Donald Trump daha da zenginleşiyor. On yılı aşkın bir süredir servetini milyarlarca dolar şişirmekle suçlanan eski başkan New York'ta yargılanırken, servetinin ne kadar olduğu sorusu her zamanki gibi merak konusu olmayı sürdürüyor. Ancak bu sorunun yanıtı şaşırtıcı olabilir: Bloomberg Milyarderler Endeksi'ne göre Trump'ın servetinin değeri 2021'de 2,6 milyar dolardan 3,1 milyar dolara yükseldi. 500 milyon dolarlık bir artış söz konusu.
Bloomberg'in haberine göre Trump, Pazartesi günü mahkemede varlıklarını nasıl değerlendirdiğini tartışarak bir gün geçirdi. New York Başsavcısı Letitia James tarafından açılan kamu dolandırıcılığı davası, yüz milyonlarca dolar cezaya ve en ikonik mülklerinden bazılarının kaybına neden olabilir.
Borçlarını temizledi, servetine servet kattı
Net değerin yükselmesi, Trump'ın işletmelerinin kasvetli bir emlak piyasası karşısında dirençli olduğunu kanıtlamasıyla gerçekleşti. Beyaz Saray'dan ayrıldıktan sonra Florida'ya taşınması, eyalette en iyi bilinen iki mülkünün - Palm Beach'teki Mar-a-Lago ve Miami'deki Doral tatil köyü - finansmanını destekleyen bir patlamaya denk gelirken, diğer golf sahalarındaki gelirler 2019'dan bu yana yüzde 50'den fazla arttı. Washington'daki otelini sattıktan ve borçlarını ödedikten sonra Trump'ın elinde son on yılda hiç olmadığı kadar nakit ve daha az borç var.
Trump Organization'ın başkan yardımcısı olan oğlu Eric Trump verdiği bir röportajda "Şirket hiç bu kadar güçlü ve iyi olmamıştı" dedi ve ekledi: "En fazla nakde ve en düşük borca sahibiz. Harika bir noktadayız"
Bloomberg'in servet endeksi 2015 yılından bu yana Trump'ın net servetini, başkan adayları için gerekli olan etik açıklamalara, önemli gayrimenkul varlıklarıyla bağlantılı kamu dosyalarına ve personel raporlarına dayanarak hesaplıyor. Dava sırasında sunulan ve Trump'ın varlıklarının performansını detaylandıran binlerce sayfalık belgeler, servetine daha derin bir bakış sağladı.
Şişirilen rakamlar
Eski başkanın dava kapsamında sunduğu 2021 mali durum beyanı, net servetini 4,5 milyar dolar olarak gösteriyordu. Bloomberg'in hesaplamaları sürekli olarak Trump'ın rakamlarının altında kaldı. Aynı zamanda Bloomberg bazı Trump mülklerinin değerini New York eyaletinin iddia ettiğinden daha yüksek ölçtü.
Trump Pazartesi günü kürsüye çıktı ve değerlerini şişirmekle suçlandığı mülklerin, "markasının" kattığı prim nedeniyle aslında değerinin altında olduğunu ifade etti. Ayrıca bankaların kredileri değerlendirirken kendisinin mali durum beyanlarına güvenmediklerini söyledi. Trump mahkemeye "Bankaların karar alma sürecinde çok önemli bir unsur değillerdi ve bunu dava ilerledikçe açıklayacağız" ifadelerini kullandı.
İşte New York eyaletinin, savcılığın dolandırıcılık yapıldığını iddia ettiği dört yüksek profilli Trump mülkünün değerlemesine ve Bloomberg'in varlıkların değerlendirilmesine ilişkin kendi yaklaşımına bir bakış:
Mar-a-Lago
Trump'ın değerlemesi (2021): 612,1 milyon dolar
Bloomberg değerlemesi (2023): 240 milyon dolar
New York eyaletinin değerlemesi (2021): 27,6 milyon dolar
Trump'ın bugünlerde en ünlü mülkünün artık New York'taki Trump Tower değil, 1920'lerde Marjorie Merriweather Post tarafından inşa edilen ve şu anda evi olarak kullandığı tarihi Palm Beach mülkü Mar-a-Lago Club olduğunu söylemek yanlış olmaz.
Mar-a-Lago Club: Trump'a yöneltilen suçların merkezi
Geniş alana yayılan tatil köyü, banyolarından birinde gizli belgelerin saklanmasından Trump'ın Avustralyalı bir işadamıyla nükleer denizaltı sırlarını paylaştığı söylenen yere kadar, başkanlık sonrası kamuoyuna yansıyan bazı skandalların merkezinde yer aldı. Ancak Trump bu iddiaları her seferinde reddetti. Aynı zamanda Trump'ın dolandırıcılık davasının da ana odak noktasını oluşturuyor.
Trump, Palm Beach County ve National Trust for Historic Preservation ile Mar-a-Lago'nun sadece bir kulüp olarak kullanılması ve her türlü imar hakkından vazgeçilmesi için bir dizi anlaşma yaptı. Sonuç olarak Palm Beach, mülkü vergi listelerinde bir işletme olarak değerlendiriyor. İlçe, 2021 yılında mülkü 27,6 milyon dolar ile karşılaştırılabilir konut mülklerinden daha düşük bir seviyede değerlendirdi. New York Eyaleti, Trump'ın kullanması gerekenin bu değerleme olduğunu savunuyor.
Brown Harris Stevens'ta emlakçı olan ve Palm Beach'te yaşayan Liza Pulitzer, New York'un tahmini değerinin emlak camiası için bir şoke edici etkisinin olduğunu söyledi. Pulitzer "Kolaylıkla 500 milyon dolar ya da daha fazlasına alıcı bulabilirdi" şeklinde konuştu.
Tarihsel olarak Mar-a-Lago, Trump organizasyonuna hiçbir zaman fazla para kazandırmadı, ancak bu durum değişiyor gibi görünüyor. Trump'ın en son etik beyanına göre geçen yıl yaklaşık 41 milyon dolar gelir elde ederken, bu rakam 2019'da 21 milyon dolardı.
Bloomberg, Mar-a-Lago'ya, bölgedeki karşılaştırılabilir konut satışlarının yanı sıra bir işletme olarak değerinin bir kombinasyonuna dayanarak 240 milyon dolar değer biçiyor ve gelecekteki statüsüyle ilgili bazı belirsizlikleri yansıtıyor. Bu belirsizlik herkes tarafından paylaşılmıyor. Florida Uluslararası Üniversitesi Hollo Emlak Okulu Direktörü Eli Beracha, şehir ve ilçe buna izin verirse, "tam zamanlı bir özel konuta dönüştürülmemesi için hiçbir neden yok" dedi.
Trump'ın Beşinci Cadde'deki Mülkü
Trump'ın değerlemesi (2021): 131,3 milyon dolar
Bloomberg değerlemesi (2023): 40 milyon dolar
New York değerlemesi: Güncel bir tahmin mevcut değil
Trump'ın Trump Tower'daki çatı katı dairesi 40 yıldır imajının ayrılmaz bir parçası oldu. 2011 ve 2016 yılları arasında Trump dairesine 2 bin 787 metrekare büyüklüğüne göre değer biçti. Oysa bu rakam, gerçek ölçüsünün neredeyse üç katı. Bu nedenle New York Eyaleti, Trump'ın o yıllardaki değerinin yaklaşık üçte biri kadar bir değere ulaştı. Daha yeni bir tahmin de sunulmadı.
Bu ya tutarsızlık ya da dolandırıcılık
Tek sorun alan enflasyonu değildi. Trump 2014 ve 2015 yılları arasında dairenin değerini 200 milyon dolardan 327 milyon dolara yükseltti. Savcılık bunun diğer mülklerinden birinin değerindeki düşüşü maskelemek için yapıldığını savunuyor. Yargıç Arthur Engoron Eylül ayında verdiği bir kararda, "Bir gayrimenkul geliştiricisinin onlarca yıllık kendi yaşam alanını değerlendirirken bu büyüklükte bir tutarsızlık ancak dolandırıcılık olarak değerlendirilebilir" dedi.
Bloomberg, Trump Tower'ın son satışlarını ve benzer Manhattan çatı katlarının satışlarını kullanarak mülke değer biçiyor. Milyarderler Sırası olarak adlandırılan bölgedeki çok daha yeni binalarda yer alan bazı gösterişli konutlar 100 milyon doların üzerinde bir fiyata satılmış olsa da, bu konutlar genellikle daha yüksek tavanlara, daha güncel kaplamalara, çağdaş bir tasarıma, açık alanlara ve daha iyi manzaralara sahip.
Komşu mülklerde durum nasıl?
Daha iyi bir karşılaştırma için Beşinci Cadde'nin beş blok güneyinde yer alan Olympic Tower'daki 9 bin 450 metrekarelik çatı katına bakalım. Burası 2016'dan bu yana 35 milyon dolara alınıp satılıyor. Bir de Carl Icahn'ın Batı 53. Cadde'deki Museum Tower'da bulunan 14 bin metrekarelik çatı katı var. Icahn alanı bölüp iki ayrı daire olarak satmaya kalkışmadan önce 2019 yılında 35 milyon dolara listelendi. Her ikisi de sonunda listeden çıkarıldı.
Trump'ın ismi nedeniyle mülklerinin daha yüksek bir fiyat alması mümkün. Beracha, "Bir Trump primi olacaktır çünkü o mülkü isteyecek kişi muhtemelen bir Trump destekçisi olacaktır" dedi. Ancak Trump ile olan ilişkinin bazı alıcıları geri çevirmesi de muhtemel.
Trump Park Avenue
Trump'ın değerlemesi (2021): 90,9 milyon dolar
Bloomberg değerlemesi (2023): 86,4 milyon dolar
New York'un değeri (2021): 80 milyon dolar
Manhattan'ın Yukarı Doğu Yakası'nda bulunan ve eskiden Hotel Delmonico olarak kullanılan konut kulesi Trump'ın en iyi bilinen binalarından biri değil, ancak savcılığa göre bazı önemli varlık şişirmelerinin kaynağı oldu.
Trump için değeri çoğunlukla Trump Organizasyonu'na ait olan ve kiraya verilen satılmamış apartman dairelerinden kaynaklanıyor. Değişken sayıdaki dairenin kirası sabitlenmiş durumda, yani kiracılar piyasa fiyatlarının altında ödeme yapıyor. Kiracılar süresiz olarak kalabildikleri, hatta bazen çocuklarına devredebildikleri için bu daireler genellikle indirimli olarak değerlendiriliyor.
62 bin dolarlık daireyi 4 milyon dolar gösterdi
2010 yılında bir emlak şirketi tarafından yapılan değerleme çalışmasında Trump'ın sahip olduğu 12 adet sabit kiralı dairenin her birine ortalama 62 bin 500 dolar değer biçildi. Ertesi yıl Trump bu dairelerin her birine 4.1 milyon dolar değer biçti, ki bu rakam 65 kattan daha fazla. Trump, 2021 mali durum beyanı da dahil olmak üzere, binadaki sabit kiralı dairelere piyasa fiyatlarından değer biçmeye devam etti.
Sabit kiralı daire (Rent Stabilization) bir tür kira düzenlemesi. Bazı dairelerin uygun fiyatlı kalmasını sağlayarak kentin konut kriziyle mücadelesine yardımcı oluyor. New York'taki dairelerin neredeyse yarısının kirası bu düzenlemeye tabi.
Değerleme şirketi Miller Samuel Inc'in başkanı Jonathan Miller, "Pozitif nakit akışına sahip kirayla sabit kiralı dairelere genellikle açık piyasa değerinin dolar başına 15-25 senti değer biçilirken, negatif nakit akışı için bu değer tek haneli rakamlara düşüyor" dedi. Yine de Trump'ın iyimserliğinin en azından kısmen haklı olduğu görüldü. 2021 yılına gelindiğinde, 12 daireden yalnızca beşinin kirası sabit kalmıştı.
The Trump Building
Trump'ın değerlemesi (2021): 664 milyon dolar
Bloomberg değerlemesi (2023): 270 milyon dolar
New York'un değerlemesi: Güncel bir tahmin mevcut değil
New York Eyaleti, Trump'ın Manhattan'daki ofis kulesine değer biçerken, profesyonellerden aldığı daha muhafazakâr değerlendirmeleri sürekli olarak göz ardı ettiğini savunuyor.
Örneğin, The Trump Building'e bir emlak şirketi tarafından 2011 yılında 200 milyon dolar ve 2012 yılında 220 milyon dolar değer biçildi. Buna rağmen Trump mali tablolarında mülkü o yıllar için sırasıyla 524.7 milyon dolar ve 527.2 milyon dolar olarak değerledi.
Bloomberg bu tahmini yaparken net gelirin kapitalizasyonu yaklaşımını kullanıyor. Ticari ofislerin değerlemeleri ve yükselen faiz oranları nedeniyle son 18 ayda darbe aldı. Ancak The Trump Building'in kendine özgü sorunları var. Kiracıların ayrılmasıyla 2015 yılında yüzde 98 olan doluluk oranı Haziran ayında yüzde 77'ye geriledi. Net işletme geliri, sigortacılar tarafından öngörülenin yalnızca yüzde 61'i.
Mülk ayrıca 2032 yılında arazi değerinin yüzde 6'sı ya da bir önceki yılki kirasının yüzde 85'i üzerinden sıfırlanan bir zemin kiralamasına tabi. Mevcut kiraya göre bu, zemin kirasının şu anda yaklaşık 2,6 milyon dolardan 30 milyon dolara yükseleceği anlamına geliyor.
Wharton Property Advisors'ın icra kurulu başkanı Ruth Colp-Haber, binanın geleceğine ilişkin beklentilerin "iyi olmadığını" söyledi. Colp-Haber, sözlerini şöyle sürdürdü: "Bir Trump binası olarak, kesinlikle daha düşük bir pazarla karşı karşıya. Yeni sahiplik altında, mülk sahiplerinin yenilemelere para akıttığı bölgedeki diğer bazı binalarla rekabet edebilmesi için büyük yükseltmeler, yüz milyonlarca dolar anlamına gelecektir"
