Son zamanlarda sıkça karşılaştığımız bu durum, bir yanda yatırımını değerlendirmek isteyen ev sahibi, diğer yanda ise hızla yükselen kira bedelleri karşısında yuvasını korumaya çalışan kiracıyı karşı karşıya getiriyor. Bu karmaşık süreç, konut satışlarında bazen tahminimizden çok daha büyük zorluklar yaratıyor. Bu ikilemi hem ev sahibinin hem de kiracının penceresinden adil bir şekilde incelemek, yasal çerçevelere göz atmak ve gerilimi azaltacak çözüm yolları üzerine düşünmek lazım…
Zoraki direnişi
Emlak piyasasında son dönemde, ev sahiplerinin mülklerini satma girişimlerinde kiracıların süreci engellemesi giderek yaygınlaşıyor. Bu durum, münferit olaylardan öte, sistemli bir sorun haline gelmiş durumda. Kiracılar, evi potansiyel alıcılara göstermeyi reddedebiliyor, gösterim saatlerinde kasıtlı olarak evde bulunmuyor veya randevuları sürekli erteliyor. Dahası, bazı kiracılar alıcıları soğuk karşılayıp evin kusurlarını abartarak veya rahatsız edici tavırlar sergileyerek satış sürecini sabote ediyor. Hatta, engelli bir ev sahibinden evi boşaltmak için 300 bin lira "hava parası" talep edildiği gibi vahim örneklere de rastlar hale geldik artık. Bu engellemeler, evin satılamamasına yol açıyor çünkü alıcılar gerilimli bir atmosferle karşılaştıklarında, fiyat ne kadar uygun olursa olsun o evden soğuyabiliyor.
Peki, kiracılar neden bu yola başvuruyor? Temelinde haklı kaygılar yatıyor. Bugün büyük şehirlerde, uzun süredir oturduğu evden çıkmak zorunda kalan bir kiracı, aynı semtte benzer bir daireyi mevcut fiyatına bulamıyor. Geçtiğimiz 3-4 senedeki enflasyonist ortam, fahiş kira artışları ve konut üretimindeki yavaşlama, piyasayı kiracı aleyhine dönüştürdü. Mevcut kiracıların önemli bir kısmı genellikle piyasa değerinin çok altında bedellerle oturuyor. Bu nedenle, taşınma fikri onlar için ciddi bir ekonomik darbe anlamına geliyor. Örneğin, 30 bin liraya oturan bir kiracının, aynı dairenin yeni kirasının 70-75 bin liraya çıktığını gördüğünde evden çıkmamak için direnmesi insani açıdan bir noktaya kadar doğal karşılanabilir, en azından davranış biçimi anlaşılabilir (ama onaylanmaz). Bu durum, ev sahibi için mülkünü değerlendirememe sorununa yol açarken, kiracılar için de mevcut barınma güvencesine sıkı sıkıya tutunma motivasyonu yaratıyor.
Kanunun çizdiği çerçeve
Hukuki çerçeveye baktığımızda, durum kağıt üzerinde net gibi görünse de pratikte farklılıklar gösteriyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesine göre kiracılar, mülkün "satışı veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde" evi göstermekle yükümlü. Ancak bu yükümlülük, kiracının yaşam alanının kutsallığını ve Anayasa ile güvence altına alınan konut dokunulmazlığı hakkını (Türk Ceza Kanunu Madde 116) ihlal etme yetkisini de kimseye vermiyor. Ev gösterimleri "makul bir zaman diliminde" ve "kiracının yaşamını aksatmayacak şekilde" yapılmalı; iş saatleri, gece geç saatler veya özel durumlar gibi talepler ise hukuka aykırı olarak değerlendiriliyor.
Mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altında olsa da, kanun koyucu, sosyal devlet ilkesi gereği kiracının barınma güvencesini korumak amacıyla mülkiyet hakkına belirli sınırlamalar getirmiş. Örneğin, TBK 310. maddesi uyarınca, kiralanan mülk satıldığında, kira sözleşmesi tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni mülk sahibine devrediliyor. Yani yeni alıcı, yeni malik mevcut kira sözleşmesine uymak zorunda ve sadece mülkiyeti kazanmış olduğu için kiracıyı tahliye edemiyor. Tahliye için "ihtiyaç iddiasının", yani kendisinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konuta ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu kanıtlanmalı. Bu durumda dahi, yeni malik tapu devrinden itibaren bir ay içinde noter kanalıyla ihtar çekmeli ve -mevcut kira kontratının yenilenme tarihine bağlı olarak- kiracıya altı aya kadar süre tanımalı..
Asıl sorun, yasal düzenlemelerin kağıt üzerindeki netliği ile pratikteki uygulama arasındaki uçurumda yatıyor. Kiracıların yükümlülüklerini yerine getirmemeleri durumunda işletilecek etkili yaptırımlar ne yazık ki mevcut değil. Ev sahipleri "kiralananı göstermeye izin istemi" davası açabilse de, bu dava süreci aylar sürebiliyor (genellikle 6-9 ay) ve mahkeme kararı alınsa bile, kararlı bir şekilde engelcilik yapan kiracıyı durdurmak her zaman kolay olmuyor. Yargı süreçlerinin yavaşlığı, ev sahiplerini çözümsüz bırakarak kiracının elini güçlendiriyor.
Çıkış Yolu: Diyalog
Bu karmaşık tablonun içinde, emlak danışmanları olarak bizler de hem ev sahiplerini hem de kiracıları mutlu edecek, gerilimi azaltacak ve emlak piyasasının sağlıklı işleyişini sağlayacak çözümler arayışındayız. İki taraf için de “Kazan-Kazan” ortamı oluşmadığında, egolar çatımaya başlıyor, ilişkiler geriliyor, hatta çoğu zaman aslınd asorun dahi olmayan şeyler, sorunmuşçasına ele alınıyor, süreçler tıkanıyor. Öncelikle, taraflar arasında yapıcı bir iletişim kurulması hayati önem taşıyor. Hukuki yollara başvurmadan önce, kiracıyla konuşarak, evin neden gösterilmek istenmediğini anlamaya çalışmak, olası çözümleri müzakere etmek en etkili ve en az maliyetli yol. Bu yaklaşım, olası bir hukuki süreçte ev sahibinin iyi niyetini kanıtlaması açısından da kritik.
Ev sahipleri için atılabilecek adımları ise şöyle özetleyebilirim: Sözlü talepler sonuç vermezse, evin hangi amaçla, hangi gün ve saatlerde gösterileceğini belirten yazılı bildirimde bulunmak. Bu da yeterli olmazsa, noter aracılığıyla ihtarname göndermek talebin kiracıya ulaştığına dair kesin ispat sağlar. Tüm bu çabalara rağmen sorun çözülmezse, son çare olarak "Kiralananı Göstermeye İzin İstemli" dava açılabilir. Ancak bu sürecin zaman alıcı ve maliyetli olduğu unutulmamalı. Kiracılar da evi gösterme gibi yasal yükümlülüklerini bilmeli ve iyi niyetli bir tutum sergilemelidir. Haklarını kötüye kullanmanın hukuki ve tazminat sorumlulukları doğurabileceği göz ardı edilmemelidir.
Bizim de son dönemde satış sürecini yürüttüğümüz, oldukça büyük ölçekli bir mülkte oturan kiracı, “kanunun kendisine verdiği hakları sonuna kadar kullanacağı” beyanı ile evi alıcılara kapatmıştı. “Kanunun kendisine verdiği haklar” dediği ise, aslında “ben evi göstermeyeceğim, siz gösterim talepli dava açın, o davanın sonuçlanması da zaten yaklaşık 1 sene. Sonuçlandığında da zaten belirli süre ile gösterime hükmedilmiş olacak, o sürede mecburen gösteririm, sonra yeniden evi gösterime kapatırım. Sözün özü, hukuk sisteminin yavaş işleyişini, son damlasına kadar lehime kullanır ve bu durumu suistimal ederim” şeklinde tercüme edilebilecek bir durum. Kanun, hiçbir kiracıya “evi potansiyel alıcılara göstermeme hakkı” vermiyor.
Uzmanlar, mevcut hukuki düzenlemelerin bu sistemli engelcilik karşısında yetersiz kaldığını belirtiyor. Ev sahipleri, mülklerini satma haklarını kullanırken kiracılarının insafına kalabiliyor. Bu durum, mülkiyet hakkının özünde ihlal edilmesi anlamına gelebiliyor. Çözüm için yasal düzenlemelerin gözden geçirilmesi, kiracıların evi gösterme yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde daha etkili yaptırımlar getirilmesi ve sürecin hızlandırılması gerekiyor. Hızlı ve adil işleyen bir arabuluculuk sistemi, ya da satış süreçlerinde tarafların haklarını net biçimde tanımlayan, hızlı uygulanabilir düzenlemeler bu gerilimi azaltabilir.
Ev kimin?
Peki, bugün yaşanan tablo bize hangi temel soruyu yeniden sorduruyor? Bir ev kime aittir? Tapuda adı yazan kişiye mi, yoksa o evde yaşayan kiracıya mı? Hukuken cevap çok açık: Ev sahibine ait. Ancak pratikte işler hiç de öyle yürümüyor. Birçok ev sahibi, kendi evini satma ve malını değerlendirme hakkını tam anlamıyla kullanamıyor.
Bu durum bizi işin duygusal ve toplumsal tarafına getiriyor. Bir ev sadece dört duvardan ibaret değildir; kimi için yatırım, kimi için yuva, kimi içinse geleceğe bırakılacak bir mirastır. O evin duvarları arasında yaşanan gerilim, sadece iki tarafı değil, aslında bütün emlak piyasasını etkiliyor.
Türk hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında hassas bir denge kurmaya çalışmış. Önemli olan, kiracının barınma hakkı korunurken, ev sahibinin de mülkiyet hakkını kullanabilmesi. Bu denge bozulduğunda, sistemin kendisi sorgulanır hale geliyor. Gelecekte, konut piyasasında satılamayan evler, alıcıya ulaşamayan mülkler ve derinleşen bir güvensizlik sarmalı ile karşılaşmamak adına, olayların duygusal ağırlığından sıyrılıp, yasalara ve hakkaniyetli çözümlere dayanan bir yaklaşıma ihtiyacımız var. Bu toplumsal meselenin çözümü, hukukun ötesinde değil, tam da hukukun içinde ve tarafların yapıcı diyalogunda gizli.
