Ukrayna’daki savaş, yaklaşık 1500 kilometre uzaklıktaki Antalya’da emlak piyasasını zirveye taşıdı. Ukraynalılar genellikle savaş bitene kadar kiralık ev ararken Ruslar ise uygulanan ekonomik yaptırımlardan kurtulabilmek için gayrimenkule yatırım yapıyor. Yaşanan bu durumu gayrimenkul platformu Emlakjet’in verileri de destekliyor. Platformda geçen yılın şubat ayına göre Rusya kaynaklı satılık konut aramaları yüzde 51, Ukrayna kaynaklı konut aramaları ise yüzde 63 yükseldi. Aramalarda en fazla ön plana çıkan şehir Antalya. Akdeniz kentini İstanbul, İzmir, Ankara ve Bursa takip etti. İlçe bazında ise Antalya’da Alanya, İstanbul’da ise Beylikdüzü tercih edildi.
Tatil için değil, güvenlik için geliyorlar
Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Akbal da yaptıkları araştırmada bu eğilimi gördüklerini ifade ediyor: “Geçen yıl yaptırdığımız araştırmaya göre Rusya, yüzde 76,5 ile kısa süreli tatil, yüzde 35,3 ile emeklilik, yüzde 23,5 ile sağlık nedeniyle Türkiye’yi seçiyordu. Çatışma ortamı yüzünden sadece tatil amaçlı hareket etmiyorlar. Güvenlik ön plana çıkıyor. Ayrıca Rusya’ya karşı uygulanan yaptırımlar da bu tercihte etkili oldu.”
Mart ayında yabancı ilgisi daha da arttı
Akbal, bu tercihi kanıtlayan veriler de paylaşıyor: “Ocak ayı TÜİK verilerine göre Rusya Federasyonu vatandaşlarına 479 konut satılmış, bu haliyle toplam satış içinde 3. sıradalar. Ukrayna vatandaşları ise 102 konut satışı ile 8. sırada bulunuyor. Şubat ayında Rusya Federasyonu vatandaşları 509, Ukrayna vatandaşları ise 111 konut almış. Mart ayında bu oranların daha da artacağını öngörüyoruz.”
Antalya'da 4 satıştan 1'i yabancılara
Peki her iki ülke vatandaşları arasında en fazla tercih edilen il olan Antalya’da durum ne? Antalya Ticaret ve Sanayi Odası Başkanı Davut Çetin, 2021’de TL’nin değer kaybetmesiyle Rusya ve Ukrayna üzerinden gayrimenkul talebi olduğunu, çıkan savaş ile bu talebi arttığını ifade ediyor: “Antalya’da yaşayan Rusya vatandaşı sayısı 30 bine, Ukrayna vatandaşı sayısı ise 8 bine yaklaşıyor. Antalya’da yapılan satışlar şubat ayında geçen yıla göre Rusya’ya yapılan satışta yüzde 96, Ukrayna’ya yapılan satışta yüzde 85 arttı. Türkiye geneli satışların yüzde 4’ü yabancı satışı iken Antalya’da bu oran yüzde 23. Yani neredeyse dört satıştan birisi yabancılara yapılıyor.”
Rusların yüzde 90’ı kalmak ve vatandaşlık almak istiyor
Peki iki ülke arasındaki gayrimenkul tercihi farklı mı? Bu soruya 20 yıldır Doğu Bloku ülkelerine yatırım danışmanlığı hizmeti veren Tolerance Homes’in kurucu ortağı Ukraynalı Sergey Volçenkov cevap veriyor: “Rusların yaklaşık yüzde 90’ı kalmak ve vatandaşlık almak istiyor. Ukraynalıların büyük çoğunluğu ise Türkiye’de savaşın sona ermesini bekliyor. O yüzden Ruslar daha çok satın almayı tercih ederken Ukraynalılar ev kiralamayı seçiyor. Vatandaşlık almak için de 250 bin dolar değerindeki bir gayrimenkul almak gerekiyor. Zaten arz talep dengesi bozuk olduğundan satışlar neredeyse pazarlıksız, liste fiyatı üzerinden yapılıyor.”
Konyaaltı'nda fiyatlar fırladı
Volçenkov artan talebi ise şu örnekle açıklıyor: “Savaş öncesi dönemde günde 2 kişiyle portföyümüzdeki ilanlar için görüşürken bu rakam şu anda 15’i buldu. Bu da fiyatları tetikledi. Özellikle Konyaaltı gibi yerlerde bu artış yüzde 100’ün üzerinde. Denize yakın 1+1 dairelerin kira bedeli savaş öncesi aylık 350 dolardan belirlenirken şimdi bu meblağ 1000 dolara fırladı. Antalya’nın diğer semtlerinde ise kira fiyatları yüzde 50 ile 70 arasında arttı.”
Bir Ukraynalı tek kalemde 22 daire aldı
Peki satışlar nasıl? Tam Nokta Neo gayrimenkul ofisinin broker’ı Uğur Fer, son gerçekleştirdikleri satışı örnek gösteriyor: “Geçtiğimiz günlerde Ukraynalı bir müşteri 22 daireden oluşan bloku satın aldı. Aksu ilçesinin Altıntaş semtinde bulunan bu daireler hala proje halinde. Tapu henüz devredilmiş değil. Özellikle Lara ve Konyaaltı’nda ev kalmadı denilebilir. Artık satışlar projeler üzerinden gerçekleştiriliyor.”
Kripto parayla ödeme yapmaya geliyorlar
İsmini vermek istemeyen bir gayrimenkul danışmanı ise bu süreçte deneyimlediği ilginç bir olayı şu şekilde aktarıyor: “Bir Rus vatandaşı Konyaaltı’ndaki denize nazır rezidanslardan 6 tane daire almak istediğini söyledi ve bana bir USB uzattı. USB’nin içinde kripto para varmış. Bana rayiç bedellerin üzerinde ödeme yapacağını söyledi. Portföyümde beklentilerine uyacak daireler olmadığından başka bir konut geliştirici meslektaşıma yönlendirdim.”
Antalya'daki yapı stoku yetersiz
Antalya Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı İsmail Çağlar’a göre fiyat artışlarının temelini yetersiz yapı stoku oluşturuyor: “Antalya’da artık inşaat yapılacak yer kalmadı. Bununla birlikte devam eden inşaatlar da pandemi döneminde müteahhitler tarafından durduruldu. Konut sayısı talep için kesinlikle yeterli değil. Bunlar da fiyatları arttırdı.”
Fiyatlar artık euro ile belirleniyor
Alanya Emlakçılar Derneği Yönetim Kurulu Üyesi Şevki Başkaptan ise müşteri sayısının 3 kat artığını söylüyor: “Eskiden günde 10 müşteriyle görüşüyorsam şimdi 30 müşteri arıyor. Savaş öncesi ortalama 4 bin TL’den kiraya verilen dairelerin fiyatı 450 euroya çıktı. Rusların tercihi olan satılıkların da fiyatı 700 bin TL’den bir milyona çıktı. Bunlar da 1+1 dairelerin fiyatı.”
Para aktarmada 3 ayrı ödeme modeli
Rusya’ya yaptırımlar sürerken ödemelerde 3 yöntem uygulanıyor. Birincisi SWIFT çünkü yaptırımları tüm bankalara etki etmedi. Ayrıca Türkiye, Rusya’ya uygulanan yaptırımları hayata geçirmedi. Bir Rus kendi hesabına para aktaramasa da doğrudan doğruya müteahhidin hesabına transfer yapabiliyor. İkinci yöntem kripto para ile ödeme. Üçüncüsü ise Rusya’dan çanta içinde yanında nakit para getirmek.
