18 Nisan 2024, Perşembe
Haber Giriş: 10.11.2023 04:30 | Son Güncelleme: 20.11.2023 15:21

Nasıl bir kentsel dönüşüm İstanbul ve Türkiye’yi kurtarır? İşin düğümünü rezerv alan çözecek!

Kentsel Dönüşüm Yasa Teklifi geçen hafta Meclis Genel Kurulu’na sunuldu. Dönüşümün hızlandırılması amacıyla hazırlanan ve 2012’de çıkarılan “Afet Yasası”nda değişiklikler öngören teklif, tartışmaları da beraberinde getirdi
Tebernüş Kireçci
Tebernüş Kireçci
Nasıl bir kentsel dönüşüm İstanbul ve Türkiye’yi kurtarır? İşin düğümünü rezerv alan çözecek!

Rezerv alan ve mülkiyet hakkı düzenlemeleriyle eleştirilen yasa teklifi, İstanbul’da büyük çaplı demografik bir değişim ve rant endişelerini de artırdı. Tek yetkiyi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na veren yasa yerel yönetimleri de saf dışı bıraktı. Türkiye’de yaklaşık 31 milyonu konut, 5 milyonu ticari alan, toplam 36 milyon bağımsız bölüm bulunuyor. Bunların 6 milyonu yüksek risk altında. 2 milyon bağımsız bölümün çok acil olarak dönüştürülmesi gerekiyor.

Parsel parsel dönüşümün önünü açan ve “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği 2012’den bugüne kadar 2 milyon 200 bin bağımsız bölümün dönüşümü tamamlandı. 400 bin bölümün dönüşüm süreci de devam ediyor.
6 Şubat Kahramanmaraş merkezli depremlerin hemen ardından, 680 bini konut ve köy evi, 170 bini de ticari alan olmak üzere 850 bin bağımsız bölüm için çalışmalar devam ediyor.

Kahramanmaraş depremlerinin neden olduğu yıkımın olası İstanbul depreminde yaşanmaması için dönüşüm çalışmaları hızlandırıldı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kurulmasının ardından kentsel dönüşümde yeni düzenlemeler getiren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi, geçen hafta Meclis Genel Kurulu’na sunuldu. 21 maddelik yasa teklifi akıllarda birçok soruya da neden oldu. Teklifte yer alan “rezerv alan” ve “mülkiyet hakkı” ile ilgili düzenlemeler tartışmaların odağına yerleşti.

İşte yeni düzenleme?

1 - Mülkiyet hakkı yeniden tanımlanıyor. Vatandaşın mali gücünün yetmediği durumlarda sükna hakkı adı altında, evi devlet yapacak. Ama mülk sahibinin hayatının sonuna kadar devlet eve ortak olacak. Mevcut yasada mülk sahibi kredi alabiliyor ve mülkiyet sahibi olmaya devam ediyordu, devlet tapuyu almıyor, ipotek koyuyordu. Yeni yasa teklifiyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı mülkiyet hakkını alıyor, hak sahibine oturum izni veriyor. Borcun ödenmemesi halinde mülkiyet başkanlığa geçiyor. Miras hakkı ortadan kalkıyor. Ayrıca, hak sahibine düşecek bağımsız bölümün teslim alınmaması durumunda da mülk sahibinin hakkı sona eriyor. Hak sahibine taşınmazın dönüşümden önceki bedeli ödeniyor ve mülkiyet başkanlığın oluyor.

2 - Kentsel dönüşümün gerçekleşmesi için istenen % 70 çoğunluk şartı % 51’e düşürülüyor.

3 - Kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla acil dönüşecek alanlar rezerv alanı ilan edilebilecek. Mevcut yasadan farklı olarak, şehir merkezlerinde üzerinde yapı bulunan alanlar, özel mülkiyetler, parklar ve askeri alanlar  ‘rezerv alanı’ kapsamına alınabilecek.

4 - Riskli yapı tespitinde, ev sahibi konutunda olmasa da kolluk gücüyle tespit yapılacak.

5 - Riskli yapıların yıktırılması için maliklere 90 günlük süre tanınacak. Riskli konutlar tahliye edilmezse, tahliyeler engellenirse ya da maliklerin yurt dışında bulunması halinde, tahliye için kolluk kuvvetleri devreye girecek. Rezerv alanı ilan edilen yerdeki evler 90 gün içinde boşaltılacak.

6 - Riskli bölge uygulama projesi olmadan da ihale edilebilecek.

7 - Hak sahipliği ayrı olmak üzere, hasar tespit raporlarına dayalı olarak yapılan işlemlerde ivedi yargılama usulü kullanılacak.

8 - Tüm yetki yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verilecek. Süreçler başkanlıkça tek elden yönetilecek. Kentsel dönüşüm alanlarında imar ve yapılaşma hakları kısıtlanabilecek. Şehirlerde gerektiğinde rezerv yapı alanları oluşturulabilecek.

Dönüşümde yanlışlar

1.5 milyon civarında yapının bulunduğu İstanbul’da riskli yapıların sayısı 600 bin civarında. Son 11 yılda bu binaların yüzde 13-14’ü yenilendi. Dönüştürülen 380 bin konut ve 54 bin iş yerine karşılık 702 bin konut ve 64 bin iş yeri yapıldı. Türkiye dönüşümü yanlış yapıyor. Dönüşümden anlaşılan binaların boyunun yükselmesi, eninin genişlemesi. Son 11 yılda dönüşüm yapılan lokasyonlarda trafik ve park sıkıntısı had safhaya ulaştı. Deprem risklerinin azaltılması kentsel yoğunluğun azaltılmasıyla doğru orantılı.

Rant odaklı dönüşüm

Rant odaklı kentsel dönüşüm projeleri riskleri azaltmadığı gibi aksine artırıyor. İstanbul’da kentsel dönüşüm öncelikle Bağcılar, Esenler, Ümraniye gibi yüksek riskli bölgelerde olması gerekirken buralarda yavaş. Kadıköy, Beşiktaş, Etiler, Florya gibi lokasyonlarda dönüşüm hızla gerçekleşiyor. Fatih, Bakırköy ve Şişli’nin bazı bölgelerinde konut fiyatları kentsel dönüşüme uygun. Ama ilave emsal verilmediği için dönüşüm gerçekleşmiyor.

Yapılması gereken ada bazlı dönüşümün önünün açılması. Konut yerine dükkan inşaatına izin verilmesi. Otoparklara tapu çıkartılması. Gerekirse bölgenin ihtiyacını karşılayacak otoparkların bina altlarına yapılıp bunların tapusunun olması. Bu yapılırsa merkezi lokasyonlarda sadece otopark karşılığı binaların boyu uzamadan ve eni genişlemeden dönüşüm yapılabilir.

Tüm yetki başkanlığın

Mevcut yasada rezerv yapı alanı kentlerin gelişme aksları için planlanabiliyordu. Yeni kanun teklifi kabul edilirse, mevcut yerleşimler de rezerv yapı alanı ilan edilebilecek. Şehir merkezlerinde üzerinde yapı bulunan alanlar, parklar ve askeri alanlar da rezerv alan kapsamına girebilecek. Evinizin bulunduğu alan rezerv alanı ilan edilirse 90 gün içinde boşaltmanız gerekecek.

Yeni düzenleme iyi niyetli kullanılırsa kentsel dönüşümü hızlandırır. Daha planlı yerleşim yerlerine dönüşümün yolunu açar. Yapı stokunun kısa sürede depreme karşı dayanıklı olmasını sağlar. Kullanıcı kötü niyetli olursa bu kez insanların ellerindeki ev ve dükkanları kaybetmesine neden olabilir. Ayrıca yasal itiraz yolunun kapalı olması da çalınacak kapı kalmayacağı anlamına gelir. Rezerv yapı alanı kavramıyla tüm yetki başkanlığın takdirine bırakılıyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı istediği gibi uygulama yapabilecek. Yerel yönetimlerin yetkileri kısıtlanacak. İşte tam olarak burada iş kentsel dönüşüme girecek yerlerde hak sahiplerinin yasal örgütlenmesinden geçiyor.

Fikirtepe iyi örnek

İstanbul’da Fikirtepe devletin iyi niyetli çabalarına iyi bir örnek. 12 yıl önce kamuoyuna açıklanan yaklaşık 1.5 milyon metrekarelik Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi’nde geçen sürede tamamlanma oranı yüzde 50’yi aştı. Yarım kalan projelerde TOKİ’nin iştiraki Emlak Konut GYO devreye girdi. Projeleri tamamladı. Gereken yerlerde bakanlık emsali artırarak sorunu çözmeye çalıştı. Projenin ilan edildiği 2010 yılında benzer bir uygulama olsaydı Fikirtepe’nin 3 etabında da bugün yaşam başlamıştı.

Neden yüzde 30?

Muhalefet partileri ve kanun teklifine itiraz edenlerin açıklanmasını istediği düzenlemelerden biri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na gelir sağlamak amacıyla rezerv yapı alanı ilan edilen yerlerdeki mülk sahiplerinin, mülklerinin yüzde 30’una karşılık gelen bedeli ödemek zorunda bırakılacak olması. Bu durum vatandaşın mağduriyetine neden olacak. Başkanlığa ödenecek yüzde 30 oranının neye göre belirlendiği ise henüz belirsiz.

Depo konut şart

Kentsel dönüşümde, hak sahiplerinin ihtiyacı olan ve dönüşüm süresince kullanılan konutlara depo konut denir. Depo konutlar inşa edilmeden hızlı dönüşüm yapılabilmesi çok zor.

Kentsel dönüşümde 3 kesim de kazanmalı

Bir kentsel dönüşüm projesinin başarılı olması için dönüşümdeki taraflar olan hak sahipleri, müteahhit ve kamunun kazanması gerekiyor. Hatta kazançların birbirine yakın olması da şart. Taraflardan birinin çok kazandığı ya da az kazandığı, farkın büyük olduğu yerde dönüşüm zor olur.

Vatandaşın hesabı yanlış

Kentsel dönüşümde hak sahipleri masaya otururken “Benim 1 evime kaç ev vereceksiniz?” ya da “100 metrekare evime kaç metrekare ev vereceksiniz?” sorularıyla dönüşüm projesine yaklaşıyor.
Doğru soru şu: Benim evimin bugünkü değeri ne kadar? Dönüşüm biterse değeri ne kadar olur?

Örgütlenme önemli

Kentsel dönüşümün yapılacağı yerlerde hak sahiplerinin kendi aralarında resmi olarak örgütlenmesi önemli. Dernek kurup ilçe belediyesi, büyükşehir belediyesi ve bakanlıkla temas halinde olmaları gerekiyor. Örgütlenme olursa dönüşüm daha hızlı ve sorunsuz gerçekleşir.

Kentsel dönüşümde kurgu yanlış yapıldı

1 - Parsel bazlı dönüşüme asla izin verilmemeliydi. Bunun yerine ada bazlı dönüşümün önü açılmalıydı. Parsel bazlı dönüşüm binayı kurtarıyor. Ama sokağı ya da mahalleyi kurtarmıyor.

2 - Vatandaşla müteahhit karşı karşıya getirilmemeliydi. Bunun yerine belediyeler kuracakları dönüşüm şirketleriyle hem garantör olmalıydı hem de müteahhit ve vatandaşla anlaşma yapmalıydı. Bu yapılsaydı dönüşüm hem hızlı hem de sorunsuz olurdu. Müteahhitler çoğu zaman yaptıkları sözleşmelerle hak sahiplerini mağdur ediyor, çırak çıkartıyor.

3 - Kentsel dönüşümde şimdiye kadar belediyeler zayıf kaldı. Yapması gerekenleri yapmadı. Olaya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı el koydu. Bakanlık bünyesinde yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile çalışmaların hızlanması planlanıyor. Ama bakanlık ya da başkanlık yerel sorunları belediyeler kadar bilemez.

"Yeni yasaya gerek yoktu"

Erdoğan Bayraktar (Çevre ve Şehircilik Eski Bakanı)

Kentsel dönüşüm bir şehirleşme olgusu veya rant işi değildir. İnsanların canını kurtarma işidir. Sonra da devletin ve milletin malını kurtarma operasyonudur. Bunun iyi anlaşılması gerekiyor. Bizim yaptığımız kanunun amacı buydu. Belediye başkanları oy kaybetmemek için yetkilerini kullanmadı. Mülki idareler ve yargı sorumluluk almak istemedi. Kolluk kuvvetleri gerektiğinde olaya müdahale etmedi. Herkes üzerine düşeni yapsaydı kentsel dönüşümde çok daha iyi yol alırdık. Yeni bir yasaya ihtiyaç duymazdık.

Rezerv yapı alanı ilanlarını bakanlık ya da tek kişi ilan etmemeli. Bu çok tehlikeli.  Bunun için komisyon kurulmalı. Bu komisyonda üniversitelerden, belediyelerden, odalardan ve bakanlıktan en az birer temsilci bulunmalı. Nerenin rezerv alan olacağına komisyon karar vermeli. Maraş merkezli depremde 11 şehirde fay hatlarındaki risk azaldı. Bu şehirlerdeki fay hatlarında stres boşaldı. Esas olan İstanbul, Trakya, Bursa, Kocaeli ve Eskişehir için bir şey yapılması. Buralardaki fay hatlarında stres devam ediyor.