Paris'in batısındaki La Défense iş bölgesinde bulunan dokuz katlı Le Diamant ofis binası, dairelere dönüştürülmek üzere kapatılıyor. Binada halen 1.800 kişi çalışıyor. Fransız gayrimenkul şirketi Groupama Immobilier, yapıyı konutlara dönüştürmeyi planlıyor. Projenin, çevredeki diğer ofis binalarının da konuta çevrilmesinin önünü açması bekleniyor.
Ancak henüz bir konutu andırmayan binada dönüşümün önünde bazı teknik engeller bulunuyor.
BBC'ye göre Le Diamant'ın ortasındaki penceresiz toplantı salonu, ofis binalarının konuta dönüştürülmesindeki temel sorunlardan birini ortaya koyuyor. Katların merkezinde kalan ve doğal ışık almayan geniş alanların yatak odası veya oturma odası olarak kullanılması mümkün değil. Bu nedenle söz konusu alanların asansör ve merdiven gibi ortak geçiş bölümlerine ayrılması planlanıyor.
Dönüşüm projelerinde ek tesisat ihtiyacı ve bazı binalardaki alçak tavanlar da sorun yaratıyor. Buna rağmen Paris La Défense yönetimi, bölgedeki ofis binalarının beşte birine kadarını konuta dönüştürmeyi hedefliyor.
Pandemi sonrası ofis talebi geriledi
Dönüşüm projelerinin arkasındaki temel neden, Covid-19 salgını ve uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla ofis alanlarına yönelik talebin azalması. Paris La Défense Genel Müdürü Pierre-Yves Guice, bölgede boş ofis oranının yüzde 14-15'e ulaştığını ve bu oranın geçmişe kıyasla yükseldiğini belirtiyor. Guice, La Défense'in yalnızca insanların çalışmak için geldiği bir bölge olmaktan çıkarılması gerektiğini de vurguluyor.
Colliers'ın Fransa Üst Yöneticisi Ludovic Delaisse'ye göre Paris'te ofis alanlarına yönelik talep son beş-altı yılda yaklaşık üçte bir oranında azaldı. Delaisse, yüksek katlı ofis binalarına ihtiyaç duyulmaya devam edeceğini ancak iş merkezlerinin çevresinde restoran, bar, sinema ve spor salonu gibi sosyal alanların da bulunması gerektiğini söylüyor.
Washington ve New York'ta dönüşüm projeleri artıyor
BBC'e göre Paris'teki dönüşüm planları, Washington ve New York gibi ABD şehirlerinde yürütülen projelerle benzerlik taşıyor.
Bu şehirlerde ofis binalarının konutlara dönüştürülmesini teşvik eden vergi indirimleri, projelerin artmasında etkili oluyor. Geçen yıl yayımlanan bir rapora göre, New York'ta 8 bin 310, Washington'da ise 6 bin 533 konutun ofis dönüşüm projeleri kapsamında hayata geçirilmesi planlanıyor. Los Angeles 4 bin 322, Chicago ise 3 bin 606 konutla bu şehirleri takip ediyor.
Washington Belediye Başkan Yardımcısı Nina Albert, 2028'e kadar şehir merkezine 15 bin yeni sakin kazandırmayı hedeflediklerini ve bu hedefe ulaşma yolunda ilerlediklerini belirtiyor. Albert, projelerin büyük bölümünün yeni bina inşası yerine mevcut ofislerin dönüştürülmesiyle gerçekleştirileceğini söylüyor. Washington'daki projelerde de doğal ışık sorunu önemli bir engel oluşturuyor. Bazı binalarda katların ortasına avlular açılarak iç bölümlere gün ışığı ulaşması sağlanıyor. Albert, dönüşüm projelerine özel sektörden yüz milyonlarca dolarlık yatırım geldiğini ifade ediyor.
ABD ve İngiltere'de teşvikler dönüşümü hızlandırıyor
Washington ve New York'ta vergi indirimlerinin yanı sıra ofislerin konuta dönüştürülmesini kolaylaştıran imar düzenlemeleri de hayata geçirildi. İngiltere'de de benzer şekilde vergi avantajları ve esnetilen planlama kuralları dönüşüm projelerini destekliyor.
Gayrimenkul şirketi Knight Frank'in geçen yıl yayımladığı rapora göre, Londra'daki ofisten konuta dönüşüm projelerinin sayısı Covid-19 öncesi döneme kıyasla yüzde 60 arttı.
Fransa'da vergi ve ruhsat düzenlemeleri belirleyici olacak
Paris'te Groupama Immobilier yöneticisi Roland Cubin, Fransa'nın da ABD ve İngiltere'deki örneklere benzer şekilde dönüşüm projelerinin önündeki vergi ve düzenleme engellerini azaltmasını bekliyor. Cubin'e göre hükümetin vergi politikası, ülkedeki boş ofislerin yüzde 2'sinin mi yoksa yüzde 18-23'ünün mü konuta dönüştürülebileceğini belirleyecek.
Mevcut düzenlemelerde bir binanın kullanım amacı değiştiğinde yapı, yenilenmiş eski bir bina yerine yeni bir bina olarak değerlendirilebiliyor. Bu durumda otopark, engelli erişimi ve yangın güvenliği gibi alanlarda yeni yapı standartlarının karşılanması gerekiyor. Cubin, bu yükümlülüklerin dönüşüm projelerini zorlaştırdığını belirtiyor.
Kaynak: Gazete Oksijen
