Türkiye’de barınma sorunu giderek büyüyor. Orta ve orta-alt gelirli vatandaşların bırakın ev satın almayı, yaşanabilir bir daire kiralamaya bile nefesi yetmemeye başladı.
Hemen her akşam TV haber bültenlerine de konu olan yüksek fiyatlar Emlak Konut iş birliğiyle gerçekleşen projelere de yansıyor. Yaklaşık yüzde 50’si halka açık olan, kalan hisseleri de kamunun elinde bulunan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, sahibi olduğu arsaları gelir paylaşımı modeliyle, proje geliştiricisi şirketlere veriyor. İhale yöntemiyle yapılan iş birliklerinde, proje hasılatından en yüksek miktarı Emlak Konut’a vermeyi taahhüt eden geliştirici şirket işi alıyor.
Başta İstanbul olmak üzere kent merkezlerinde yapılaşmaya müsait arsa hemen hemen kalmadığı için, TSK ve diğer kamu kurumlarının boşalttığı arsaları devralan Emlak Konut büyük kentlerin en büyük “toprak sahibi” konumunda. Bu üstünlüğü sayesinde, gözde projelerin neredeyse tamamı Emlak Konut ortaklığıyla gerçekleşiyor.
Yılın ilk üç aylık sonuçlarına sonuçlarına göre Emlak Konut iş birliğiyle gerçekleşen projelerde toplam 1.043 daire satıldı. Satılan dairelerin brüt alan toplamı 111 bin 881 metrekare. Toplam satış hasılatı ise 6 milyar 429.8 milyon TL. Böylece Emlak Konut iş birliği ve ortaklığıyla satılan konutların ortalama brüt metrekare fiyatı 33 bin 750 TL oldu. Başka bir deyişle brüt 100 metrekare dairenin ortalama fiyatı 3 milyon 375 bin TL olarak gerçekleşti.
Brütten net metrekare hesaplama oranı projeden projeye değişmekle birlikte, brüt 100 metrekare dairenin kabaca net 80 metrekare olduğunu varsayarsak, ortalama bir dairenin net metrekare fiyatı 42 bin lirayı aşıyor.
Emlak Konut’un satış detaylarına 2015 yılından itibaren ulaşmak mümkün. KAP’ta yayınlanan verilere göre şirketin ortaklığındaki projelerde 2015’te 1 milyon 370 bin 570 metrekare alan 5 milyar 876.7 milyon liraya satıldı. 2015’in brüt metrekare fiyatı 4 bin 288 TL oldu.
Ortalama brüt metrekare fiyatı 2016’da 5 bin 172 TL, 2017’de 7 bin 110 TL, 2018’de 5 bin 915 TL, 2019’da 8 bin 733 TL, 2020’de ise 9 bin 289 TL olarak gerçekleşti. Geçen yılki ortalama brüt metrekare satış fiyatı ise 16 bin 729 TL’ye fırladı. Bu yılın ilk üç ayındaki 33 bin 750 TL’lik rakam, geçen yıl ortalamasının tam iki katı. Nitekim Merkez Bankası ve bazı emlak e-ticaret şirketlerinin açıkladığı yaklaşık yüzde 100’lük fiyat artışları da bu hesaplamayı doğruluyor.
Bu yılın ilk üç ayındaki satış rekoru Büyükyalı İstanbul’un. Projede 78 bin 632 metrekarelik alana sahip 391 konutun satışı yapıldı. 35 bin 818 TL’lik ortalama brüt metrekare fiyatı üzerinden 2 milyar 816.4 milyon TL’lik hasılat gerçekleştirildi.
Ancak bu projenin rakamlarına ilişkin şu ayrıntıyı belirtmekte fayda var: Yüklenici firma Özak-Yenigün-Ziylan İş Ortaklığı 29 Mart’ta projedeki 368 bağımsız bölümü KDV dahil 2.9 milyar TL’ye satın aldı.
Yatırım amaçlı olduğu düşünülen bu toplu satış hariç tutulduğunda ilk üç ayın lideri Emlak Konut Çınarköy Evleri. 867.1 milyon TL’lik hasılatın sağlandığı projede ortalama metrekare satış fiyatı 30 bin 770 TL oldu. Aynı projedeki villalarda ortalama 44 bin 306 liralık metrekare fiyatından 807.5 milyon TL’lik satış hasılatı sağlandı.
Nişantaşı Koru rekoru
2021’in satış rekoru kıran projesi Nişantaşı Koru’da ise fiyatlar uçtu! Toplam brüt 665 metrekare alana sahip 3 dairenin satıldığı projede ortalama brüt metrekare fiyatı 120 bin 548 TL’ye yükseldi. Dap Yapı’nın geliştirici olduğu projede 2021 yılı ortalama metrekare fiyatı 59 bin 500 TL seviyesindeydi. Yıllık artış yine yüzde 100!
Emlak Konut projelerindeki fiyat gelişimlerini başka projelerden de izlemek mümkün. Yine DAP Yapı imzasını taşıyan Validebağ Konakları, lansman yılı olan 2018’de 12 bin 796 TL metrekare fiyatından satış yaptı. Birim fiyat 2019’da 15 bin 531 TL’ye, 2020’de ise 17 bin 312 TL’ye yükseldi. 2021’de 17 bin TL seviyesinde oluşan fiyat bu yılın ilk üç ayında 26 bin 402 TL’ye sıçradı.
Avangart İstanbul’un metrekare fiyatı ise 2017’deki 9 bin 460 TL’lik seviyesinden 2021’de 23 bin 776 TL’ye yükseldi. Bu yılın ilk üç ayındaki birim satış fiyatı ise 29 bin 641 TL.
Oksijen’in notu: Rakamlar Emlak Konut’un KAP bildirimlerinden derlendi. Bazı projelerde kalan az sayıdaki dairenin satış fiyatları ortalamaların üzerinde gerçekleşebileceği gibi, satış sürecinin sonuna kalan bodrum kat gibi daha az cazip dairelerin metrekare fiyatı ortalamalar altında gerçekleşmiş olabilir. Satış sürecinin bitimine yansıyabilen bu işlemler ortalamaları etkileyebilir.
