  Faizler yüksek, sektörün finansman imkanları sınırlı. Buna rağmen talep var ve fiyatlar yükseliyor. Bu nasıl oluyor? Bir yandan da herkes bir balondan, arz fazlasından bahsediyor… Arz fazlası yok, aksine özellikle kent merkezlerindeki projelerde arz eksikliği var. Bahsedildiği gibi fazla stok da yok.  Madem fiyatlar yüksek, sektörün konut arzı neden istenilen seviyede değil? Bugün bir proje geliştiricisi firma, İstanbul’un ortalama bir yerinde 500 dairelik bir proje yapayım dese, bunun hayata geçmesi 3-4 yıl sürüyor. Arsayı alacaksınız, projeyi geliştirecekseniz, tanıtımını yapacaksınız, temeli atacaksınız… Yani arzı yaratmak da o kadar kolay ve hızlı olmuyor. En büyük sıkıntı arsa galiba.. Özellikle İstanbul’da. Arsa maliyetinin toplam maliyet içindeki payı yüzde 40 ila yüzde 60 arasında.  Merkez Bankası’na göre göre İstanbul’da konut metrekare maliyetleri 6.400 TL civarlarında. Doğru mu bu rakam? Aşağı yukarı bu rakamlarda maliyetler. Son 12 ayda yüzde 40 arttı inşaat maliyeti. Biz artırmıyoruz fiyatları, maliyetler artıyor diyorsunuz… Aynen öyle. Proje geliştiricileri ortalama yüzde 10 kar marjıyla çalışır. Hesabımızı böyle yaparız. Maliyet artarsa, doğal olarak fiyat da artar. Şunu da söylemeliyim: Bir projenin geliştirilmesi 3-4 yıl sürer demiştim. Şu an satışta olan projelerdeki fiyatlar eski maliyetlere göre hesaplanmıştır. Son dönemdeki maliyet artışları yeni projelerin fiyatlarına yansır. Yani önümüzdeki dönemde fiyatlar bir miktar daha artabilir. Son dönemde çimento, demir fiyatları konusunda büyük şikayetler var. Bu fiyat artışları sürecek mi? Pandemi döneminde tüm piyasaların dengesi değişti. Tedarik zincirinde büyük sıkıntılar var. Biz, bazı girdilerdeki fiyat artışlarını bu olağanüstü dönemin şartlarına bağlıyoruz. Pandemi bittiğinde, bu anormallik de sona erecek. O zaman konut fiyatları da düşecek… Girdi maliyetlerinin tamamen eskiye dönmesini bekleyemeyiz tabii. Tedarik sıkıntıları bittiğinde hayat biraz daha normale dönecek. O zaman, varsa suni fiyat artışlarının de bitmesi doğal bir sonuç olacaktır. Kiralar da astronomik arttı… O tarafta da olağan dışı gelişmeler var. Pandemide evde daha konforlu yaşam trendi başladı. Daha iyi evlerde yaşamak, daha konforlu yaşam… İnsanların ev eşyası harcamaları arttı. Bu eğilim normale dönünce hem ev fiyatlarında, hem kiralarda bir normalleşme olur diye tahmin ediyorum.  Fiyat artışlarında yabancı talebinin de etkisi var mı? Yabancılar son 1 yılda kabaca 5 milyar dolarlık konut alımı yaptı. Elbette bir etkisi var. Çünkü kent merkezlerini tercih ediyorlar. En azından o segmentteki talepte etkileri var. Elbette bu sektörün de dinamiği, bir maliyet hesabı, kendi içinde tutarlı bir mantığı var… Bir yandan da, bırakın ev almayı, kira ödemekte bile zorluk çeken bir kesim var… Ki bu kesimin önemli bölümü orta gelir grubundaki gençler… Gençlerin sosyal medyada şahane bir tespiti var: Hayalimiz kira öder gibi ev sahibi olmaktı, şimdi ev satın alır gibi kira ödüyoruz… Yabancılarla birlikte 90 milyonluk ülke, yılda 1.5 milyon konut satışı gerçekleştiriyor ama özellikle gençlerin konut sahibi olma şansı azalıyor… Bu tespite katılmamak mümkün değil. Başta gençler olmak üzere, özellikle ilk kez konut satın alacak kesimi desteklemek gerekiyor. Nedir önerileriniz? Şöyle sıralayayım:  • Yeni konut satışlarındaki KDV oranı kalıcı olarak yüzde 18’den yüzde 8’e indirilsin. • İlk kez konut alacakların, özellikle gençlerin kredi kullanımına devlet desteği verilsin. Bunun örnekleri var. Türkiye’de bir dönem yapıldı, dünyada da yapılıyor. • Geçmişteki Arsa Ofisi benzeri bir kurum devreye girmeli. Bu kurumun görevi konut yapımı için arsa üretmek olmalı. • Üretilen arsalar konut üretimi için özel sektörede açılmalı. Biz kamu-özel ortaklığı modelindeki gibi projelere girerek daha düşük arsa maliyetiyle, daha uygun fiyatlı konutlar üretebiliriz. TOKİ, Emlak Konut, KİPTAŞ gibi kamu kurumları  orta alt gelir grubuna yönelik konut üretimini başarıyla yapıyor. Arsa sıkıntısı çözülürse, özel sektör de daha uygun fiyatlı konut üretir. Tabi şöyle de bir durum var: Türkiye’de çalışan kesimin ücretleri uzun yıllardır enflasyona endeksli. Buna özel sektör de dahil. Konut fiyatları bir yılda yüzde 40’tan fazla arttı. Oysa ücretlerdeki artış yüzde 10-15’lerde… Buna yetişmek nasıl mümkün olacak? Bizim en büyük sorunumuz uygun fiyatlı arsa bulmak. Bu çözülürse fiyat baskısı azalır. Bir de maliyetlerdeki suni artışlara dikkat edilmesi lazım. Girdi fiyatlarının serbest rekabet koşullarında oluşması çok önemli. Bu iki koşul yerine getirilir ve biraz önce saydığım teşvikler sağlanırsa daha geniş kesimlere konut sahibi olma yolu açılır.