Emlak vergisi metrekare rayiç bedelleri belli oldu: Galataport bölgesi 1 milyon 459 bin, Teşvikiye 420 bin

Haziran ayı sonunda emlak vergisine esas arsa rayiç bedelleri güncellendi. Dört yılda bir belirlenen değerlerde yüzde 1500’e varan artış görülürken Beyoğlu’na bağlı ve Galataport bölgesi olarak bilenen Meclisi Mebusan Caddesi’nda metrekareye yaklaşık 1.5 milyon TL değer biçilirken Kadıköy Bağdat Caddesi 230 bin lira oldu 

Türkiye’de belediyelerin en önemli gelir kalemlerinin arasında emlak vergileri yer alıyor ve emlak vergileri her dört yılda bir toplanan ‘belediye takdir komisyonları’ tarafından belirlenen metrekare rayiç bedelleri üzerinden güncelleniyor. Geçtiğimiz haziran ayı içinde de arsa rayiç bedelleri Türkiye genelinde güncellenerek muhtarlıklarda askıya çıkarıldı ve 2026-2029 arsa metrekare birim değerlerinde 15 kata varan artışlar tepkilere neden oldu. Birçok kişi konuyu yargıya taşıma kararı alırken bazı mahalle muhtarı da, takdir komisyonları tarafından alınan bu kararlarda ret oyu kullanarak karara şerh düştü.

Şimdi İstanbul’da bazı ilçelerdeki yeni rayiç bedele ve geçen yıla göre artış oranlarına bakalım...

Artışlar, enflasyonun üzerinde 

Peki tartışmalara neden olan bu artış kararı nasıl alındı ve kimler tarafından alındı? Metrekare rayiç bedeli belediyeler tarafından kurulan takdir komisyonlarında belirleniyor.  

Takdir komisyonlarına belediye başkanı veya tevkil edeceği memur başkanlık ediyor. Geri kalan altı üye ise belediyenin yetkili bir memuru (mali hizmetler müdürlüğünden bir görevli) ile defterdarın, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur, tapu sicil müdürü veya tevkil edeceği bir memur, ticaret odasınca seçilmiş bir üye ve ilgili mahalle ve köyün muhtarından oluşuyor. Değerlemede, bölgenin sosyoekonomik gelişmişlik düzeyi, ulaşım ve altyapı olanakları ve son dönemdeki emlak alım-satım değerlerine bakılıyor. Böylece asgari birim değerlerin, yerel koşullara göre farklılaşmasına olanak tanınıyor. Takdir edilen bu değerler ise her yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak sonraki yıllara taşınıyor. Diğer taraftan cumhurbaşkanı, artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkili. 

Emlak vergisine nasıl yansıyacak? 

Yeni rayiç bedeller doğrudan emlak vergisi matrahını etkiliyor. Emlak vergisi hesaplamasında taşınmazın büyüklüğü, inşaat maliyeti ve arsa payı gibi farklı etkenler belirleyici. Örneğin arsa yüzölçümü 200 metrekare olan 10 daireli bir apartmanda daire başına 20 metrekare arsa payı düştüğünden metrekare birim değeri 20 ile çarpılarak arsa değeri bulunuyor. Ardından buna inşaat maliyeti de ekleniyor. Son olarak büyükşehirlerde uygulanan binde 2 oranı üzerinden emlak vergisi hesaplanıyor. 

Bununla birlikte bu değişiklik sadece ev sahiplerini değil, yeni ev alacakları da yakından ilgilendiriyor. Çünkü söz konusu karar, alıcıdan da satıcıdan da ayrı ayrı alınan yüzde 2 oranındaki tapu harcında da önemli ölçüde bir yükselmeye neden olacak. 

Ev sahipleri 31 Aralık 2025’e kadar dava açabilir  

- Takdir komisyonu kararına karşı kimler dava açabilir? 

Vergi Usul Kanunu’na göre ilgili odalar, muhtarlıklar ve belediyeler ile Anayasa Mahkemesi’nin, 13 Ekim 2012 tarihli kararına göre tüm emlak vergisi mükellefleri yani ev sahipleri dava açabiliyor. 
 
- Takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süresi nedir? 

Vergi Usul Kanunu’nda sayılan ilgililerin, kararın kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde dava açması gerekiyor. Diğer taraftan Emlak Vergisi Kanunu’nda ve diğer yasal mevzuatta, emlak vergisi mükelleflerinin dava açma süresi düzenlenmiyor. Ancak İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre ev sahiplerinin de 30 gün içinde dava açması gerekiyor. Fakat bu kararlar ev sahiplerine tebliğ edilmediği için 30 günlük sürenin, kararın muhtarlıklarda ilan edildiği tarihten itibaren başlayacağı kabul ediliyor. 
 
Diğer taraftan bu kararların genelde haziran ayı sonunda muhtarlıklara tebliğ edildiğini söyleyen İstanbul Barosu İdare ve Vergi Hukuku Komisyonu Başkanı Av. Eser Gültekin “Genel teamül 30 Haziran olduğu için emlak vergisi mükelleflerinin 30 Temmuz’a kadar vergi dairelerinde dava açma hakkı bulunuyor. Ancak 30 Temmuz adli tatile denk geliyor. Adli tatile denk gelen işlerde sürelerin, adli tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzatılmış sayıldığından süre 7 Eylül’e uzuyor. Fakat buna rağmen en yüksek mahkeme olan Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun, mükelleflerin yıl sonuna kadar dava açabileceklerine ilişkin bir içtihat var. Yani 31 Aralık 2025’e kadar dava açmak mümkün. 

Muhtarlara sorulmadı 

Diğer taraftan ret oyu kullanan muhtarlar ise komisyonda kendilerinin de bulunmalarına rağmen fikirlerinin sorulmadığını ve yapılan artışın fahiş düzeyde olduğunu söylüyor. 
 
Kadıköy Caferağa Mahallesi muhtarı Hanife Dağıstanlı: Aslında rayiç bedel dört yılda bir belirlendiği için bu artışlar normal. Ama tabii ki pek çoğumuzun geliri bu oranda artmadı. Diğer taraftan emlak vergisi belediyelerin de temel gelir kaynağı. Yani insanlar bir yandan belediyeden hizmet bekliyor, bir yandan da mevcut ekonomik sıkışmışlık nedeniyle tepki gösteriyor. Benim şerh koyma nedenim ise şu: Normalde komisyon toplanır ve komisyon üyesi olduğumuz için biz muhtarlara da fikrimiz sorulur. Ancak biz bu sürece dahil edilmedik. Önümüze imzalayalım diye bir karar koydular. Tabii ki belediye mali hizmetler müdürlüğü bu konuyu benden daha iyi biliyordur ama komisyonda muhtarların olmasının da bir anlamı var. Hangi sokakta piyasa değerinin daha yüksek olduğunu biliyoruz çünkü. 
 
Sarıyer-Kilyos(Cem Şaik): Hem vatandaş hem muhtarlar olarak herkes isyanda, bu kararı asla kabul etmiyoruz. 37 muhtar olarak karşı çıktık, mahkemeye gidiyoruz. Artış oranı yüzde 900’ün bile üzerinde. Bunu kabul etmemiz mümkün değil. Belediyeler usulsüzlük yapıyor, muhtarlarla masaya oturmadan böyle bir karar vermemeleri lazım.