İstanbul'da finans sektörünün kalbi olan 13 kilometre uzunluğundaki Büyükdere Caddesi bu hafta tarihi bir satışa sahne oldu. 2010 yılında halka açılan ve Türkiye'nin en büyük özel sektör GYO'su olan Torunlar GYO, Büyükdere Caddesi’nde yer alan 39 katlı Torun Tower’ı 11 milyar 584 milyon 751 bin 750 TL + KDV bedelle Denizbank'a sattı.
Torunlar GYO 17 Nisan’da Kamu Aydınlatma Platformu’na yaptığı açıklamada Torun Tower'ın satışı için görüşmelerin başladığı bildirmişti. Şirket aynı gün akşam saatlerinde gönderdiği ikinci açıklama ile satış işleminin tamamlandığını ve tapunun Denizbank’a geçtiğini kaydetti.
Satışta iskonto uygulandı
Torunlar GYO, 15 Ocak 2024 tarihli ekspertiz raporuna göre plazanın değerinin 12.4 milyar TL + KDV olduğunu ancak ticari gayrimenkul piyasasındaki durgunluk, büyük hacimli bir satış olması ve ödemenin peşin olarak gerçekleştirilmesi nedeniyle Denizbank’a yüzde 6,57 iskonto uygulandığı açıkladı.
Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun mart ayında yaptığı açıklamada 3 yıl içinde 8.3 milyar liralık yatırım yapacaklarını belirtmişti.
11 bin 99 metrekare arsa üzerine inşa edildi
Denizbank Genel Müdürlüğü’nün 2014 yılından beri kiracı olduğu Torun Tower, 11.099 metrekare arsa üzerinde inşa edilen 6'sı bodrum 1'i zemin 32’si normal olmak üzere 39 kattan oluşuyor. Binanın en alt katından itibaren yirmi sekizinci kata kadar olan bölümü Denizbank tarafından kullanılıyor. 29, 30 ve 31’inci katlar ise içleri dekorasyonsuz, boş durumda. 32. Kat ise teknik kat olarak kullanılıyor. Bina 11. kattan itibaren Boğaz manzarasına sahip.
188 adet bağımsız bölüm bulunan binanın inşaat alanı otoparklar ve depo niteliğindeki bölümler dahil 106 bin 80 metrekare. Toplam ofis alanı 50 bin 221 metrekare olan binada 21 adet asansör bulunuyor.
Ekspertiz raporunda yer alan bilgilere göre Torun Towers'ın aylık kira geliri potansiyeli 56 milyon 116 bin TL. Yıllık kira geliri potansiyeli ise ise 673 milyon 397 bin TL.
Yıllık kira geliri potansiyeli olan 673.4 milyon TL’yi, 11 milyar 585 bin TL’lik satış bedeline böldüğümüzde yüzde 5.8’lik yıllık kira getiri oranına ulaşıyoruz. 17 yıla denk gelen kira çarpanıyla gerçekleştirilen satış, piyasadaki durgunluk göz önüne alındığında “makul bir alışveriş” gibi görünüyor.
Uzanlar “İmar Plaza” yapacaktı
2000’lı yılların başına kadar Uzan Grubu’na ait olan arsa, BDDK'nın İmar Bankası'na el koymasıyla birlikte TMSF'ye geçmişti. TMSF 2004 yılında arsayı ihaleye çıkarmıştı. Büyükdere Caddesi üzerindeki arsanın hemen karşısında bir ofis binası bulunan Arkas Holding ihalede 22.5 milyon TL teklif vermişti. Ancak ihalede “fiyat kızıştırmakla görevli” bir oyuncu daha vardı: TMSF bünyesindeki Bayındırbank. Arkas Holding’in fiyatını daha yukarı çekmek için Bayındırbank 23 milyon TL’ye çıktı. Arkas Holding çekilince arsa yine TMSF’de yani devlette kaldı.
Önce Özyeğin almıştı
Birkaç ay sonra yeniden ihaleye çıkıldı. En yüksek teklif 41.6 milyon TL ile Hüsnü Özyeğin’e ait Fiba Holding’ten geldi. O dönemin kurlarına göre yaklaşık 30 milyon dolarlık satış bedeli çok konuşuldu.
İstanbul emlak piyasasını en iyi bilen gruplardan Torunlar GYO’nin avukatları TMSF ihale yönetmeliğindeki ilginç bir maddeyi gözden kaçırmadı. Buna göre, ilki iptal edilen ve ikinci kez ihale edilip sonuçlanan satışlarda, belli bir süre içinde kazanan teklifin yüzde 10 fazlasını veren bir başka talipli ihale konusu gayrimenkulü alabiliyordu.
Bu ayrıntıyı iyi değerlendiren Torunlar GYO, kazanan teklifin yüzde 10 fazlasını vererek arsaya talip olduklarını TMSF’ye resmen bildirdi. TMSF de 45 milyon liranın üzerine çıkan teklifi kabul ederek arsayı Torunlar’a devretti. TMSF ihalelerinde ilk kez karşılaşılan bu yöntem iş dünyasında tartışma konusu oldu.
Mülkiyeti Torunlar GYO’ya geçtikten sonra arsanın yapılaşma şartlarında yine tartışmalı değişiklikler oldu. Sonunda arsanın imar hakkı, yani emsali 2.75 olarak kesinleşti. Bugün 11.099 metrekare arsanın üzerinde 106 bin metrekareden fazla kapalı alanı bulunan bir ofis binası var. Torunlar GYO böylece, 2.75 emsali bulunan bir arsaya, bodrum katlar dahil tüm emsal dışı haklarını da kullanarak, arsa yüzölçümünün neredeyse 10 katı, yani emsal 10 büyüklüğünde bir inşaat yaptı.
Rekor Torun Tower’a geçti
Büyükdere Caddesi'nde bundan önceki en büyük ofis satışı 2014 yılında gerçekleşmişti. Eski konut geliştirme şirketlerinden Soyak’ın Büyükdere Caddesi Levent Mevkii’nde inşa ettiği Kristal Kule’yi, QNBFinansbank 303 milyon euroya satın almıştı. Torunlar GYO’nun Denizbank’a yaptığı satış ise cari kurlarla 333 milyon euroya denk geliyor.
