Hattat Holding, 1980’li yıllarda Marmaris’in İçmeler Mahallesi Kızılbük mevkiinde iki büyük arazi satın aldı: 163.969 metrekarelik 2518 nolu parsel ve 9.509 metrekarelik 1598 nolu parsel. 173.478 metrekare arazi sahibi olan Hattat Holding, Özal döneminin turizm hamlesi kapsamında 150 dönümlük orman arazisinin tahsisiyle birlikte 320 dönümü aşan bir “cennetin” hakimiyetini ele geçirdi. Hemen ardından da 440 oda, 1.100 kapasiteli bir otel projesi için düğmeye bastı.
Holding 1986’da imar izni için Marmaris Belediyesi’ne başvurdu. Dönemin CHP’li Marmaris Belediye Meclisi 24 Aralık 1986’da başvuruyu inceleyip akıllara zarar bir imar izni verdi: Emsal 1.30, yükseklik 7 kat. (Neden akıllara zarar? Çünkü emsal 1.30 demek her bir metrekareye 1.3 metrekare inşaat izni anlamına geliyor. Yani 100 bin metrekareye 130 bin metrekare inşaat. Bugün, Çanakkale’den başlayıp taa Kaş’a kadar inin, kırsal alanda imarlı bir yerde arsanız varsa yüzde 0.15 ile 0.30 arasında emsal alabilirsiniz. Yani 1.000 metrekare arsanıza 150 ile 300 metrekare arasında ev yapabilirsiniz. Ege kıyı şeridinde turizm imarları da genellikle 0.30’dur. Daha da tuhafı, bugün Marmaris Körfezi’ndeki makilik alanda imara açık bir arsa bulabilirseniz emsal 0.05’tir. 1000 metrekare arsaya 50 metrekare bina yapabilirsiniz. İnşaatınızın yüksekliği de 6.5 metreyi yani 2 katı geçemez. O dönemde Marmaris Belediyesi’nin verdiği imar izni sade vatandaşa verilenin tam 26 katı.)
İmar iznini alan Hattat Holding bir süre sonra inşaata başladı. 1993’e kadar 5 yıldızlı otel bloğunun kaba inşaatı altınca kata kadar tamamlandı. 1996’da bölge Bakanlar Kurulu tarafından “Marmaris Milli Parkı” olarak ilan edildi. 1994’le başlayan kriz yıllarında Hattat Holding sıkıntıya girdi. Kreditör İktisat Bankası’yla sorunlar yaşandı. Arsanın sahibi olduğu hisseler bir ara İktisat Bankası’na geçti.
Tarih 2005’e geldiğinde proje hala enkaz halinde dururken bölgenin kaderi kesinleşiyordu. 15 Temmuz 2005’te Ak Parti hükümetinin Turizm Bakanlığı Marmaris İçmeler Mevkii Revizyon İmar Planı’nı onayladı. Kızılbük’teki arazilerin imar durumu aynen korundu. Üstelik normal koşullarda araziden arsaya dönen yerlerde kamu lehine yüzde 40’lara varan oranlarda “terk” yapılırken, Kızılbük’te tek metrekareye bile dokunulmadı.
Armut piş ağzıma düş
Armut pişmiş, ağza düşecek kıvama gelmişti. 2000’li yılların anlı şanlı markalı konut müteahhitlerinden Sinpaş GYO 2009’da arsaları satın aldı. 27 Ağustos 2014’te Marmaris Milli Parkı Uzun Devreli Gelişme Revizyon Planı onaylandı. Sinpaş’a ait 173.478 metrekarelik 2 arsa “devlet ormanı dışındaki mülkiyet alanlarında ve kontrollü kullanım bölgesinde” kaldı. Plan notlarına göre onaylı imar planları geçerliliğini koruyacaktı. Böylece pişmiş armut ağza düştü!
Sinpaş Yapı, CHP’li Marmaris Belediyesi’ne tekrar başvurarak imar durum belgesinin yenilenmesini istedi. Belediye’nin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü 23 Eylül 2020 tarihinde emsal 1.30, yükseklik 7 kat (24.5 metre) inşaatı öngören imar durumunu aynen onayladı. Böylece 173.478 metrekarelik denize sıfır bir arazide 1.3 inşaat emsaline göre 225 bin metrekare kapalı alanlı inşaata izin çıktı. Emsalin yüzde 30’u kadar emsal dışı izinle inşaat 290 bin metrekareye kadar çıkabilecekti.
ÇED gerekli değilmiş
Sinpaş daha sonra Marmaris Kızılbük Resort Otel ve Devremülk Projesi (205 Odalı Otel ve 1407 Adet Devremülk (Konut)) için Muğla Valiliği’ne ‘ÇED gerekli değildir’ kararı başvurusunda bulundu. 13 Ağustos 2021’de Muğla Valiliği ‘ÇED gerekli değildir’ kararı aldı.
15 Nisan 2021 tarihinde Sinpaş GYO’nun kısmi bölünmesiyle Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı kuruldu. Bölünme sırasında arsalara 230.5 milyon TL değer biçildi, Sinpaş da üzerine 9.5 milyon TL nakdi sermaye koydu ve Kızılbük GYO’nun ödenmiş sermayesi 240 milyon TL olarak belirlendi. Sinpaş hemen ardından Kızılbük’ü halka açmak için SPK’ya başvurdu. 4-6 Ağustos tarihinde şirketin yüzde 25’i yani 60 milyon adet hisse 15.8 liradan halka arzedildi. Hisselerini satan Sinpaş GYO’nun kasasına 948 milyon TL nakit para girdi. Böylece Avni Çelik ve ailesinin Sinpaş GYO ve Servet GYO’dan sonra üçüncü şirketi de halka açılmış oldu. (Kızılbük GYO’nun borsadaki inişli çıkışlı seyri, hakim hissedarların hisse alım satımları ayrı bir haber konusu.)
Projenin vahametinin medyaya yansımasından sonra çeşitli STK’lar ve çevre gönüllüleri harekete geçti. Başta ÇED raporları olmak üzere bazı davalar açıldı. Bu davalar, mahkemeler, bölge idare mahkemeleri ve Danıştay arasında gidip gelmeye devam ediyor. Proje ise son hızla sürüyor, devre mülkler aynı hızla satılıyor.
Orijinal hali 4 etaptan oluşan, daha sonra dördüncü etabı askıya alınan projede halen 2 etabın inşaatı büyük ölçüde tamamlandı. Birinci etap şöyle: 34 bin 529 m² alana sahip 206 odalı 5 yıldızlı otel, 59 bin 335 m² alanda 555 adet devre mülk, 8 bin 180 m² alana sahip Thermal Wellness Park, 8 bin 853 m² alana sahip AVM ve yaklaşık 5 parçadan oluşan 3 bin metrekarelik açık ve kapalı yüzme havuzları. (Evet evet, yanlış duymadınız Sinpaş Grubu Marmaris’te milli park sınırları içinde bir koyda denize sıfır 8.853 metrekarelik AVM inşa ediyor. Akmerkez’in yaklaşık dörtte biri büyüklüğünde leb-i derya AVM).
İkinci etapta ise 66 bin 637 metrekarelik alana 768 devre mülk, 4 bin metrekare alana lojman ve 508 metrekare sosyal tesis yapılıyor. Bu inşaatların yapılabilmesi için de proje sahasına saatte 90 metreküp kapasiteli beton santrali kurulmuş durumda.
İnşaat sahasından toplam 562 bin 772 metreküp hafriyat çıkarılması planlanıyor ve bu da neredeyse 50 bin dolu gidiş, 50 bin boş dönüş dev hafriyat kamyonu seferine denk geliyor. Demiri, tuğlayı, kumu, çakılı, çimentoyu, seramiği, ahşabı, mobilyayı, boyayı, peyzaj ürünlerini, halıyı-perdeyi, vitrifiyeyi, soğutma-ısıtma tesisatını, işçileri taşıyan, dolu gelip, dolu ya da boş dönen kamyon ve otobüs seferleri cabası…
Vergi ödemeyecek
Rapora göre 2022 fiyatlarına proje bedeli 1 milyar 611 milyon TL. Projenin kendini 8 ila 10 yılda amorti etmesi bekleniyor. İşletme faaliyete geçtiğinde ise 436 personelin çalışması ve günde 5 bin 910 kişinin konaklaması öngörülüyor.
Bu çevre vahşetinin bir başka boyutu da var: Türk vergi kanunlarına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurumlar vergisinden muaf. Yani Kızılbük GYO faaliyetinden elde ettiği kazançlarından tek kuruş kurumlar vergisi ödemeyecek.
Peki Kızılbük GYO’nun şu ana kadarki satış ve karlılık performansı nasıl? Tamamlandığında projede 1.279 devre mülk ünitesi bulunacak. Bu üniteler ağırlıklı birer haftalık kullanım hakkı olmak üzere 66.368 kişiye satılacak. Şirket 31 Mart 2024 itibarıyla 26.919 adet devre mülk satışı gerçekleştirip, KDV hariç 5 milyar 775 milyon 689 bin TL gelir elde etti. 2024 Mart ayı içinde 283 devre mülk satışından elde edilen hasılat 142 milyon 931 bin 601 TL. Geçen aya ait bu rakamlar bize devre mülklerin şu anki değerlerini sağlıklı şekilde verebiliyor. Buna göre martta satılan devre mülklerin ortalama fiyatı 505 bin TL yani 16.250 dolar seviyelerinde. Mart sonu itibarıyla şirketin elinde satışa hazır 39.449 adet devre mülk var. Bunların satışı da 16.250 dolar civarından gerçekleşirse satışa hazır stokların değeri 640 milyon dolar civarında.
Tevekkeli değil. Şirket tarafından 8 Ocak 2024 tarihinde KAP’a gönderilen değerleme raporuna göre projenin şu anki haline 12 milyar 572 milyon TL değer biçilirken tamamlandığında 18 milyar 400 milyon TL değere ulaşacağı öngörülüyor.
Bitirirken yeniden hatırlatalım: Marmaris’te milli park alanına denize sıfır gökdelenvari bloklarda binlerce devre mülk inşa eden, üzerine neredeyse 9 bin metrekarelik AVM konduran, 205 odalı otel yapan, tek kişilik girişin bugünkü değerle 750 TL olması düşünülen aqua park yapmayı ihmal etmeyen, o güzelim koyda denizi 2.500 metrekare dolduran, yer altındaki jeotermal suların kullanılacağı SPA inşaa eden Kızılbük GYO devre mülk satışlarından ve diğer tesislerin kiralama işlemlerinden elde edeceği karlar üzerinden kurumlar vergisi ödemeyecek.
