Türkiye’nin üçüncü büyük şehri İzmir, konut fiyatları açısından başkent Ankara ile yarışıyor. Yazlık fiyatlarında ise Alaçatı ve Çeşme Bodrum’a rakip. Son dönemde sayıları giderek artan markalı konut projeleriyle şehrin değeri katlanıyor. Urla, Çeşme, Alaçatı’daki projeler lüks ve ultra lüks bir yaşamı sayfiyeye taşıyor. Konut fiyatları için milyon dolarlar telaffuz ediliyor.
Son yıllarda etrafı organize sanayi bölgeleri ile çevrilen İzmir bir taraftan sanayi göçü alırken diğer taraftan İstanbul’dan kaçan ve kaçmaya hazırlanan beyaz yakalıları kendisine çekiyor. Global şirketlerin de gözdesi olan şehir nitelikli iş gücüyle beyin göçünün de adresi. İstanbul-İzmir Otoyolu’nun bitmesi ve pandemiyle beraber şirketlerin uzaktan çalışmaya yönelmesi şehrin cazibesini artırıyor. Rakamlara bakıldığında İzmir, İstanbul’dan yılda 15-20 bin göç alıyor. Özellikle beyaz yakalalılar İzmir merkez, Urla ve Çeşme’yi tercih ediyor. Alaçatı’nın taş evleri ise bu kesimin bütçesini genelde aşıyor. İyi midir kötü müdür bilinmez ama Bayraklı’da başlayan gökdelenleşme yani rezidans kültürü dalga dalga İzmir’in merkezini de etkisi altına alacak gibi görünüyor.
İstanbullular İzmir’i niçin tercih ediyor?
1) Denizi olan ikinci büyük şehir olması
2) Doğal, kültürel, tarihsel zenginlik ve sosyal yaşam
3) Otobanın açılması
4) Ulaşımın kolaylığı
5) Mal ve hizmetlerin İstanbul’dan ucuz olması
6) Göçle gelen daha az yabancının yaşaması
7) Çeşme, Urla ve Alaçatı’ya erişiminin kolaylığı.
Çeşme, en değerli 3’üncü ilçe
Yabancılara konut satışlarına bakıldığında 2020’lere kadar Türkiye’nin ilk 10 ili arasına giremeyen İzmir’e, son 3 yılda talep artmış durumda. Alaçatı’nın da bağlı olduğu Çeşme, Beşiktaş ve Sarıyer’den sonra Türkiye’nin en değerli üçüncü ilçesi. İzmir, konut fiyatlarının Türkiye’de en hızlı yükseldiği şehir. TCMB Konut Fiyat Endeksi verileri de bunu destekliyor. TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne göre 2017 yılı ocak ayından beri İzmir’deki artış İstanbul ve Ankara’nın önünde.
Yazlık fiyatları neden yüksek?
1) Son yıllarda yazlık fiyatlarının yükselmesinin temel nedeni talebin çok fazla olması. Talep bu kadar güçlüyken turizm bölgelerinde imarlı arsaların ve imara açılacak arazilerin az olması en yüksek gider kalemi olarak arsa bedellerini ortaya çıkarıyor. Yazlık bölgelerdeki düşük imarlı arsa fiyatları metropollerdeki yüksek imarlı arsa fiyatlarıyla yarışıyor.
2) Yazlık bölgelerde inşaat süresi kısa ve inşaat maliyetleri yüksek. Metropollerde 12 ayın 12’sinde inşaat yapılabiliyorken, yazlık bölgelerinde bu süre 6 aya kadar iniyor. İşçilik de malzeme de daha pahalı.
Bu fiyatlardan yazlık alınır mı?
Yazlık piyasası normal konut piyasasına benzemez. Piyasa durduğunda tekrar harekete geçmesi çok uzun süre alabilir. Nitekim 2018-2019 yıllarında tüm yazlık bölgelerinde talep durma noktasına gelmişti. 2020’de pandemiyle birlikte canlandı. Türkiye genelinde konut fiyatlarında olduğu gibi yazlık fiyatlarında da balon değil, uçan balon var. Arsa ve inşaat maliyetlerindeki artışa bakılırsa bu balon şişmeye devam edecek. Piyasada uzun süredir satışta olan yazlıklara istenilen fiyatın altında tekliflerde bulunabilirsiniz. Ya da sıkışıp satan müteahhitlerden de alınabilir. Ama burada dikkat etmeniz gereken nokta elden geldiğince bitmiş ya da bitmeye yakın konutlar olması. Ayrıca tapuda ipotek bulunmaması.
Çeşme Turizm Projesi sıkıntılı
İzmir’de gayrimenkul denince en çok konuşulan konu ise bir kesim tarafından İzmir’in Kanal İstanbul’u olarak nitelendirilen Çeşme Turizm Projesi. Çeşme’de Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından başlatılan ve ilçenin yüzde 55’ini yapılaşmaya açan Çeşme Turizm Projesi’ne karşı açılan davalar 4 yıldır sürüyor. Projenin, bölgeyi rant ve talana açacağını savunanlar da, Çeşme’yi uluslararası bir turizm merkezi haline getireceğine inananlar da var.
Oteller, marina, golf sahalarının yer aldığı proje; İzmir Yarımadası’nı içine alan, Urla’nın Zeytineli köyünden Çeşme, Alaçatı ve Ildır’a kadar uzanan bölgedeki SİT alanları, zeytinlikler, tarım arazileri ve meralar dahil 16 bin hektarlık alanı kapsıyor. Projeyle birlikte yatırımcılar Urla-Çeşme-Alaçatı hattını odaklarına almış durumda. TMMOB, İzmir Barosu, İzmir Tabip Odası, Ege Çevre ve Kültür Platformu ve 100 vatandaş, Çeşme Turizm Bölgesi Projesi’nde yürütmenin durdurulması istemiyle Danıştay’a dava açmıştı. Danıştay 6. Dairesi mayıs ayında oy çokluğuyla verdiği kararla projenin önünü açtı. Yüksek Mahkeme’nin verdiği bu karar davacılar tarafından haziran ayında temyize gönderildi.
13 Ekim 2019’da Cumhurbaşkanlığı kararıyla ilan edilen Çeşme Turizm projesinde 20 golf sahası, turnuvalara uygun spor alanları, termal turizm tesisleri, kongre, fuar ve etkinlik merkezi, kültür ve sanat merkezleri, tarım ve doğa turizmi alanları, Ege’nin en büyük müzesi, ekstrem spor alanları, film stüdyosu, turizm teknik meslek liseleri ve sağlık merkezi gibi tesisler yer alacak. Turizm tesisleri, denize sıfır olacak şekilde planlanmayacak ve sahilde geniş bir bant genel kullanıma açık olacak.
İzmir’de kim nereyi tercih ediyor?
TSKB Gayrimenkul Değerleme, Oksijen için hazırladığı özel çalışmada İzmir gayrimenkul piyasasını mercek altına aldı. Şehirde ön plana çıkan yerleşim yerlerine bakıldığında Konak ve Karşıyaka’nın sahil kesimi genel olarak orta-üst gelir seviyesine sahip kitleye hitap ediyor. İç kesimlere ilerledikçe gelir seviyesinde gözle görülür düşüşler gözlemleniyor.
Buca, Bornova ve Bayraklı öğrenci dostu ilçeler olarak ön plana çıkarken, özellikle Bornova’da her gelir seviyesinden insan görmek mümkün. Buca ile birlikte Karabağlar da orta alt gelir seviyesine sahip kesim tarafından tercih ediliyor. İzmir’de yaşayan orta gelir seviyesine sahip beyaz yakalı kesim genel olarak Karşıyaka, Konak ve Bornova ilçelerini tercih ederken, üst gelir seviyesine sahip kesim ise İzmir’in güney aksı olan Narlıdere, Çeşme ve Urla’yı seçiyor. Şehrin en yüksek fiyatlı bölgesi Çeşme’de metrekare fiyatları 135 bin TL’ye kadar çıkıyor.
Gayrimenkul sektörü temsilcileri İzmir piyasasını yorumladı
Bodrum yokken de Çeşme hep gözdeydi
Aykut Mutlu - Port Alaçatı YK Başkanı
Bir dönem Çeşme Türkiye’nin en pahalı sayfiye yeriydi. İstanbul’un Büyükada’sı vardı, İzmir’in de Çeşme ve Ilıca’sı. 1960’larda Fransız turist çoktu. Ilıca Koyu’nu Fransızlar doldururdu. Antalya’nın A’sı, Bodrum’un B’si yokken Çeşme gözdeydi. Levantenler, İzmirli iş adamları ve tüccarlar keşfetmişti burayı. Çeşme hep mahalli kaldı. Bodrum sonradan yapılaştı ama Türkiye’ye ve dünyaya açılmayı başardı. İzmirliler Çeşme’nin imara açılmasını istemediler. Her türlü projeye “Hayır” diye karşı çıktılar. Bodrum’da böyle bir şey olmadı. Bodrumlular olaya fırsat olarak baktılar.
Hangisi doğru? Hangisi yanlış? Buna tarih karar verir. Alaçatı ise çok güzel dokusu olan bir köydü, 1990’larda hareketlenmeye başladı. Alaçatı’nın köy meydanı tanzimine emek harcadık. Taş Otel açıldı ve hareketlilik getirdi. Remzi Özen belediye başkanıydı. Mülkiye mezunu, Bülent Ecevit’in özel kalem müdürlüğünü yapmış vizyon sahibi bir insandı. Alaçatı’nın gelişmesi onun öngörüsüyle başladı, sonra Muhittin Dalgıç o vizyonu devam ettirdi.
Bugün gelinen noktada son bir iki yılda gürültü kirliliği, barlar ve meyhaneler yüzünden Alaçatı geriledi. Bu sene yeni temizlik oldu, Köyiçi düzelecek. Alaçatı gibi dokusu ve köyü olan bir yer kolay kolay bulunmaz. Köyiçi Alaçatı Port ile birleşecek. Duyarlı olarak korunmaya devam ederse dünyanın çok değişik ve yıldız turizm beldelerinden birisi olmaya aday.
Orta gelir grubu için konut ihtiyacı artıyor
Cem Yücesoy - Yücesoy Mühendislik Yönetim Kurulu Başkanı
İzmir’de son 10 yıldır, her yıl 2 organize sanayi bölgesi kuruluyor. Şehrin kuzey, güney ve doğusu OSB’lerle çevriliyor. Çok ciddi sanayileşme var. Sanayileşme alt ve orta gelir grubuna yönelik konut ihtiyacını artırıyor.
Mevcut arsa fiyatları ve kredi erişimi sorunları nedeniyle 2018 döviz kuru şokundan beri İzmir’de sosyal konut üretilemiyor. Bunun yansıması kiraların yükselmesi olarak karşımıza çıkıyor. Genel olarak İzmir’de kira çarpanı 300-400 ay iken 150’ye kadar düştü. Aile konutu eksik. 1+1 kolay satılıyor diye 1+1 arzı fazla.
Çeşme ve Urla ülkesel sıkıntılara rağmen ilerleyecek. Yeni Çeşme ve Çeşme Havalimanı projesi hayata geçirilirse daha popüler olur. Yeni marinalar yeni otel bölgeleri Çeşme’nin havasını değiştirecek, çok farklı bir noktaya taşıyacak.
İstanbul’un tek alternatifi İzmir
Mesut Sancak - Folkart Y.K. Başkanı
İzmir’in yılda 35 bin yeni konuta ihtiyacı var.sYıllık konut satış adedi 65 bin civarında. Konut arzı yıldan yıla düşüyor. Yıllık 10-15 binlere kadar düşecek. Talep de düşecek. Talebin düşme nedeni krediye erişim zorluğu. Arz açığı artarak devam edecek. Bu da konut fiyatlarını artıracak. Çelişkiler var. Arz azalıyor ama bir yandan talep var. Kötü bir döngü. İzmir’in bu döngüden kurtulması en az 3 yılı bulur.
Talep genelde yeni zenginlerden, faizi tercih etmeyen kesim ve uzun vadede konutun faizden, enflasyondan daha yüksek getiri sağlayacağına inananlar tercih ediyor. Çeşme pandemi ve İzmir otobanının açılmasıyla birlikte İstanbul, Bursa ve Balıkesir’in tatil yöresi haline geldi. Kriz frene bastırdı. Ama krizden sonra yoluna devam eder. Bodrum doldu. Bodrum’un dolması Çeşme’ye yarar. Urla da parlayan başka bir yıldız. Pandemiden sonra çok ciddi sükse yaptı, bu devam eder. İzmir’in merkezi İstanbul’un tek alternatifi. İstanbul’un kaosundan ve gürültüsünden kaçacakların sığınacağı şehir.
Seferihisar’ı orta gelirliler tercih ediyor
Mustafa Alperen Yörük - TSKB Gayrimenkul
İzmir konut fiyatları, İstanbul ve Ankara’dan sonra üçüncü sırada. Metrekare bazlı fiyatı İstanbul’dan daha uygun. 2020’ye kadar Ankara’dan da ucuzdu. İstanbul otobanı açıldıktan sonra Ankara’yla başa baş noktaya geldi. Deniz faktörünü göz önüne alırsak Ankara’dan cazip. İstanbul’un üst kitlesi genelde Alaçatı ve Urla’yı tercih ediyor. Orta ve üstü ise Çeşme’ye de yöneliyor. Seferihisar’ı ise daha çok orta gelir grubu tercih ediyor. Alaçatı ve Urla’da konuta erişim zorlaştıkça Seferihisar daha ön plana çıkacak.
2050’lerin İzmir’i şimdiden planlanmalı
Azat Yeşil - İZKA İnşaat Y.K. bşk.
İzmir’de konut ihtiyacı bitmeyecek. Yapı stoku yorgun. İzmir’in toplam yerleşim alanı 11 bin hektar. Deprem açısından yüksek risk taşıyan 3 bin hektarın acil dönüşmesi gerekiyor. Bugüne kadar planlanan 150 hektar, yapılaşmanın gerçekleştiği alan ise 30 hektar civarında. Bu alanın dönüşmesi için 10 yıl içinde depreme dayanıksız eski yapıların tespit edilip planlanması gerekli.
Biz bunlarla uğraşırken kentleşme farklı ilerliyor. Teknoloji ve çevre konuları gündeme giriyor. Yeşil dönüşüm gündemde. Yeşil dönüşüm de yetmiyor, kentlerde scooter ve bisiklet alanlarının belirlenmesi gerekiyor. Eskiye oranla parklar ve sosyal donatı alanları çok olmalı. Kargo veya kurye hizmetleri için drone parklarına yer verilmeli. İmar planları hızlı yapılmalı. İzmir’in 2050’li yıllarının bugünden planlanması şart. Gerekiyorsa bunun için yarışma açılmalı. Bakanlık ve belediyeler el ele verip planları hızlı bir şekilde bitirmeli. Yeni yasa çok önemli. Dönüşümün daha da hızlanacağı anlamına geliyor.
