Ataşehir’deki dört bloklu Ağaoğlu Andromeda sitesi sakinleri, fahiş aidat ücretlerine rağmen ortak alanları kullanamamaktan şikayetçi. Her ay yaklaşık 11 bin lira aidat ile ortak alanların elektrik ve su giderlerini ödeyen site sakinleri, 18 yıldır yapılmayan kat malikleri toplantısının yapılması için arabulucuya başvurdu
İstanbul Ataşehir’de 990 daireden oluşan Andromeda’da yaşam 2008 yılında başladı. Aradan geçen 18 yılın ardından havuz ve spor alanlarının siteye ait olmasına rağmen buralardan yararlanılamadığı, otopark alanlarının başkalarına kiralandığı gerekçesiyle site sakinleri kat malikleri toplantısı yapılması için hukuki süreci başlattı.
Hukuki süreci başlatanlar arasında yer alan Av. Handan İlaga yaşanan sorunu şöyle özetliyor: “Satış aşamasında havuz ve spor alanlarının siteye ait olduğu söylenmiş olmasına rağmen dairelerde yaşamın başlamasıyla, havuzlar ve spor salonu gibi sosyal tesislerin ticari faaliyet gösteren işletmeler olduğu ve buralardan yararlanabilmek için aidatın dışında ‘üyelik’ adı altında ödeme yaparak bu yerlere girebileceğimiz dayatmasıyla karşılaştık”
Yıllar önce dava açıldı
18 yıl önce başlayan bu sorunları daha önce de yargıya taşımaya çalıştıklarını söyleyen İlaga, yüksek tebligat ücreti engeline takıldıklarını söylüyor: “C1, C2, C3 ve C4 olmak üzere dört bloktan oluşan sitenin yaklaşık yüzde 90’ının 1+1 dairelerden oluşması, mülklerin büyük bölümünün oturum amacıyla değil yatırım amacıyla satın alınmasına yol açtığından sitenin fiili kullanıcılarının önemli bir kısmını kiracılar oluşturuyordu. Yani sitede oturan kat malikleri azınlıktaydı. Bu nedenle de ben ve benim gibi mülk sahipleri itirazlarını yönetime iletmenin ötesine geçemedik. Dava açma yoluna da gittik ama devam ettiremedik. Çünkü kanuna göre tüm kat maliklerine tebligat yapılması gerekiyordu. Bu da 990 ayrı posta demek. O dönemin parasıyla yaklaşık 70-80 bin liralık bir masraftan söz ediyorum.” (Oksijen’in notu: Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesi’ne göre, davacının taraf sayısının beş katı tutarında tebligat ücretini ödemesi gerekiyor. 2026 itibarıyla tebligat ücret 265 TL, bu da bugün 1.3 milyon liranın üzerinde bir tebligat masrafına denk geliyor.)
18 yıldır kat malikleri toplantısı yapılmıyor
Bugünlerde ise site sakinleri yeni bir dava hazırlığındalar. Gerekçeleri ise 18 yıldır yapılmayan kat malikleri toplantısının mahkeme kararıyla yapılmasını sağlamak. Ve bu dava tebligat engeline de takılmıyor. İlaga “Müteahhit, dairelerin tapularını maliklere devrettikten sonra, tapuya kaydettirdiği ve tamamen kendi lehine kazanç sağlamaya yönelik hazırladığı yönetim planı ile site yönetimini fiilen elinde tuttu ve 18 yıl boyunca tek bir kat malikleri toplantısı yapılmadı. Bununla beraber aidatlar hiçbir şeffaflık sağlanmadan, kalem kalem açıklama yapılmaksızın, yalnızca ‘ödenecek tutar’ bildirilerek belirlendi. Ücretli işletilen havuz ve spor salonu gibi ortak alanların keyfi biçimde kapatılması, sitenin yıllar içinde bakımsız ve sahipsiz bırakılması, buna karşın fahiş aidat uygulamasının sürdürülmesi; 18 yıl boyunca tek bir Kat Malikleri Genel Kurulu dahi yapılmaması ve geçici yönetimin 25 yıl görevde kalma ısrarı, kat maliklerinin sabrını taşıran son nokta oldu. Yakın zamanda ‘Andromeda Gönüllüleri Komşuluk Dayanışması’ grubumuzu kurduk ve hukuki yollara başvurma kararı aldık” diyor.
İlaga yönetimdeki keyfi uygulamaları da şöyle anlatıyor: “Bugün aidatlar, 9 bin 970 lira ile 11 bin 601 lira arasında değişiyor. Üstelik ortak alanlar fiilen zapt edilerek ya kat maliklerinden ücret alınmak suretiyle kullandırıldı ya da üçüncü kişilere kiraya verildi; bu alanlardan elde edilen gelir ise kat maliklerine hiçbir şekilde yansıtılmadı. Örneğin spor salonu ve havuzu dışarıdan bir şirket işletiyor. Kullanmak için site sakinlerinin de üyelik ücreti ödemesi gerekiyor. Bu da yıllık 95 bin lira”
Hem kanuna hem yönetim planına aykırı
Avukatları Ferdi Gül ise konunun hukuki boyutunu şöyle açıklıyor: “Bir sitede yönetim kurulu olur, bunun yanında bir de yönetimce yapılacak işlerin taşere edildiği bir servis şirketi olur. 2006 yılında inşaat faaliyetlerinin yürütülmesi amacıyla site için kurulan geçici yönetim, yine Ali Ağaolu’na ait şirketler grubundan Akdeniz İnşaat ve Eğitim Hizmetleri A.Ş.’ye 25 yıllığına servis hizmeti işlerini vererek bunu tapuya şerh ettirmiş. Fakat bizim açacağımız davada derdimiz Akdeniz İnşaat’ın 25 yıllık hizmet süresine ilişkin değil.
2006 tarihli yönetim planının 34’üncü maddesine göre, kat mülkiyetine geçilmesinden itibaren en geç üç yıl içinde kat malikleri kurulunun toplanması gerekiyor. Yani Akdeniz İnşaat, yönetim planında her ne kadar hukuka aykırı şekilde 25 yıllığına yetkili bir şekilde hizmet verse de, her halükarda kat maliklerinin seçimiyle yönetime gelen bir yönetim kurulunun her yıl Akdeniz İnşaat’ın faaliyetlerini denetlemesi gerekirdi. Fakat şu anda 25 yıllık yetki süresi sanki yönetim kuruluna verilmiş gibi hile yapılıyor, kat maliklerinden teşekkül eden bir genel kurul oluşturulmuyor. Bu hem yönetim planına hem Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı. Henüz dava açmadık, arabuluculuk sürecindeyiz”
Site sakinleri ise yaşadıklarını şöyle anlatıyor:
“Ortak alanlar aidatlarımızla temizleniyor
başkaları tarafından kullanılıyor”
Ekin Hamide Köşker: “Bu sitede 17 yıldır yaşayan bir kiracıyım. Geçen yıla kadar, kanuna açıkça aykırı biçimde demirbaş bedelleri kiracılardan toplandı. 2024 yazında yine hiçbir hesap verilmeden aidatlara zam yapılması üzerine sitede yaşayan 15 kat malikinin dava açmasının ardından, ilk kez demirbaş bedellerinin kiracılardan değil kat maliklerinden alınmaya başlandığını gördük. Bu durum ‘Kat malikleri hukuksuz uygulamalara uyanmasın diye bu bedeller yıllarca kiracılardan toplandı’ düşüncesini kaçınılmaz yapıyor. Kiracılar ise KMK’da taraf kabul edilmedikleri için aidatı ödedikleri halde hesap soramıyorlar. Bu tablo, kötü niyetli uygulamalar için elverişli bir zemin oluşturdu.
Misafir otoparkımız site açıldıktan birkaç yıl sonra valeye verilerek fiilen elimizden alındı. Misafir otoparkımıza 15 dakikayı geçecek şekilde misafirimiz park etse fahiş ücretler talep ediliyor. Otoparkta araçlar çizildiği halde ve yönetim bir dünya aidat aldığı halde kameralar bozuk, deniliyor. Ortak alanlar bizim ödediğimiz aidatlarla temizleniyor ancak başkaları tarafından sınırsızca kullanılıyor. Açık havuz alanına üye olmadan giremiyoruz; buna rağmen peyzajı bizim bahçıvanımız tarafından düzenleniyor. Site girişindeki dükkanlar da yıllarca kontrolsüzce çeşitli işletmelere verildi. Fakat bu dükkanların aidat ödeyip ödemediğini, ödüyorsa ne kadar ödediğini bilen tek bir kat maliki yok.”
“Hayalet yönetim”
Mustafa Yorgancıoğlu: “Ben burada oturmuyorum ama 17 senedir kat malikiyim. İlk üç senesinde sitede oturuyordum. Burada bir ‘hayalet yönetim’ var; varlığını, kimlerden müteşekkil olduğunu bilmiyoruz. Bu yönetim sitenin işlerini, yönetim planıyla 25 yıllığına Akdeniz İnşaat’a vermiş. Bu nedenle bu aidatlara ses çıkardığımızda iletişime geçtiğimiz kişiler Akdeniz İnşaat’ın çalışanları oluyor; yönetimden ise iletişime geçilebilecek kimse yok. Hayalet işte…”
