Birçok konuda olduğu gibi konut fiyatlarının izleyeceği yön konusunda da toplum olarak ikiye bölündük. Bir grup fiyatlardaki yükselişin devam edeceğini söylerken, diğer kesim finansal göstergelerle birlikte son dönemde konut satışlarındaki düşüşün, fiyatlara da yansıyacağı konusunda hemfikir.
Konut fiyatlarına finans tabanlı yaklaşanlar düşüncelerine dayanak olarak; Merkez Bankası’nın faiz politikasındaki yükseliş eğilimini, mevduat faiz oranlarındaki artışı ve bankaların ticari ve konut kredisi vermekteki iştahsızlığını gösteriyor. Bunların yanı sıra Orta Doğu’daki savaş gerilimi ve krediye erişim zorluğu konut fiyatlarının yükselmesi üzerinde baskıya neden oluyor.
Bu baskının azalmasıyla birlikte konuttaki yükselişin yerini dolar bazlı düşüşe bırakacağını savunanlar olduğu gibi hızını alamayıp fiyatların TL bazlı düşüşünden bahsedenler bile var.
Maliyetlerdeki dolar bazlı artış fiyatları etkiliyor
Konut fiyatlarının yükseleceğini öne sürenlerin en temel tezi ise maliyetlerdeki artış. Maliyetlerdeki artış, fiyatlara yansıyarak yükselişi devam ettirecek.
TÜİK’in yayınladığı inşaat maliyet endeksine göre inşaat maliyetleri 2023 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 4.62 arttı. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 66.46 yükseldi. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 5.82, işçilik endeksi yüzde 1.92 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 52.18, işçilik endeksi ise yüzde 113.27 oranında yükseldi.
İnşaat maliyetleri dolar bazlı olarak artıyor ve bu artış konut fiyatlarının yükseleceğinin en önemli göstergesi. 1990’lı yıllarda inşaat malzemeleri Alman Markı’na endekslenmişti. Mark yükseldikçe inşaat malzemelerinin fiyatı da yükselirdi. Pandemi ile birlikte inşaat malzemelerindeki döviz bazlı sert yükseliş tekrar başladı. Ancak bugünkü artış 1990’lardakine benzemiyor. Malzeme fiyatları sert şekilde yükselmeye devam ediyor ve piyasadaki maliyetlerin belirleyicisi konumunda bu defa betoncular var.
Çİmento ve beton lobisi piyasayı belirliyor
Sektörde, firmalar inşaat malzemelerine zam yaparken hazır beton fiyatlarını baz alır. Beton şirketleri fiyatlara ne kadar zam yaparsa diğer malzemeciler de o kadar yükseltir. Bunu fark eden hükümet beton ve çimento fiyatlarını kontrol altına almak için bir dizi çalışma başlattı. Rekabet Kurulu özellikle deprem bölgesinde fiyatları kendi aralarında anlaşarak yükselten, ihalelerde usulsüzlük yapan çimento ve hazır beton şirketleri hakkında soruşturma başlattı.
Bu çalışmalar ne kadar başarılı olur? Bu henüz belli değil. Çimento lobisi Türkiye’nin en güçlü lobilerinden birisidir. Sektör 80 yıllık geçmişinde defalarca bu tür baskıları göğüsledi. Bundan sonra da göğüsleyebilecek mi, göreceğiz.
Usta ve taşeronlar deprem bölgesinde
Önemli bir nokta da Türkiye’de inşaat sektöründeki yetişmiş ve deneyimli kadrolarının acil inşaat çalışmaları dolayısıyla deprem bölgesine gitmiş olması. Büyük şehirlerde devam eden inşaatlar için usta veya taşeron bulunamıyor. Ayrıca yoğun talepten dolayı işçilik ve taşeronluk ücretleri ortalamanın çok üzerinde arttı. Bu durum da konuttaki arzın hızını yavaşlattığı gibi fiyatların yükselmesine neden oluyor.
Arz-talep dengesi bozuldu fiyatı alıcılar belirliyor
Konut fiyatlarında yükselişi tetikleyen en önemli faktörlerden biri de şüphesiz arz talep dengesi. Halen konut arzı, ihtiyacı karşılamaktan çok uzak ve böyle devam edecek gibi görünüyor.
Konutta arzın çok olduğu dönemlerde finans kuralları harfi harfine geçerlidir. Ama arz yoksa veya yetersizse finansal koşullar pek işlemez ve fiyatı alıcılar belirler. Bu nedenle şu anki piyasa koşullarında finansal göstergelere göre düşünenlerin haklı çıkma ihtimali zayıf görünüyor.
Kredili satışlar dibi gördü
Kredi faizlerinin yükseltilmesiyle konut satışlarında yeni bir dönem başladı. Son 1 yıldır konut satışlarının yüzde 80’i peşin parayla yapılıyor. Geriye kalan yüzde 20’lik kısım ise kısa vadeli kredilerle gerçekleşiyor. Krediye erişim zorluğu nedeniyle kredili satışlar aydan aya eriyor.
Evet, hükümetin sıkı para politikaları uygulamaya başlandığı doğru. Para politikaları 2024 Nisan ayından sonra daha da sıkılaşacak. Bu sıkılaşma beraberinde krediye erişimi de zorlaştıracak.
Mevduat hesaplarındaki para konuta akacak…
Piyasanın yönünü mevduattaki paranın nereye akacağı belirleyecek. Hatırlarsanız 2001’de de ülkemizde çok sıkı para politikaları uygulanmıştı. O dönemden farklı olarak bugün toplumun yüzde 20’sinde ciddi para var. Ağırlıklı olarak mevduat hesaplarında, eurbond’larda ve borsada olan bu paranın orta ve uzun vadede gideceği adreslerden biri gayrimenkul. Özelde ise konut. Ancak parası bol olan bu kesimin ne zaman harekete geçeceği belirsiz.
Kimler evlerini satıyor?
Piyasada satılık evlere baktığımızda fiyatı düşen evlerin çoğu kiracı sorunu yaşanan ikinci el konutlar. Hükümetin 2 yıldır uyguladığı yüzde 25 kira zammı sınırlaması ev sahiplerini canından bezdirmiş durumda. Bu sorunla uğraşmak istemeyen ve mevduatta yıllık yüzde 50’lere dayanan faiz gelirinden yararlanmak isteyenler evlerini satışa çıkarıyor. Geçmişte yatırım için ev alanlar, evlerini satıp elde edecekleri parayı mevduata yatırmayı tercih ediyor.
Konutlarını satışa çıkaran ikinci kesim ise 6 Şubat’ın da etkisiyle depremin yıkıcı etkisinden korkanlar. İyi bir emeklilik ya da ek gelir için birden fazla ev alıp da evi depremde yıkılanların yaşadığı durum yatırımcıları ürkütüyor. Depremle birlikte kira gelirinden olan yatırımcılar yıkılan evlerinin karşılığında da bir şey alamayacak. Çünkü deprem bölgesinde sadece bir ev için hibe yapılıyor.
Son grup ise kentsel dönüşümcüler… Kentsel dönüşümle ilgili belirsizlikler ve hak sahiplerine verilecek evlerin metrekare bazında küçülmesi bu kapsamda evi olanların satıcı tarafa geçmesine neden oluyor.
Fiyatı kim yükseltiyor?
“Tuzu kuru” diye tabir edilen, geçmişte yatırım için ev alanlar ise dolar bazlı fiyatı artırmaya devam ediyor. Bu kitle kiracı çıktıktan sonra evini tekrar kiraya vermeye de yanaşmıyor. Evi boş tutuyor. Her ne kadar satılık evin fiyatını dolar bazlı belirlemek yasaksa da satamadıkları halde evlerine dolara endeksli olarak zam yapıyorlar.
Bundan sonra ne olur? Alım fırsatları çıkar mı?
- Normal şartlar altında sorunsuz konutlarda dolar bazlı yükseliş devam eder.
- Kirada oturup da ev almak isteyenler için, piyasada kiracı sorunu yaşanan ya da sahibinin nakde ihtiyacı olan konutlarda alım fırsatları var. Faizin cazibesine kapılanlar evlerini bir an önce satmak istiyor. Bu fırsatlar 1 yıl sürebilir.
- Özellikle lüks ve değeri yüksek konutlarda fırsatlar oluşabilir. Bu tip yerlerde pazarlık marjı yüksek olur.
- Bunun dışında inşaat malzeme fiyatlarındaki artış, dövizdeki yükseliş ve yüksek mevduat oranları özelde konut, genelde ise gayrimenkul fiyatlarına uzun vadede yansıyacaktır. Kısa vadede ise konut şirketlerinin yapımı devam eden projelerinde bankaların kredi musluklarını kapatmasından dolayı fırsatlar çıkabilir. Yapılması gereken satış ofislerine gidip istenilen fiyatın altında teklifte bulunmak.
- Peki, liste fiyatının ne kadar altında teklif verilebilir? Bunun alt limiti yok. Özellikle kar marjı yüksek olan lüks konutlarda iyi fırsatlar olabilir.
Aynı filmi tekrar izliyoruz!
Daha önce de söylediğimiz gibi makro ekonomik koşullar 1990’lı yıllara benzer özellikler gösteriyor. O yıllarda da yüksek faiz, dövizdeki artış 2000’li yıllarda konut fiyatlarına fazlasıyla yansımıştı.
1990’lı yıllarda yapmak zordu. Satmak kolaydı. 2000’li yıllarda yapmak kolay, satmak zordu. Şimdi de yapmak zor. Yapılırsa, inşaat biterse satılması kolay. Aynı döngüyü tekrar yaşıyoruz.
Türkiye pazarında yabancılar neden azaldı?
Son yıllarda yabancılara konut satışına yönelen inşaat şirketleri satış işlerine aracılık yapan acentelere yüzde 15’lere varan komisyonlar ödüyordu. Bu şirketler acentelere ödedikleri komisyonu dahil ettikleri fiyattan yerli alıcılara da satış yapıyorlardı. Bu sürecin de sonuna gelindi.
Konut fiyatlarının yabancılar tarafından bile “pahalı” bulunduğu bir dönemdeyiz. Türkiye’de konut fiyatları döviz bazında son 5 yılda üçe katlandı. Bu artış yabancılar bakımından özelde İstanbul’un genelde ise Türkiye’nin cazibesini yitirmesine neden oldu. Yabancılar yeni pazarlardan konut almaya yöneldiler. Yeni pazarlarda Güney Kıbrıs ve Dubai başı çekiyor.
Vatandaşlık için alınan konutlarda belirlenen alt limitin 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarılması da talebi azalttı.
Konutta balon mu var yoksa uçan balon mu?
Bir kesim tarafından yıllardır patlaması beklenen bir konut balonu var. Nedir bu balon? Konut fiyatlarının enflasyon, ücret ve kamu kesimi maaşlarına oranla çok yüksek artışı “Konut balonu” olarak kabul ediliyor. Konutta sadece balondan bahsetmek doğru olmaz. Uçan balondan bahsetmek daha doğru. Pandemi sonrası ilk açılışta başlayan aylık 0.66 faiz oranlı konut kredisi kampanyası ile birlikte İstanbul başta olmak üzere Türkiye’de konut balonu oluşmaya başladı. Geçen 40 aylık süreçte balon şişmeye devam ediyor.
Konut fiyatlarıyla ilgili en ciddi veri TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi (KFE). 2017 yılında ilk açıklandığında 100 birim olan konut fiyatları bugün 1043 seviyesinde. Endekse göre aynı dönemdeki artış İstanbul’da 905.8, Ankara’da 1059 ve İzmir’de ise 1071.6 seviyesinde.
Konut balonunun 3 yıldan uzun süre şişmiş olarak kalması pek rastlanılan bir durum değil. Bu balonun temel nedeni arz açığı. Arz açığı kapanıp arz ve talep kesiştiğinde balon sönmeye başlar. Yani yıllık konut arzı 500 bin seviyelerine geldiğinde konut fiyatlarındaki yükseliş duraklar. 700 bini geçerse fiyatlarda gerileme bile olur.
Ancak şunu da söylemek gerekiyor: Mevcut koşullarda; inşaat malzemesi fiyatları, işçi ve taşeron firma sıkıntısı sürerken yıllık 500 bin konut üretimi çok zor.
Konut satış adetleri de kredi kullanımı da aydan aya düşüyor. Bunun en önemli nedeni bankaların kredi musluklarını kapaması. Türkiye’de ağustosta 119 bin 547, eylülde 100 bin 839 konut satıldı. Geçen yıl eylülde satılan konut sayısı ise 113 bin 402 olarak gerçekleşmişti.
İkinci el konutta fiyatı belirleyen 3 tip satıcı var
- Kiracısı ile sorun yaşayanlar: Bu sorundan kurtulmak adına geçmişte yatırım için aldığı evi ucuza satışa çıkarıyorlar. Burada fiyatların düşük olmasının nedeni ev sahibi kiracı sorunu. Kiracısı olmayan, nitelikli boş evlerin sahipleri ise ucuza satmaya yanaşmıyor.
- Sıkışıp satanlar: Bankaların ticari kredi musluklarını kapatması ticaretle uğraşanları ve sanayicileri evlerini “el altından” ucuza satmaya zorluyor. Genelde büyük ve lüks gayrimenkullerini satışa çıkaranların en önemli isteği satışı kimsenin duymaması.
- Tok satıcılar: Bu kesim satacağı konutun fiyatını dolara endeksliyor. Dolar yükseldikçe fiyatı artırıyor. Bu kesimin elindeki konutların çoğu boş, içinde kiracı olmayan evler.
Birinci kitle mevduat faizlerinin artmasıyla birlikte satma konusunda daha fazla iştahlanıyor. Konut fiyatlarını düşürüyor. Mevduattan sağlayacağı getiri ile fiyatta yaptığı indirimi karşılayacağına inanıyor.
Türkiye’nin her yıl kaç konuta ihtiyacı var?
İstanbul’da her yıl evlilikler nedeniyle 100 bin Türkiye genelinde 300 bin, boşanmalar nedeniyle ise İstanbul’da 60 bin, Türkiye’de 200 bin konuta ihtiyaç var.
Türkiye’de büyük şehirler ciddi oranda göç alıyor. İstanbul ve Antalya gibi şehirler aynı zamanda dış göçün de merkezi konumunda. Türkiye’nin ihtiyacı olan yıllık konut sayısı 500 binden fazla. Rakamın ne kadar artacağı alınacak göçe bağlı.
Ama orta ve alt gelir grubunun ev sahibi olması için arz fazlasının oluşması şart.
Ruhsat alınıyor ama inşaata başlanamıyor!
TÜİK’e göre Nisan - Haziran 2023 arasında yapı ruhsatı verilen yapıların yüz ölçümü yüzde 25.6 arttı, yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüz ölçümü yüzde 28.6 azaldı. Ocak- mart döneminde ise yapı ruhsatlarının yüz ölçümü yüzde 2.1 düştü, yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüz ölçümü yüzde 17.2 azaldı
Önceki çeyreklerde de aynı sorun var. Müteahhitler ruhsat alıyor. İnşaata başlamıyor.
Konut arzı niçin azalıyor?
- 2018 yılında yaşanan kur şoku nedeniyle Türkiye’nin 15 yılda inşa ettiği konut finansman sistemi çöktü. Bu sistem neydi? Konut alanlar, fiyatın yüzde 20-30’unu peşin verir, geriye kalan kısım için müteahhit şirkete her ay ödeme yapardı. İnşaat krediye uygun hale geldiğinde ise kalan borç için kredi kullanılırdı. İşte bu sistem 2018’de çöktü.
- Bankalar son 1 yıldır krediler konusunda temkinli davranıyor. Kredi vermeye sıcak bakmıyor, ayrıca kredinin geri dönüş süresini kısa tutmak istiyor.
- İnşaat maliyetleri dolar bazında sert yükseliyor. Pandemi sırasında başlayan bu süreç engellenemiyor.
- Belediyelerin imar ve ruhsat birimleri işi ağırdan alıyor. Pandemiden önce 6 ayda çıkan ruhsatlar pandemi ve sonrasında 2 yılda çıkmaz hale geldi.
- 2023 Şubat’ından bu yana ise en büyük sorun inşaatlarda çalışacak amele, usta ve taşeron bulunamaması. Bu alandaki tüm deneyimli elemanlar daha yüksek ücret ve bedel aldıkları için depremden sonra yapılan TOKİ konutlarında çalışmayı tercih ediyor.
Patronlar ne diyor?
Gayrimenkul sektörü susuz tarım yapıyor
Altan Elmas Sur Yapı Y. Kurulu Başkanı Konut-Der Başkanı
• Konut sektöründe geldiğimiz yeri 3 yıl önce öngörmüştük. 2017-2020 dönemindeki arz fazlası 2020’den itibaren erimeye başladı. Neredeyse piyasada düşük maliyetli konut kalmadı.
• 2021’den itibaren konut fiyatlarının net bir şekilde arttığını görüyoruz. Pandemi sonrasında FED’in dünyaya ihraç ettiği enflasyon, demir ve çimento başta olmak üzere inşaat malzemelerine yansıdı. Daha sonrasında da kurdaki yükseliş maliyetleri artırdı.
• Bundan 2 yıl önce Eylül 2021’de metreküpünü 45 dolara döktüğümüz C35 betonu bugün 85 dolara döküyoruz. O dönemde betonun metreküpü 360 TL’yi buluyordu, şimdi 2 bin 240 TL. 2 yıldaki artış oranı 6.5 kat. Demirin tonu 350-400 dolarken şimdi 700 dolar seviyelerinde. Hatta 900 doları gördüğü oldu. Diğer malzemelerin fiyatları dolar bazlı yüzde 50 ile yüzde 100 arttı. TL’nin değer kaybetmesi temel sorun. Geçen yıl 350 TL olan işçi yevmiyesi bugün 1.600 TL seviyelerinde. Ücretlerdeki yükselişe rağmen işçi bulunamıyor.
• Arz olmadığı için, maliyet artışı anında yeni konut fiyatlarına yansıdı. İkinci elde daha geç yansıyor, orada maliyet etkisi daha geç hissediliyor.
Üretici ve müşteri krediye erişemiyor
• Son 3 yıla baktığımızda ülkemizde yılda 600 bin konut üretiliyor. Bu konutların da 100 bini kentsel dönüşüm kapsamında. Oysa ülkemizde yıllık 750 bin konuta ihtiyaç var. Son üç yıldaki arz açığı 1 milyona koşuyor. Bu açığa iç göç ve öğrenci talebi de dahil değil.
• Her geçen yıl konut üretimi azalıyor. Bankalar inşaat sektörüne kredi vermiyor, üretimi desteklemiyor. Kredi verilse de teklif edilen oranların maliyeti çok yüksek. Konut kredisi de bloke edilmiş vaziyette. Konut sektörü susuz tarım yapıyor. Üreticiye de müşteriye de kredi yok.
Sıkıntının büyüğü gelecek yıllarda
• Sıkıntının büyüğü gelecek yıllarda ortaya çıkacak. Çünkü ikinci konutunu satın almak isteyenler BDDK’nın bariyerleriyle karşılaşıyor. Bu da yeni projelerde satış kabiliyetini yüzde 20-25 daraltıyor. Sektör de sat-yap ile döndüğü için konut arzını yavaşlatıyor. Bu durum sadece büyük projeler için değil, mahalle müteahhitleri için de geçerli.
• Konut fiyatları TL bazlı artmaya devam edecek. Konut fiyatlarındaki yükselişin enflasyon oranının altında kalacağını asla düşünmüyorum. Ancak bu artış döviz ve enflasyon ile paralel yürümeyebilir. Yine de yıllık bazda döviz ve enflasyondan aşağı kalmaz. Biraz geç yansır ama mutlaka yansır.
• Biz konut yaparken satmanın zorluğunu yaşıyoruz. Konut fiyatlarını dengelemek için yapılacak çalışmalar kredileri kısmak değil, arzın artırılması yönünde olmalı. Arz artmazsa bu sorun aşılamaz.
• Kredili konut satışları 2019 öncesi yüzde 45’lerdeydi. Bu oran 2019’dan sonra düşmeye başladı. Son 4 yıl ortalaması ise yüzde 20’lerde. Ekim 2023’te yüzde 8’e düştü. 2023 yıllık ortalama yüzde 12 - 13’lerde kalır. Sadece 2020’de pandemi sonrası 3 ay verilen uygun konut kredisi 2020’nin satış oranını yüzde 20-30 arası bir yere getirmişti. Ama o da çok hızlı geriledi.
• İlk konutunu satın almak isteyen insanlara yardımcı olacak model geliştirilmeli. Konut kredisinin toplam mevduata oranı 2010-2014 yılları arasında yüzde 11 iken 2014-2018 arasında bu oran yüzde 8.5’e düştü ve 2018-2022 arasında yüzde 4.5’lere geriledi. Şu günlerde yüzde 3.5 seviyelerinde ancak 2024’te yüzde 2’lere inecek.
• Aynı dönemlerde konut üretimi ve inşaat sektörünün büyümesi de paralel şekilde düştü. İdeal dönem 2014 - 2018 arası gibi duruyor. Konut biraz fazla üretilmiş ama konut kredisi/mevduat oranı yüzde 8.5 ile makul düzeyde. Yine inşaat sektörü/milli gelir oranı ve sektördeki istihdamın toplam istihdamdaki yeri yüzde 8 ile uygun seviyelerde. Konut üretimi de yıllık ortalama 900 bine yakın. Hatta 2018’i çıkarırsak 800 binlerde.
• Yani geçmişte ülke için ideal bir dönem yaşandı ama buna bakan, gören ve görmek isteyen yok. İnşaat sektörüne ön yargı çok yüksek. Görülse de çözüm üretilme öncelikleri artık değişti.
• Mevduat faizi yüzde 40’lara gelmiş iken nasıl yapılacak? Maalesef konut üretimi ve erişimi yere düştü. Tekrar ayağa kaldırmak bayağı zor. Zahmetli ve zaman alacak.
Konut fiyatları 12 ay içinde yüzde 70-80 artabilir
Ziya Yılmaz DAP Holding Yönetim Kurulu Başkanı
• Konut fiyatları, emtia fiyatları artacağı için yükselmeye devam edecek. 1 yıl sonra TL bazlı olarak en az yüzde 70-80 oranlarında artış bekliyorum. Döviz bazında da fiyatlar yükselir. Konut fiyatları son dönemde enflasyon ve emtiadaki artışa göre aşağıda kaldı. Ama eninde sonunda artacak.
• İstanbul’da kentsel dönüşümü bekleyen en az 700-800 bin civarında konut var. Deprem bölgesinde 1 milyon konut yapılacak.
• Arsa stoku belli. Konutta en ciddi gider arsa. Arsa üretilemediği için de konut fiyatlarının gerilemesi çok zor. Şu an konut fiyatları, maliyetteki artışı göz önüne aldığımızda ucuz kalıyor.
Talep çok ama kredi imkanı yok
• İnsanların alım gücünün düşmesi ve konut kredisi kullanılamaması gibi nedenlerle konuta erişilemiyor. Talep çok ancak müşterilerin finansman imkanı olmadığı için satış gerçekleşemiyor.
• Zararına satacağınız ürünü üretmezsiniz. Böyle giderse sektördeki şirketler devam eden projelerini tamamlayacak ve yeni projelere başlayamayacak. Maliyetteki artış ve satışlardaki yavaşlama dolayısıyla yeni projelere başlanamıyor.
• Mevcut şantiyelerde yüzde 10-15 işçi ve taşeron açığı var. İşçiler ve taşeronlar deprem bölgesindeki şantiyelere yöneliyor. Ürün tedarikinde ve tedarikin zamanında teslim edilmesinde sıkıntılar yaşanıyor.
• Yeni üretilen konutların fiyatı arttı. İkinci elde konutların fiyatları ise yükselmedi. Niteliksiz konutlarda düşüş olabilir. Nitelikli ikinci el konutlarda düşüş beklemiyorum. Kredi olanakları açıldığında fiyatların gideceği yeri tahmin edebilmek zor.
En büyük sorun arsa maliyeti
İnanç Kabadayı Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
• Konut fiyatlarının, bilhassa büyükşehirlerde önümüzdeki dönemde yukarı yönlü bir seyir sergilemesini bekliyorum. Buna neden olan en önemli 3 etken; arsa maliyetleri, enflasyonun bir süre daha yüksek seyredecek olması sebebiyle inşaat malzeme fiyatlarının yükselmesi ve deprem etkisi ile oluşan iş gücü ihtiyacı sebebiyle işçilik fiyatlarının yükselmesi.
• Türkiye’de 6 milyon ve sadece İstanbul’da 1.5 milyon konutun depreme karşı dirençli hale getirilmesi ya da yenilenmesi gerektiğini de göz önüne alırsak yeni konutlara uzun yıllar ihtiyaç olacak.
• Bu nedenle ihtiyacın, dolayısıyla talebin önümüzdeki yıllarda da yüksek olacağını öngörüyorum. Dar ve orta gelirli vatandaşların ihtiyacını karşılamak amacıyla üretimin artırılmasına yönelik politikalar geliştirilmesi orta vadeli planda da hedefleniyor.
• Fiyatlardaki artışın durması ancak büyük şehirlerde konutun satış fiyatı içinde yüzde 40 ile 60 oranına ulaşan arsa maliyetlerinin azaltılması ile sağlanabilir. Kentsel dönüşümün hızlanması ile nitelikli yapı stokunun artırılması, orman ve tarım fonksiyonuna sahip olmayan, Hazine’ye ait arsaların uygun bedellerle geliştiricilere satılması veya yap-işlet-devret modeliyle kiralık konut üretilmesine yönelik modellere ihtiyacımız var.
2024 şimdiden kayıp yıl
Süleyman Çetinsaya ARTAŞ İnşaat/Avrupa Konutları Y. Kurulu Başkanı
• Sektör olarak durgun bir dönemden geçiyoruz. Faizlerin yüksek olduğu ortamlarda konut satışı zorlaşır. Yabancıya konut satışı da düştü. İhtiyaç sahiplerine, özellikle de deprem riski olduğu için evini yenilemek ya da lokasyon değiştirmek isteyenlere satış yapıyoruz.
• Şu an orta sınıf için yapılacak bir konutun arsa hariç, inşaat metrekare maliyeti 35 bin TL civarında. Maliyete arsa dahil edildiğinde bu rakam en az 60-70 bin TL seviyesine çıkıyor. Yani maliyet 2 bin dolardan fazla. Buna genel giderler ve finans giderleri de dahil değil. Biraz lüks dairenin metrekare maliyeti 120 bin TL’den başlıyor. Daha lüksü için maliyet daha da yükseliyor. Lüks konutta arsa maliyetleri de çok fazla artıyor.
• Geçmişte biz bunları çok gördük. 2008 ve 2018’i yaşadık. Bu kriz daha da derin, 2001 gibi de değil. Krizin en büyük etkeni faizlerin yüksek olması. Müşterilerde para sıkıntısı var. Bankalar kredi vermiyor. İlk evini alana kredi veriyorlar, onun da aylık faiz oranı yüzde 3’ten başlıyor.
• 2024 inşaat sektörü açısından kayıp. Faizlerin düşmesini ve ekonominin düzelmesini beklemiyoruz. Merkez Bankası’nın da açıklamaları bu yönde.
• Satış olmayınca inşaat yapımı durur. Yeni projelere başlayamayız. Mevcutta devam edeni tamamlarız. Kimse zararına malını satmaz. Bir iki ihtiyaç sahibinin satması genele yayılamaz. İnşaat sektöründe sermaye patronun malıdır. Sermayesini küçültmeye kimse yanaşmaz. Arzın artması kredi imkanı olmadığı için zor.
