Türkiye'nin öncelikli gündemi uzun bir süredir kira krizi. Artan kiralar dar ve orta gelirli vatandaşları köşeye sıkıştırırken, kentsel dönüşümün de önü kapanıyor. Soruna kalıcı çözüm ise üretimden geçiyor. Peki nasıl bir üretim gerekli? Bu soruya uzun süredir kurduğu komisyonlarla yanıt arayan Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) ‘Yeni Konut Modeli’ni hazırladı.
Arsa tahsis edilince kiralar yarı yarıya inecek
Konuşmasına konut üretimi sırasında ortaya çıkan en büyük giderin arsa maliyeti olduğunu hatırlatarak başlayan Gyoder Başkanı Mehmet Kalyoncu, arsanın devlet tarafından tahsis edileceği bir konut üretim modeliyle bu maliyetin sıfıra ineceğini ve kira bedellerinin yarı yarıya düşeceğini anlattı. Gerçekleştiği taktirde, devleti ve özel sektörü barınma sorununa çözüm bulmak için ortak bir hedefte buluşturacak olan bu model, arsaların mülkiyetini ve kira miktarlarının kararlaştırılmasını devlete bırakıyor.
Kalyoncu bu önerinin herkes için kazan kazan şeklinde bir model sunduğun da altını çiziyor. Özel sektör, kamunun normalde daha yavaş seyreden projelerininin hızlanmasına yardım ederken, kamu arazilerinin de değerinin artmasını sağlayacak. Özel sektör ise inşaat ruhsatı çıkarma sürecindeki yıpranmayı yaşamayacak. Düşük kira bedellerinin çevredeki diğer kiralık konutlara yansımasını öngören Gyoder yetkilileri, yerli malzeme kullanımı ve enerji tasarrufu prensiplerinin de şart koşulacağını belirtiyor.
Hızlı geri dönüşe odaklanmak sürdürülebilir değil
Dünyadan örnekleri inceleyerek Türkiye’ye en uygun modeli oluşturduklarını söyleyen Mehmet Kalyoncu akıllı ve vicdanlı şehirler oluşturmak istediklerini ve bunu da 4T diye adlandırdıkları Teknoloji, Tasarım, Tabiat ve Toplum prensiplerine dayandırarak yapacaklarını anlattı.
Akıllı ve Vicdanlı şehirler yaratmanın en önemli koşulunun barınma sorununu çözmek olduğuna değinen Kalyoncu “Bodrum’da bir villa üretmek yerine İstanbul’un merkezinde düşük kiraya sahip konut üretmek, sektörümüzün en önemli meselesi olmalı” dedi.
Konut üreticilerinin on yıl ve üzeri geri dönüşlerle çalışacakları bir model yarattıklarını söyleyen Kalyoncu “3-4 yılda geri dönüş almak tabii ki daha cazip olacak ama ne kadar sürdürülebilir orası tartışılır” dedi.
Gyoder yönetimi bu modelin Belediyelerin elindeki arsalar için de uygulanabileceğine inanıyor. Kalyoncu bu modelin İstanbul’da üretilen konutların yüzde10’u için bile uygulansa bunun bir rahatlama getireceğini düşündüklerini paylaştı. Kalyoncu bu modelle kira bedelinin 10-12 bin TL f,yat bandında olmasını hedeflediklerini de ekledi.
Bu modelin finansmanı nasıl sağlanacak?
Gyoder Başkan Yardımcısı Sertac Karaağaoğlu, modelin finansmanı konusunda iki opsiyon olduğunu paylaştı ve şu sözleri kaydetti: “İlki banka finansmanı. Kamu otoritesi arsayı 49 yıllığına tahsis eder. Belirleyeceği bedele göre yapım-kiralama-işletme ihalesine çıkar. İşi alan şirket, arsanın üst hakkı ipoteği karşılığında bankadan kredi kullanarak işi yapar, bağımsız bölümler oluşur. Üst hakkı sahibi, konutu 49 yıldan kalan süre kadar kullanır. Konutları kiralayarak tahsil ettiği kira bedelleri ile kredisini öder. İkincisi ise sermaye piyasaları. Burada ise kamu otoritesi arsayı 49 yıllığına tahsis eder. Belirleyeceği bedele göre yapım-kiralama-işletme ihalesine çıkar. İşi alan şirket yapım bedeli ile kâr için gayrimenkul sertifikası ihracına çıkar. SPK’nın onayı çerçevesinde her bir m² için bir sertifika ihraç ederek sağlayacağı finansmanla işi yapar. Her sertifika sahibi, kendine ait m²’de 49 yıl ikamet eder. Sertifikalar 49 yıl tamamlanıncaya kadar borsada hisse senedi gibi sürekli işlem görür”
Yeni Konut Modeli’nin lansmanına Gyoder Başkanı Mehmet Kalyoncu, Başkan Yardımcıları Neşecan Çekici, Sertac Karaağaoğlu, Cem Yılmaz, İcra Kurulu Üyeleri Prof. Dr. Ali Hepşen ve Doç. Dr. Serhat Başdoğan ile KÖİ Araştırma Merkezi Başkanı Dr. Eyüp Vural Aydın katıldı.
