İstanbul’un gözde plazalarında çoğu mal sahibi için işler iyi gitmiyor. JLL Türkiye Kıdemli Direktörü Mahir Mermer ile kiralar, bina değerleri ve yeni trendleri konuştuk
Pandemiyle birlikte, ofis piyasasından da sıkıntılı sesler yükselmeye başladı. Nasıl piyasa? İstanbul ofis piyasası 2011’den 2014’e kadar en iyi zamanlarını yaşadı. Çok iyi bir talep, bu talebe uygun da arz vardı. Kaliteli binalar yapıldı. O dönemde 2014’te A sınıfı ofis kiralarında en yüksek metrekare bedeline ulaşıldı: 47 dolar. 2014’ten sonra Türkiye’de çok fazla olay yaşandı. Herhalde bu trend pandemiden önce bozulmaya başlamıştı. Öyle. 2014 sonlarında trend bozulmaya başladı. Şirketler yükselen ofis kirası maliyetlerini aşağı çekmek için “hot desk” denilen bir modele geçtiler. Nedir bu sistem? Örneğin 100 ofis çalışanı olan bir şirket düşünün. Şirket 80 kişinin oturabileceği, çalışabileceği bir ofis kuruyor. Zaten 20 kişinin dışarıda olacağı hesaplanıyor. Bu sistem yaygınlaşmaya başlayınca, talepteki artış da gerilemeye başladı. Sonrasında da Türkiye’de olaysız yıl geçmedi zaten… Maalesef öyle oldu. 2018’e gelindiğinde İstanbul piyasasında boş ofis oranı yüzde 25’lere çıktı. 2109’da biraz toparlanır gibi olduk. 2020’ye girerken piyasanın çok iyi gideceğini tahmin ediyorduk. Hatta ben çalışma arkadaşlarıma “2014 gibi muazzam bir yıl geliyor. Ona göre hazırlık yapalım” mesajını vermiştim. Ama yılın hemen başında pandemi patladı. Şu anda durum ne? Fiyatlar 2014 seviyesinin neredeyse yarısına düşmüş durumda. Şu anda İstanbul’da en kaliteli, en gözde ofisin metrekare kira bedeli 25 dolar civarında. En tepe fiyat bu. En kaliteli ofis binası derken, hangilerini sayabiliyoruz? Maslak’taki Orjin binası, Zorlu Grubu’nun Levent 199 binası, Anadolu Grubu’nun And Plaza’sı… Palladium ve Emaar’ı da bu grup içinde sayabiliriz. Nedir bu binaların farkları? Havalandırma kalitelerinin çok iyi olması, çoğunda açılır camlar bulunması, toplu ulaşıma yakın olmaları, depreme dayanıklı ve nitelikli inşaat… Kiralar düşünce binaların değerleri de düştü tabii… Kaçınılmaz olarak. 2104’te binalar 15 yıllık kira bedeliyle el değiştirebiliyordu. Şimdiki değerleme 10-12 yıl civarında. Dolar üzerinden hesaplarsanız yarıdan fazla düşüş var. (Oksijen’in notu: En yüksek kira bedeli üzerinden gidilirse 2014 için karşımıza 180 ay x 47 dolar hesabıyla metrekare başına 8 bin 460 dolarlık değer çıkıyor. Bugün ise 144 ay x 25 dolarlık hesapla metrekare değeri 3 bin 600 dolara kadar geriliyor)
Bu arada inşaat maliyetleri ne oldu? Metrekare başına 850 ila 1.100 dolar arasında. Arsa bedeli hariç. Evden çalışma sistemi pandemi sonrasında da süreceğe benziyor… Herkes bu sisteme alıştı… Evet, çok hızlı bir değişim var. Pek çok şirket merkez ofisini küçültüyor. Bazıları Avrupa yakasında küçülürken, Anadolu yakasında da küçük bir ofis kurmayı tercih ediyor. 2 uydu ofisin yeterli olabileceğini görüyorlar.
Var mı örnek verebileceğiniz şirket? Peugeot yaptı mesela Mey İçki’nin planlama yaptığını duyuyoruz. Aslına bakarsanız şirketlerin yüzde 90’ının gündeminde ofis küçültmesi var. Evden çalışanların bir kısmı işe döndüğünde çoğu eski ofis düzenini bulamayacak. Yabancı şirketlerde durum ne? İstanbul yabancı büyük şirketlere cazip gelecek A sınıfı ofis sayısı fazla değil. Yerli ofis geliştiricilerinin geçmiş dönemdeki satış politikaları bugün sıkıntı yaratıyor. Çoğu bina kat kat, hatta katlar bölünerek satılmış. Yabancı büyük bir şirket birkaç bin metrekare yer kiralamak isteyince, birden fazla mal sahibiyle muhatap olmak zorunda kalıyor. Bu durumdan hoşlanmıyorlar. Google gibi büyük firmalar, bırakın tek mal sahibini, birkaç kat tutacak olsalar bile tüm binanın tek sahibi olmasını istiyorlar. Binada hizmet aksamasın, sorun çıkmasın diye. İstanbul Finans Merkezi (İFM) nasıl etkiliyor piyasayı? Çok büyük bir proje bu. İstanbul’da şu anda 6 milyon metrekare ofis stoğu var. İFM’de toplam alan 1.4 milyon metrekare, Bunun 700 bini bankaların. Piyasaya 700 bin metrekare fazladan arz gelecek. 700 bin metrkarelik bu arz piyasadaki baskıyı artıracak tabii… Kaçınılmaz olarak. Bu maliyet ve bu kiralarla şu anda ofis yatırımı yapmak hiç mantıklı değil. Şu anda en gözde yerler neresi? Orjin’de yer yok bildiğim kadarıyla. Tek kat boş var, 2 bin metrekarenin üzerinde. Bu fiyat düzeyinden vermiyorlar. Piyasa düzelinceye kadar bekliyorlar. Emaar’a talep çok. 10 yıllık kontrat yaparsanız ilk 24 ay bedelsiz kiralayabiliyorsunuz. Bu da talebi artırıyor. Vadi İstanbul ve Anadolu And binası da iyi talep görüyor.