Avrupa'da kira krizi: Büyük şehirlerde rekor artış

Bazı ülkelerde halkın yarısının kirada oturduğu Avrupa kıtasında hükümetler uygun fiyatlı konutlar ve kira artışını frenleyerek çözümler üretmeye çalışmasına rağmen, yüksek seyreden enflasyonun kira ve konut fiyatlarını baskılamaya devam edeceği öngörülüyor. Avrupa Birliği'ne (AB) bağlı kurum olan Eurofound'un araştırmasına göre, özellikle özel sektör kiracıları konut güvensizliği yaşarken bunların yüzde 46'sı artan kira fiyatlarını karşılayamayacağı için üç ay içinde konaklama yerlerinden ayrılmak zorunda kalabileceklerini düşünüyor.

Alışılmışın dışında yüksek enflasyon, faiz oranlarındaki artış ve artan inşaat maliyetleri konut sıkıntısını daha da kötüleştiriyor. Yüksek enflasyon gayrimenkul yatırımına da ivme kazandırırken kıtada bazı hükümetler kira artışlarını frenleyerek uygun fiyatlı konutlarla konut sıkıntısına çare bulmaya çalışıyor. Bu arada, yüksek enerji fiyatları ve kira artışları nedeniyle, halkın çoğunluğunun kirada oturduğu kıtada büyük şehirlerde yaşayan ailelerin konut ve ısınma için yaptıkları harcamalar bazı şehirlerde aylık gelirlerinin yüzde 50’sini geçiyor.

Kiralık ev piyasası üzerindeki baskı Ukrayna'dan göç ile son aylarda muazzam bir şekilde artarken Almanya’nın başkenti Berlin gibi büyük şehirlerde kiralık daire arayanların aylarca sürecek bir stres testine hazırlıklı olması gerekiyor. Berlin'den Londra'ya Avrupa'nın birçok kentinde aileler, yüksek fiyatlar nedeniyle ev sahibi olmayı imkansız görüyor.

Durumu yatıştırmak için politikacı ve uzmanlar, uygun fiyatlı konut eksikliğini sınırlamaya yardımcı olabilecek stratejiler planlıyor Avrupa ülkelerinde yüksek enerji, kira ve gıda fiyatlarının etkisiyle artan yaşam maliyetleri, grev ve protestoları beraberinde getirmeye devam ediyor. Öte yandan, Avrupa'da daha fazla insanın yüksek kirada sıkışıp kalmasının siyasi kutuplaşmalar ve daha büyük eşitsizliklere yol açması endişesi de mevcut.

Almanya

Nüfusu 84 milyona yaklaşan Almanya'da gayrimenkul piyasasındaki baskının hafiflemesi için yaklaşık 700 bin yeni konuta ihtiyaç duyuluyor. Ülkedeki konut açığı, artan inşaat maliyetleri, yüksek faiz ve mülteci akını nedeniyle 20 yılın en yüksek seviyesinde. Uzmanlar, birçok alanda inşaat yatırımlarının daha az cazip olduğunu ve son aylarda inşaat fiyatları ve faiz oranlarındaki sert artışların birçok inşaat projesini olumsuz etkilediğini belirtiyor.

Gayrimenkul uzmanlarına göre, artan inşaat maliyetleri, yükselen faiz oranları, yeni konut inşaatındaki düşüş ve ülkeye mülteci akını, konut açığının 20 yılın en yüksek seviyesine çıkmasına neden oluyor. Artan göç aynı zamanda arz sıkıntısı ve konut için yüksek talebin devam etmesinde etkili.

Rusya'nın Ukrayna'da başlattığı savaş sonrası Ukraynalıların Almanya'ya gelmesinin 200 bin ek konut talebi oluşturduğu kaydediliyor. Berlin'de eyalet hükümeti kira artışlarına yönelik protestolar nedeniyle binlerce konutun emlak şirketlerinden alınıp kamulaştırılması için referandum yaptı. Eyalet hükümetine tavsiye niteliği taşıyan bu referandumda 240 binden fazla apartman dairesinin kamulaştırılması için seçmenlerin yüzde 56,4'ü evet oyu kullandı.

Referandum sonuçlarının siyasiler ve emlak şirketleri üzerinde baskı oluşturması bekleniyor. Şirketler, nüfusun yarısının kirada yaşadığı Almanya'da değeri 100 milyar euroyu aşan 550 binden fazla konutu elinde bulunduruyor. Kiraların en fazla arttığı başkent Berlin'de ise nüfusun çoğunluğu kirada. Berlin'de ortalama kiralar 2010'dan bu yana yüzde 100’den fazla artış gösterirken, yeni dairelerin metrekaresi en az 26 eurodan kiraya veriliyor.

Avusturya

Konut talebindeki sıkışıklık nedeniyle kiraların keskin şekilde arttığı Avusturya'nın başkenti Viyana'da apartman dairesi için metrekare başına kiralama maliyeti 17 ila 20 arasında değişiyor. Viyana'da ortalamanın altında kazancı olan çok sayıda kişi devlet destekli belediye konutlarında yaşarken, bekleme süresinin giderek uzadığı bu konutlar için kayıtlar son üç yılda yüzde 26 arttı.

Danimarka

Danimarka, kurumsal yatırımcıların gayrimenkul satın alırken kiraları önemli ölçüde artırmasını zorlaştırmak için yasalarını değiştirirken, hükümet üç yıl önce Blackstone Yasası olarak adlandırılan yasayı kabul ederek, kira artışlarını engellemeyi amaçladı. ABD'li emlak devi Blackstone, önceki yıllarda Danimarka'da on binlerce kiralık daire satın almıştı. Kısa süre sonra, kiracılar onarım çalışmalarının eksikliğinden ve yüzde yüzleri aşan ağır kira artışlarından şikayet etti. Grup ayrıca kiracıları kıdem tazminatı ödeyerek kira sözleşmesini feshetmeye ikna etmeye çalıştı.

Blackstone Yasası artık, ev sahiplerinin mülkü satın aldıktan sonraki beş yıl boyunca kirayı artırmasını yasaklıyor. Yasa Danimarka'da aşırı kira maliyetlerine karşı bir "dönüm noktası" olarak kutlandı. Blackstone, şirketin Kopenhag'ın kira piyasasının sadece yüzde 0,5'ini oluşturduğunu belirtti. Bu hamleye rağmen, şehirdeki konut kısıtı ortadan kalkmadı. Danimarka'da hali hazırda uygun fiyatlı konutlar için de bir kota getirilmesi ve yeni binalardaki dairelerin yüzde 25'inin makul fiyatlarla kiralanması planlanıyor.

Fransa

Fransızların aylık en önemli harcamasının başında kira geliyor. Başkent Paris’te artan konut fiyatları yıllar içinde, dar ve orta gelirli aileleri daha çok banliyölere iterken, kiralık konut bulmak için gerekli şartlar zorlaştı. Fransa merkezli yardım kuruluşu Abbe Pierre Vakfı’nın 1 Şubat’ta yayımladığı rapor, ülkede 2022 itibarıyla 4,15 milyon kişinin barınma sorunuyla boğuştuğunu ya da insanlık dışı şartlarda yaşadığını ortaya koydu.

Rapora göre, Fransa’da evsizlerin sayısı 300 bine çıktı ve bu oran 10 yılda yüzde 140 artış gösterdi. Fransa Başkanı Elisabeth Borne geçen hafta arzın yetersiz kaldığı bölgelerde, tüm vatandaşların konutlara erişimini kolaylaştırmak istediğini dile getirdi. Borne, bu kapsamda Fransız hanelerin krediye daha kolay ulaşabilmesi için bankalarla görüşeceğine değindi. Fransız Başbakan ayrıca yüzde 0 faizle kredinin gelişimini daha görünür kılacaklarını açıkladı.

Hollanda

Hollanda'da en çok göç alan, öğrencilerin ve turistin yoğun olduğu Amsterdam, Utrecht, Lahey ve Rotterdam gibi şehirlerde yaşanan konut sıkıntısı devam ederken, hükümetin artan konut ihtiyacını karşılayamaması her yıl protestolara neden oluyor. Konut kısıtına karşı geniş çaplı protestoların yapıldığı Amsterdam'da oda kiralama talebi özellikle Covid-19 salgını sonrası hızla arttı. Şehirde bir oda kirası 800-900 euro seviyesinde.

İçişleri ve Kraliyet İlişkileri Bakanlığı’nın verilerine göre, ülkede 2022 itibarıyla 315 bin olan konut ihtiyacının gelecek yıllarda artacağı öngörülüyor. Hükümet 2036'ya kadar 1 milyon 26 bin yeni konut yapmayı hedeflerken, hükümetin önceki yıllarda hedeflediği yıllık 100 bin yeni konut hedeflerine ulaşamaması sebebiyle konut piyasasındaki krizin artacağı tahmin ediliyor.

Ülkede devletten sosyal konut kiralama sırası ortalama 7 yılda geliyor. Bu süre Landsmeer'de 22 yılı, Amsterdam'da yaklaşık 14 yılı bulabiliyor. Amsterdam yönetimi, konut şirketleriyle birlikte hazırladığı geniş ölçekli bir planla sorunu kontrol altına almayı ve kooperatif konut yapımına daha fazla odaklanarak, kiraları yeniden düzenlemeyi ve aileler, gençler ve yaşlılar için daha fazla yaşam alanı oluşturmayı planlıyor.

2040'a kadar konut sıkıntısını ortadan kaldırmayı hedefleyen Hollanda’da, yeni konutların inşasına ek olarak, Airbnb gibi şirketlerin üçüncü şahıslara ev kiralamalarına ve dairelerini boş bırakan ev sahiplerine karşı daha sıkı önlemlerin alınması da düşünülüyor. Son 10 yıl içinde Amsterdam nüfusunun 100 bin artarak 883 bine ulaşmasıyla emlak fiyatları neredeyse iki katına çıkarken, 2030'a kadar sadece mülteciler ve evsizler için 10 bin ila 15 bin arasında konut açığı olacağı tahmin ediliyor.

İngiltere

Avrupa'da konut kısıtı ve kira artışlarının en fazla yaşandığı ülkelerden biri olan İngiltere'de, ortalama bir konut kirası bu yılın ilk çeyreğinde yüzde 9,4 artarak 1190 sterline yükseldi. İngiliz online emlak şirketi Rightmove verilerine göre, başkent Londra'da ortalama konut kirası aynı dönemde yüzde 14 artışla aylık 2 bin 501 sterlinle tüm zamanların en yüksek seviyesini gördü.

İngiltere emlak piyasasında kiralanabilir konut sayısı ise 2019'daki seviyenin yüzde 46 altında. Homelet Kira Endeksi'ne göre, kiralanabilir konutlar için verilen teklifler çoğunlukla ev sahiplerinin istediği fiyatın üzerine çıkıyor ve ev sahipleri bir konut için çok sayıda teklif alıyor. Endeks, piyasada kiralanabilir konut sayısında kısa vadede büyüme beklenmediğinden fiyatlardaki artışın süreceğini öngörüyor.

İspanya

İspanya'da ise her geçen yıl artan konut sorununa karşı önlem arayan hükümet, ülke demokrasi tarihinde ilk defa kira artışlarına müdahale etti. Mecliste kabul edilen konut tasarısı gereği, şimdiye kadar TÜFE'ye göre belirlenen kira artışları 2023'te yüzde 2, 2024'te yüzde 3 ile sınırlanacak. Ayrıca iki yıldan fazla boş kalan konutların emlak vergileri yüzde 150'ye varan oranlarda artırılacak.

Boş daire sahiplerine yönelik sert baskılara rağmen fiyatlar artmaya devam ediyor. Ayrıca Başbakan Pedro Sanchez, gençlere ve ekonomik olarak zor durumda olan ailelere uygun fiyatta kiralanması için üç ayrı projede toplam 113 bin konut inşa etme sözü verdi. İspanya'da konut sorunu en fazla göç alan, öğrencilerin ve turistin yoğun olduğu Madrid ve Barselona kentlerinde yaşanıyor.

Bu kentlerde sadece 1 oda kirasının 500-600 euro arasında olduğu ve oda kiralarına talebin geçen yıla oranla yüzde 40 arttığı hesaplanıyor. Danışmanlık şirketi EY'nin araştırmasına göre, Barselona'da kira fiyatları geçen yıl yıllık yüzde 36 ile ülkedeki diğer şehirlere kıyasla daha keskin bir artış gösterdi.

Online emlak şirketi İdealista verilerine göre ise, Şubat 2022-Şubat 2023 arasında kira bedellerinde ülke genelinde ortalama yüzde 8,7'lik artış yaşandı ve metrekare fiyat 11,7 euroya kadar çıktı. Ülkede konut satış fiyatları ise ortalama yüzde 3,8 artarken, Madrid'de bu oran yüzde 6,5 seviyesinde. İspanya'da metrekare satış fiyatı 3 bin 176 euro, Madrid'de ise 3 bin 995 euroya kadar çıkıyor.

Yunanistan

Yunanistan’da 2009 sonrası yaşanan ekonomik krizle birlikte 2010’lu yıllarda emlak satış fiyatlarında ve kiralarda ciddi düşüş gözlenirken, son yıllarda bu durum tersine döndü. Yunanistan’da yayımlanan Ekonomi Postası (OT) gazetesinin haberine göre, ülkede son 5 yılda kira fiyatlarındaki artış yüzde 30’u aştı. Haberde, 2023 yılı içerisinde bu artışın devam ederek, yüzde 3 ila 7 arasında seyredeceği ifade edildi.

Eurostat’ın 2023 tarihli raporuna göre, Yunanistan, 2021’de harcanabilir gelirinin yüzde 40'ından fazlasını kira, ısınma, su gibi harcamalara verenlerin toplam nüfus içerisindeki oranı değerlendirildiğinde, şehirlerde yüzde 32,4 ile, kırsal alanlarda ise yüzde 22 ile Avrupa Birliği (AB) genelinde birinci sırada yer aldı. Kısa süreli kiralama yöntemi ise, Yunanistan’daki kira fiyatlarındaki artışın sebeplerinden biri olarak görülüyor. Özellikle kriz döneminde başta başkent Atina olmak üzere merkez bölgelerden ucuz fiyata satın alınıp, tadilatla yenilenen evlerin turizm amaçlı kısa süreli kiraya verilmesi, uzun vadeli ev kiralamak isteyenler için arzın azalmasına ve kiralarda artışa neden oluyor.