Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel: "Mobilya, ev tekstili, küçük ev aletleri ve tekno marketler dışında büyük satış kayıpları yaşanıyor. Bu işin çözümü için devletin bir defaya mahsus düzenleme yapması şart''
AVM yatırımcılarından “sıkıntılıyız” sesleri yükseliyor. Peki AVM kiracılarının, yani siz mağaza işleticilerinin durumu nasıl? Sadece bizim değil tüm dünyanın halini özetleyeyim: Perakende sektörü dünyanın her tarafında savaş dönemlerindeki gibi. Son 100, belki de 200 yılın en kötü dönemlerini yaşıyoruz. Kamboçya’dan ABD’ye, Ingiltere’den Afrika’ya kadar her ülkede işler çok kötü. Dert çok anlaşılan… Önce en önemlisini söyleyin… Bir numaralı sorun işlettiğimiz dükkanların sahipleriyle yaşadığımız sıkıntılar. AVM’ler yani… Sadece AVM’ler değil. Bizim caddelerdeki varlığımız da ciddi düzeyde. BMD çatısı altında 424 üye, bu şirketlere ait 65 bin mağaza var. Bunların hemen hemen hepsi zincir mağazalar. Her gün alışveriş yaptığınız dükkanlar… Teknosa da bizim üyemiz, Boyner de, Big Chefs de… Bildiğiniz tüm markalar. Bu zincirlerin işlettiği dükkanların kabaca yüzde 40’ı caddelerde, yüzde 60’ı AVM’lerde bulunuyor. İki cephede sıkıntı var… Öyle. İşin kötüsü cadde mağazaları için karşımızda organize bir temsilci yok. Her mağazanın farklı farklı sahipleri var. Yani oturup görüşeceğiniz, müzakere edeceğiniz toplu bir yapı yok. AVM’lerde ise organize olmuş muhatabımız var. Cadde işi ayrı, karşınızda muhatap yok. AVM’lerde niye sorun yaşıyorsunuz? AVM sahipleriyle oturup konuşuyoruz, sık sık biraraya geliyoruz. Buna rağmen sorunların çözümünde ilerleyemedik. Çünkü birden fazla sorun var. Kiradan başka ne sorun olabilir ki? Kiralar TL’ye döndü, sonra pandemi sürecinde indirildi… Keşke sadece kira olsa. Evet, baharda pandeminin ilk yükselişi sırasında kiralar sıfırlandı. 18 Mart’ta sayın Cumhurbaşkanı önlemler açıkladı. O önlemlerde AVM’lerin kapatılması yoktu. Biz markalar olarak bir açıklama yaptık ve dükkanlarımızı açmayacağımızı bildirdik. Bunun üzerine bazı AVM sahipleri “Biz kapatmıyoruz, kiramızı alırız” dediler. Buna karşı tavır gösterdik, karşı çıktık. Hepsi mi böyle yaptı? Tabii ki hayır. Çok hakkaniyetli, dürüst, babacan yatırımcılar var. Karşı çıkanlar hangileri? İsim veremem ama genellikle yabancı sermayeli AVM sahipleri. Yabancılar genellikle daha çok iş yapan AVM’lerin sahipleri bildiğim kadarıyla… Genellikle. Tamamı en gözde yerler değil ama, çoğunlukla iyi yerlerdeki payları fazla. Baharda “evde kal” çağrısına uyup dükkanları açmadınız. Sonra ne oldu? Direnen az sayıda AVM yatırımcısı kabul etmek zorunda kaldı. Dükkanlar açılmayınca kiralar da Mayıs sonuna kadar sıfırlandı. Benim takıldığım mesele de bu: Türkiye’nin kapandığı dönemde AVM sahiplerinin “kapalı olan dükkanlardan kira almayarak fedakarlık yaptık” demeleri doğru bir tavır değil. Böyle bir mücbir sebep varken nasıl kira isteyeceklerdi ki? Dünyanın her yerinde bu yaşandı. Ciddi kira tartışmaları çıktı. Yine de dünyaya oranla Türkiye’de bu sorun çok daha dostane halledildi. Yatırımcılara da defalarca teşekkür ettik. Buna karşın, AVM yatırımcılarının “Biz destek verdik, sorunu çözdük” şeklindeki açıklamalarını çok da zarif bulmuyoruz. Mayıstan sonra dükkanları açtınız.. Hayat normale döndü mü? Döner mi? Hangimizin hayatı normale döndü? Her ay anket yapıyoruz. Cadde mağazaları ne ciro yaptı, AVM’ler ne yaptı, tek tek soruyoruz. Örneğin geçen ay 339 üye cevap vermiş. 2020 için genel rakamlar vereyim: Yüzde 75’lere varan kayıplar var. Örneğin, abiye elbise satan bir mağaza zincirinin satışları dörtte birine düşmüş. Ayakkabı yüzde 50 düşmüş. Genelde yüzde 50 düşüş var. Hiç iyiye giden yok mu? Var. Mobilyada satış kaybı yok. Yatak çarşafı, ev tekstili gibi yerlerde kayıp yok gibi… İnsanlar evde kalınca ev eşyası, küçük ev ve mutfak aletleri, tekno marketlerde işler iyi gitti. Buna karşın yeme içme sektörü ezildi resmen. Kira indirimi biraz olsun fayda sağlamadı mı? Tabii sağladı. Ama maalesef adaletsizlikler yaşandı. Kira indirimleri yapılırken, mağaza zincirine göre, cirosuna göre ayrımcılık yapıldı. AVM sahipleri kaybetmek istemedikleri mağazaları kolladı. Örneğin herkese yüzde 20, yüzde 30 yaptık deseler, ayrımcılık yapmasalar kimse sesini çıkartmazdı. Farklı farklı oranlar uyguladılar. Adalet terazisi çok bozuldu bu işte. Mesele çarşıyı yaşatmak olmalı. Bir koridorda 3-4 mağaza kapanır ve o koridor yarı boş ve loş hale gelirse, oraya kimse gelmez. Kalanlar da iş yapamaz. Çarşı ölür. Peki çözüm öneriniz ne? Birden fazla... Bir; pandemi koşullarında AVM ve cadde dükkanlarında kiralar yarıya indirilmeli. Kontratta ne yazıyorsa, kiracı yarısını ödemeli. Biz yaşayalım, mal sahipleri başının çaresine baksın demek olmaz mı bu? Olmaz, devamını dinleyin. Mal sahipleri, gelir vergisi beyan ederken alamadıkları kiraları gelirlerinden mahsup etsinler. Örneğin yılda 100 bin TL kira geliri var. 50 bine indi. 50 bin TL gelir beyan ederken, 50 bin TL’yi de gelir kaybı olarak mahsup etsin. Gelirim yok deyip, vergi vermeyecek o zaman… Öyle olacak. Biz devletten nakit destek istemiyoruz. Devlet de vergi gelirinden fedakarlık yapsın. Küçük esnaf, mahalle bakkalı, manavı ne olacak? Bu uygulama tüm iş yeri kiralarına uygulansın. Her işyerinin kirası yarıya insin. 3-5 bin TL dükkan kirası ile geçinenler aç kalsın… Yok yahu, kimse aç kalmasın. Bir kanun çıksın, tek işyeri olanlar veya kira gelir toplamı örneğin 8-10 bin TL olanlar muaf tutulsun. Tamam kiralar yarıya insin, başka? Borçlar Kanunu’nda tek seferlik bir düzenleme yapılsın, isteyen kiracı cezai şart olmadan dükkanını tahliye edebilsin. İstediğiniz zaman çıkamıyor musunuz dükkanlardan? En büyük sorun bu aslında. 7-8 yıl kira ödemişim, işim bozulmuş, çıkayım diyorum, “yok çıkamazsın”. Neden? “10 yıllık kontratın var. Cezanı öde çık.” Bitmiyor. “Sana kira indirimi yapmıştım, çıkarken o farkları da öde.” Ödemem mahkemeye gideyim dersen, dava 2 yıl sürüyor. Mağazacı zaten bitmiş, davayla nasıl uğraşsın? Kapana kısılma durumu… Kira bedellerinden de büyük sorun bu. 4 yıl önce “serbest çıkış” için masaya oturduk AVM’lerle. “Cezai şartları hafifletin, işi bozulan dükkanını tahliye etsin” diye. Kabul etmediler. Etselerdi, döviz bazındaki kiraların TL’ye dönmesine bile gerek kalmazdı. Çünkü kimsenin derdi kapatıp gitmek değil, nefes almak. İşi yürüyen dükkanını niye kapatsın? Kiraların çoğu cirodan pay şeklinde değil mi? Ciro düşerse AVM’nin payı da düşüyor. O zaman indirime ne gerek var? Tam öyle değil. Ciro payıyla ödenen kiralarda asgari tutar var. Diyelim ki konfeksiyon satıyorsunuz. AVM diyor ki, 50 bin TL sabit kira, üzeri cirodan yüzde 10. Siz o ayı 100 bin TL satışla kapatsanız bile asgari tutar 50 bin TL’yi ödüyorsunuz. Veya 700 bin TL ciro yaptınız, ilk 500 bin için 50 bin zaten sabit. Kalan 200 bin için ek 20 bin TL ödüyorsunuz. Sistem böyle. “Ciro üzerinden kira ödüyorum, iş yok kira da yok” olmuyor. Olmuyor.. Çok söyledik, “Bu dayatmadan vazgeçin” dedik. “Örneğin yüzde 10 olan ciro payını yüzde 13-14’e yükseltelim, ama sabit kiradan vazgeçin” dedik, dinletemedik. Haklarını yemeyeyim, bazı AVM sahipleri bizi dinleyip, sistemi değiştirdiler. İnanın biz de nefes aldık, onlar da… Başka ne talebiniz var? Genel giderler için ödediğimiz pay büyük sorun. Site aidatı gibi. Sorun nedir? Site güzel örnek. Sitede genel kurul yapılır, bütçe çıkar. Nereye ne ödeyeceğimizi biliriz. Kat Mülkiyeti Kanınu bunu emreder. AVM’ler ise tek malikli gayrimenkuller. Genel giderler için bütçe yapıp bildirme zorunlulukları yok. Peki yüksek mi bu masraflar, kiraya oranı ne? Bir standardı yok ki! Aynı AVM’de 100 metrekare dükkanla, bin metrekare dükkan arasında bir orantı yok. Gerçek bir örnek vereyim, yan yana iki AVM var. Giriş-çıkışları benzer, güvenlik görevlisi sayısı da, metrekareleri de. 100 metrekare dükkan birinde 2 bin TL genel gider ödüyor, diğerinde 7 bin TL. Neden? Bilmiyoruz. Peki nasıl çözülecek bu iş? Karakolda mı? Hakem çözsün istiyoruz, yani devlet. Kanunla, yönetmelikle… Karakola düşmeyiz. Gelişmiş ülkelerde dükkancı devletten yardım alıyor. Siz kanuni düzenleme istiyorsunuz… Evet öyle. Nakit destek istemiyoruz. KDV ve stopaj ödemelerimiz mutlaka belli bir süre ertelenmeli. Mal sahipleriyle sorunumuz, onları da mağdur etmeden çözülsün istiyoruz. Bakın AVM’lerde cironun yüzde 50’si cumartesi pazar günleridir. Haftalardır kapalıyız hafta sonları. Cironun yüzde 10-15’i akşam saatlerindedir. 20.00’de kapatıyoruz. Bu iki etkenle yüzde 60-70 ciro kaybı varken, AVM’lerin yüzde 25’ler mertebesinde kira indirimi yapması bu soruna ilaç olmuyor. Bunlarla uğraşırken, işin mağazacılık tarafı dışına odaklanamıyoruz. AVM’ler “zarar ediyoruz, malımızın değeri düşüyor” diyor… Bakın kimse dükkanını kapatmak istemez. Kimse kiracısını kaybetmek de istemez. “Mülkümüzün değeri düştü” diyorlar da o mülklerde bizim de yatırımımız var. Biz her AVM’de dükkanları çıplak beton halinde, dört duvar kiralarız. Şapını bile biz atarız. Camını, çerçevesini, rafını, tüm dekorunu yaparız. Onların yaptığı yatırım kadar, bire bir olmasa da neredeyse onlar kadar bu AVM’lere yatırım yaptık. Niye kapatıp gitmek isteyelim ki? Kendi yaptırdığımız havalandırmayı, seramiği söküp götüremeyiz ki...BAZI AVM’LERİN DEĞERLEME RAPORLARI
Etiler Akmerkez
• Yaklaşık 32 bin metrekarelik AVM’nin aylık kira geliri 7 milyon 373 bin lira olarak takdir edilmiş. • 32 bin metrekare AVM alanı, 2 bodrum otopark katı, ofis kulesindeki 1 kat ile 27 adet rezidansın toplam değeri 1 milyar 513 milyon TL. Acıbadem Akasya AVM 
• AVM’nin kiralanabilir alanı 87 bin 11 metrekare. 2018’de aylık ortalama ziyaretçi sayısı 1 milyon 350 bin kişi. Ayda 200 bin araç giriş yapıyor. • Metrekare başına aylık kira geliri 230 lira. AVM’ye biçilen değer 3 milyar 249 milyon lira. Esenyurt Akbatı AVM 
• 277 dükkan ve 209 depodan oluşuyor. Toplam inşaat alanı 185 bin metrekare. AVM’de 65 bin metrekare kiralanabilir alan bulunuyor. • AVM’nin aylık potansiyel kira geliri 8 milyon 266 bin TL. AVM’ye biçilen değer 1 milyar 450 milyon TL. Levent Kanyon 
• AVM’nin toplam kapalı alanı 40 bin 615 metrekare. • Ortalama metrekare kira değeri 120 TL. Aylık kira gelir potansiyeli 4 milyon 874 bin TL’yi buluyor. • AVM’ye biçilen toplam değer 1 milyar 160 milyon TL.
