AVM Yatırımcıları Derneği Başkan Yardımcısı Avi Alkaş: "Önce kiralar TL’ye döndü, sonra pandemi patladı. AVM işinin matematiği bozuldu. 16.5 milyar $ borç yükü yatırımcıyı zorluyor"
AVM’lerle ilgili fazlaca söylenti var. Neler oluyor, hakikaten sıkıntı büyük mü? Önce sektörün bir fofoğrafını çekelim. Türkiye’de halen 441 AVM var. Neredeyse her kentte en az bir AVM bulunuyor. 13.1 milyon metrekare toplam alanı var bu yapıların. Her birinde 2 bin-2 bin 500 kişi çalışıyor. Mağaza çalışanları, güvenlik görevlileri, temizlik görevlileri… 441 AVM’de doğrudan çalışan sayısı 1 milyonu aşıyor. Türkiye için büyük bir istihdam alanı bu. Bu işsizlikte önemli olduğu şüphesiz ama AVM olayını biraz abartmadık mı? Bazı yerlerde yoğunluk haddinden fazla olabilir. Levent bölgesi gibi, Ankara’da bazı noktalar gibi… Ama bu işe sadece alışveriş penceresinden bakmamak lazım. İnsanlar AVM’lere vakit geçirmek, eğlenmek, yemek içmek için de gidiyor. Belediyenin yaptığı parka gideceğine çocuğunu alıp, AVM’deki eğlence yerlerini tercih ediyor. AVM’ler birer “Millet Bahçesi”… Madem bu kadar cazipler neden sıkıntı var? Sayıları mı fazla? Temel sıkıntı yoğunluk değil. Gelir gider dengesinin bozulması ve pandemi… Dengesinin bozulması, pandemiden önce başladı… Türkiye’de döviz çıkmaya başlayınca AVM işinin matematiği bozulmaya başladı. Bunun nedeni AVM yatırımlarında döviz kredisi kullanılması… Kimse yatırımcılara zorla döviz kredisi kullandırmadı bildiğim kadarıyla… Tamam da, o dönem döviz kredisi kullanmayanı dövüyorlardı, tabiri caizse. Bankalar proje kredilerini döviz bazında kullandırıyordu. AVM yatırımcısı da yüksek TL faizi yerine dövizi tercih ediyordu. 6-7 yıllık krediler, 1-2 yıllık ödemesiz dönemlerle veriliyordu. Kur istikrarlı olduğu için, işin matematiği tıkır tıkır çalışıyordu. 6-7 yıllık krediyle finanse edilebiliyor muydu bu yatırımlar? Türkiye’de gayrimenkulün geri dönüş süresi 20 yıl civarındadır… AVM yatırımlarının geri dönüş süresi çok daha kısaydı. AVM’ler ilk başlarda 8-10 yılda kendini amorti edebiliyordu. Hatta daha kısa süreli örnekleri de vardır. Türkiye arsa fiyatları, inşaat maliyetleri enflasyonun üzerinde artmaya başlayınca geri dönüş süreleri 10, 12,15 yıla kadar çıktı. Şu andaki durum ne? Çok sıkıntılı. Geri dönüş süresi 40-45 yıla kadar çıkan yatırımlar var… Verdiğiniz örnek “sıkıntılı olmanın” ötesine gidiyor. Çok vahim bir rakam bu. Evet öyle. Ama uç bir örnek bu… Genel durum bu kadar karanlık değil, ama “sıkıntı var” doğru bir teşhis. Peki, vahim değil ama sıkıntılı diyebileceğimiz kaç AVM var sizce… 5 Kasım 2018’de, o dönem Hürriyet’te yazan Vahap Munyar bana bunu sormuştu. 120 cevabını vermiştim. Şimdi rahatlıkla 200’ün üzerinde diyebilirim. AVM sayısının neredeyse yarısı… Tek tek incelesek daha fazla çıkabilir… Geriye dönüp bu işe yeniden karar verme şansları olsaydı, bu yatırıma girmezlerdi diyebilir miyiz? Bugünkü durumu önceden bilebilselerdi, akıllarından bile geçirmezlerdi. Örneğin kiraların TL’ye dönme zorunluluğunu bilselerdi… En büyük darbe bu oldu. Yatırımcı dövizle kredi almış, banka da dövizle kira geliri elde edeceği için krediyi temlik karşılığı vermiş. İşler iyi giderken, döviz gelirleri döviz giderlerini karşılıyordu. Kiralar TL’ye dönünce denge şaştı. Hem de ne şaşma… Bankacılar “mismatch” derler buna. Hatalı eşleşme… AVM sektörünün ne kadar borcu var? Yaklaşık 16.5 milyar dolar. Çok yüksek rakam…Nasıl ayakta kalacak sıkıntılı olanlar? Kimin ayakta kalıp kalamayacağını önümüzdeki günlerde göreceğiz. Bu biraz da pandeminin seyrine bağlı değil mi? TL bazlı kira geliri de aksadı… Bazı aylar sıfıra indi. AVM’ler kendi iradeleriyle kapandı Mart ortalarında. Mayıs sonuna kadar kira geliri sıfıra indi. Tam 2.5 ay sıfır gelir. Açıldıktan sonra da yüzde 50’lere hatta 70’lere varan indirim yapıldı. Kiracılarını yaşatmak istediler… Gerçekten büyük fedakarlıklar yapıldı. Devlet esnafa kira gelir desteği içeren 5 milyar liralık bir paket açıkladı. AVM’lerin mağaza sahiplerine kira desteği bu rakamdan fazladır. AVM’lerde kira sisteminin ağırlığı cirodan pay ödeme şeklinde midir, aylık sabit kira mı? İkisi de var. AVM’ye ve kiracıya göre değişir. Akmerkez’i 1993’te açtığımızda döviz bazında 12 aylık kirayı peşin alıyorduk. Herkes mağaza açmak istiyordu. Eski güzel günler… Değişti tabii şimdi. Ciro payı sistemi ağırlık kazanmaya başladı. Her yatırımcının AVM’sinde görmek istediği gözde mağazaların çoğu ciro payı sistemiyle çalışıyor. Ciro paylarında marketler, teknoloji mağazaları satışlarının yüzde 3 ila 5’ini kira olarak öder. Konfeksiyonda yüzde 8-10 , yeme içme işinde yüzde 10-15 arası. Bu kadar istihdam, bu kadar yatırım... Nasıl çözülecek? Bakın istihdam ve yatırım tamam da çok daha önemli bir şey oluyor: Türkiye’nin tapu değeri düşüyor. Varlıklarımız değer kaybediyor. Buna çok dikkat etmemiz lazım. Bir sektörün gelir gider dengesini bir gecede bozarsınız, bilançosuna ani bir darbe vurursanız değeri tabii ki düşer. Ticari gayrimenkuller kirada TL’ye dönme kararından muaf tutulmalıydı. AVM’ler de bu yeni matematik üzerinden fiyatlanıyor tabii. Palladium’un Akbank’a 300 milyon dolara geçtiği söyleniyor.. Tam rakamları bilmiyorum. Toplamda 300 milyon dolarlık bir paket olabilir. İstinyePark’ta da bir satış oldu. Yüzde 30’u için 300 milyon dolar gibi bir rakam konuşuldu… Evet, açıklanan rakam bu. Yani piyasa değeri 1 milyar dolar olarak belirlendi. Uygun bir değer midir? Biz geçmiş yıllarda İstinyePark’ın sahiplerine 1 milyar dolar değer üzerinden bazı teklifler götürmüştük. Tereddütsüz reddetmişlerdi. Ama bugünkü durumu sorarsanız, 1 milyar dolar bana göre uygun bir fiyat. Demek ki onlara da uygun geldi ki, bu kez bu değer üzerinden yüzde 30 sattılar.
