Çağlayan Adliyesi İstanbul Adalet Sarayı’nın 2. katındaki ‘Mezat Salonu Satış’ın olduğu koridorda saat 14.35’te mübaşirin sesi duyuldu: “İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, Ortaköy Mahallesi, Zincirlikuyu Caddesi mevkii 30 Ada, 169 parselde kayıtlı 332 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın satışı 21 milyon 830 bin TL artı KDV muhammen bedeli ile satışa çıkacak. Artırmaya katılacaklara duyurulur”. Bu sesin duyulmasından 10 dakika sonra da mezat salonunda yine aynı ses yükseldi: “Açık artırma başlayacak, artırma 5 dakika sürecek”.
Mübaşir: Başlangıç fiyatı 10 milyon 920 bin lira
Alacaklılar Adına Banka (AA): 22 milyon
Öztek Yapı (ÖY): 22 milyon 100 bin
AA: 22 milyon 200 bin
ÖY: 300
AA: 400
ÖY: 500
AA: 600
ÖY: 700
AA: 800
ÖY: 900
AA: 23 milyon
Yaklaşık 3 dakika süren sessizlik
Mübaşir: Son 1 dakika
Sürenin bitmesine saniyeler kala:
ÖY: 23 milyon 100 bin lira
Çelikler Taahhüt (ÇT): 23 milyon 200 bin
Ve yaklaşık 2 dakika süren, bazen 10 bin bazen 100 bin liralık artışlarla 365 metrekarelik daireye açık artırmada en yüksek fiyatı, 24 milyon 950 bin lira, Çelikler Taahhüt verdi. Bu açık artırma İstanbul’un en işlek yerlerinden Beşiktaş’ta Zincirlikuyu Caddesi mevkiinde bulunan Çiftçi Towers’ın icradan satışında yaşandı.
Şimdiye kadar bu yol ile 4 oturumda toplam 35 daire icra yoluyla satıldı. 24 Ağustos’a kadar farklı tarihlerde yapılacak oturumlarda 137 daire ve 246 mağaza ile 1 benzin istasyonu da icra yoluyla açık artırma yöntemiyle satışa çıkacak.
4 oturumda neler yaşandı?
1 Haziran’da başlayan açık artırmalar, 2, 3, 6, 8 Haziran’da devam etti. Önümüzdeki haftanın satışı 13 Haziran’da başlayacak ve her oturumda 7 daire satışa çıkacak. Her açık artırmanın saat kaçta başlayacağı ve ne kadar süreceği önceden belirleniyor. Alıcılar da bu süreye göre stratejilerini belirliyorlar. 4 oturuma da İş Bankası ve Garanti Bankası ‘alacaklılar adına’ sıfatıyla katıldı ve açık artırmada etkin olarak yer aldı.
Diğer etkin firmalardan biri de Öztek Yapı oldu. Çelikler Taahhüt, Gemini Makine, Remas ise ilgilendikleri dairelere katıldılar. Ayrıca Çiftçiler Towers’ın yapımını üstlenen Türkerler İnşaat’ın ve Çiftçiler Holding’in avukatları satışı takip etti. Hatta Çiftçiler Holding, 1 Haziran’da yapılan satışlara yasal süre olan bir hafta içinde itiraz ederek icradan satışın iptal edilmesini talep etti.
Satışlar muhammen bedelin üstünde gerçekleşirken oluşan rekabete göre rakamlar değişkenlik gösterdi. Örneğin metrekare satış fiyatı bazı dairelerde 75 bin liraya inerken rekabetin yoğun olduğu artırmalarda metrekare birim fiyatı 112 bin lirayı aştı. Oysa T.C. İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Dairesi’nin çıktığı ilanda Beşiktaş Belediyesi'nin metrekare rayiç bedeli 54 bin 279 TL olarak açıklanmıştı. Bir başka ifadeyle belirlenen muhammen bedelin 2 katını geçen satışlar da oldu. Peki emsal projelerde fiyatlar hangi aralıkta? Çiftçi Towers’a komşu olan Zorlu Center için verilen satılık ilanlarına bakıldığında 350 metrekarelik bir daire için 56 milyon lira isteniyor. Bu da metrekare başına 160 bin lira yapıyor.
Emsalleri daha pahalı
Emlak Konut ortaklığında İstanbul’un en pahalı projesi olarak bilinen Nişantaşı Koru için de metrekare fiyatları dairenin konumuna göre değişmekle beraber 300 metrekarelik bir daire için 42 milyon lira talep ediliyor.
İstanbul geneline bakıldığında ise gayrimenkul değerleme platformu Endeksa.com’un Mayıs 2022 verilerine göre ortalama konut satış metrekare birim fiyatı 15 bin 775 lira, ortalama konut satış fiyatı ise 1 milyon 892 bin TL.
Temeli 2012 yılında atıldı
İstanbul’un en değerli bölgesindeki Çiftçi Towers neden emlak fiyatlarının tavan yaptığı bir dönemde icra yoluyla satılıyor? Hikayenin başlangıcı 10 yıl öncesine dayanıyor. Çiftçiler Grubu’nun sahibi olduğu 23 bin metrekare arazi üzerine Türkerler İnşaat tarafından 59 katlı 180 metre yüksekliğinde iki kule inşa edilmeye başlandı. İlk sorun Beşiktaş Belediyesi ile yaşandı ve yapılan incelemede iki kulenin çatılarında toplam 3 bin metrekare büyüklüğünde ikişer kat fazla kullanım alanı oluşturulduğu, bahçe alanına her biri 350 metrekare büyüklüğünde fazladan 4 adet dükkan inşa edildiği belirlendi.
Bunun üzerine inşaat mühürlendi. Ancak bu aşamada Çiftçiler Grubu 30 Temmuz 2018’de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurarak imar affından faydalandı. Beşiktaş Belediyesi’nin mührü söküldü ve inşaat yeniden başladı. Ancak bu aşamada, projeden yer alanlar da gecikme yüzünden dava açarak haklarını aramaya başladı.
Toplam bedel 4.7 milyar lira
Son hukuki gelişme 23 Nisan’da yaşandı. T.C. İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Dairesi tarafından basına verilen 7 sayfalık ilan ile iki kulede bulunan 300 daireden 172’sinin, 277 ticari alandan 246’sının ve akaryakıt istasyonu ile oto servislerinin bulunduğu bölümün icra dairesi tarafından satılacağı açıklandı. 174 kalem gayrimenkule biçilen değer 4 milyar 667 milyon 840 bin lira oldu.
Tripleks 140 milyon TL
Şimdi satışı devam eden Çiftçi Towers’taki dairelerin özelliklerine ve muhammen bedellerine bakalım. İki kuleden oluşan Çiftçi Towers’ta 7’nci kattan itibaren Boğaz manzarası bulunuyor. Her iki kulede de helikopter pisti, fitness salonu, sauna, açık-kapalı olmak üzere yarı olimpik yüzme havuzları var. 9 farklı daire tipi üzerine kurulu konut alanında en küçük daire 109 metrekare, muhammen bedel ise 7 milyon 600 bin lira. En pahalısı ise içinde kat asansörü bulunan; 22 oda, 3 salon, 10 banyo ve saunaya sahip penthouse. Bu tip dairelerin net alanı bin 883 metrekare; istenen bedel ise 140 milyon lira.
AVM de satılık
23 Ağustos tarihinde ise 2 bin 246 metrekare alan üzerine kurulu akaryakıt istasyonu icradan satılacak. İstasyon için biçilen değer tam 135 milyon lira. Rekabetin yaşanacağı bir başka satış da AVM mağazalarında yaşanacak. 6 metrekarelik kiosk alanlarından başlayıp, 2 bin 414 metrekarelik dev bir mağazaya değişen 246 farklı bölüm için ayrı ayrı fiyatlandırma yapılmamış. Hepsi için belirlenen toplam rakam 1 milyar 181 milyon 360 bin lira.
Davalar sürüyor
İmar sorunu çözülmesine rağmen esas çıkmaz, Çiftçiler Holding’in kurucusu Tahsin Çiftçi’nin 2000 yılında vefat etmesinden sonra yaşandı. Mirasçıları inşaatı devam eden Çiftçi Towers dışında, Ragıp Paşa Köşkü, Yeniköy’de villalar, Şişli’deki Polat Çiftçi Tower gibi gayrimenkuller için de haciz ve icra davaları açtı. Bu arada Mehmet Çiftçi yönetimindeki holdinge bankaların da hukuki süreç başlattığı basında haber oldu. Son olarak ikiz gökdelenin müteahhidi olan Türkerler İnşaat'la da davalık oldular. Türkerler İnşaat, arsa sahibine karşı nitelikli dolandırıcılık, vergi kaçakçılığı, sahte fatura düzenleme ve kullanma gibi iddialarla savcılığa şikayette bulundu.
