Emlak vergisi ödemelerinde esas alınacak rayiç bedeller açıklandığında, en büyük itiraz İstanbul’un değerli yerlerinde, geniş villalarda veya lüks kulelerdeki apartman dairelerinde oturan varlıklı kesimden gelmişti. 600 metrekare arsa içinde 3 katlı en az 300 metrekare villasında oturan biri, “Yılda 15-20 bin lira olan vergi, 200-300 bin liraya çıkıyor. Adalet mi bu” diye yakınıyordu. Prensip olarak haklıydı. Rayiç bedellerin bu kadar sert şekilde yükseltilmesi insafsızlıktı. Sonra hükümet devreye girdi ve rayiç bedeller bir miktar tırpanlandı. Örnekteki lüks villanın bulunduğu arsanın rayiç bedeli metrekare başına 50 bin TL olarak belirlendi. Hadi amortismanı da ekleyerek evine de 15 milyon TL inşaat değeri koyalım, vergi matrahı 45 milyon TL’ye geldi. Bu rakamlarla 3-4 milyon dolarlık eve çıkan yıllık vergi binde 2 oran üzerinden 90 bin TL oldu. Rayiç bedeli daha yüksek semtlerdeki kulelerde ise daire payına düşen arsa payları düşük olduğu için tahakkuk eden emlak vergisi, bu tip villaların bile altında kaldı.
İstanbul’un lüks kesimleri yeni oranlarla rahatlarken, özellikle Ege’nin turistik ilçelerinde babadan dededen kalma toprak sahiplerinin bu tartışmalardan haberi dahi yoktu. Neden habersizdiler? Çünkü bugüne kadar emlak vergisi ödememişlerdi. Mahalli İdareler Kanunu’na göre “köy” vasfında bir yerleşim yerinde oturdukları için, sahip oldukları ev, arsa, arazi gibi taşınmazlar belediye mücavir alan sınırları dışında kalıyordu. Mevzuata göre emlak vergisinden muaflardı.
Gelgelelim bu statü 2012’de çıkan bir kanunla değişti. Kanuna göre 30 Mart 2014’ten itibaren 14 ilde büyükşehir belediyesi kurulması hükme bağlandı.
Gelin bunu Muğla-Bodrum örneğinden anlatalım. Muğla büyükşehir olmadan önce Bodrum’da birden fazla belediye vardı: Merkez (Bodrum), Turgutreis, Yalıkavak, Ortakent, Göltürkbükü gibi… Yasa 2014’te devreye girdikten sonra bunların hepsi birer mahalleye dönüştü, yarımadanın tamamı Bodrum Belediyesi’ne bağlandı.
Görünürde Bodrum köylülerinin hayatında değişen pek bir şey yoktu. Her mahallenin eskisi gibi muhtarı vardı ama muhtarların yetkisi azalmıştı. Muhtarlıkların sahibi olduğu traktör, vidanjör benzeri araç gereçler belediyeye devredilmişti. Daha önce yetki ve karizma sahibi olan muhtarların, şimdi hoparlörden cenaze anonsu yapmak ve seçim zamanlarında seçmen kartı dağıtmak dışında pek bir fonksiyonları kalmamıştı.
Köylülerin yeni kanunda farkında olmadıkları şey ise artık emlak vergisi mükellefi durumuna geldikleriydi. Daha uzun süre de farkında olmayacaklardı. Çünkü devlet baba onlara bir geçiş süresi tanımış ve bu mükellefiyeti 5 yıl ertelemişti. Sonra bu süreye 1 yıl daha eklendi, ardından 2022’ye kadar uzatıldı. Son olarak yürürlük süresi 2026’ya ötelendi.
Ve zaman su gibi geçti, geldik 2026’ya… Bodrum köylülerinin kış günü vakit öldürdükleri kahvelere kara haber düştü. Herkes birbirine soruyordu, “Emlak vergisi verecekmişiz”, “Hasan dayı sana ne kadar çıktı”…
Şimdi denilebilir ki, “Ne var yani, malı mülkü olan vergisini de versin”… Versin tabii. Versin de; madem bu bir tür servet vergisi, gerçeğe uygun değerlere göre verilsin, adaletli olsun, ocak söndürmesin.
Peki böyle mi oldu? Ne yazık ki hayır. Koca bir mahalle; denize uzaklığına, manzarasına, yolu, suyu, elektriği olup olmadığına bakılmadan aynı tarifeye sokulunca adalet sağlanamadı. Dağ başındaki imarlı bir arsayla, koydaki lokanta veya üzerine 20 villalık bir site kondurulan arsaya aynı rayiç bedel biçildi.
Somut bir örnek: Akyarlar’da dağın eteklerinde bir arazi, 18.5 dönüm. Son imar çalışmasında imara açılmış, yüzde 15-30 inşaat hakkı var. Kuytuda kalıyor, büyük bölümünde manzara yok. Yol yok, su yok, elektrik yok, kanalizasyon yok. Belediyeden aldığı hiçbir hizmet yok. Site yapımı için şu anda pek de cazip bir yer değil.
Bu bölgenin büyük bölümünde ister sahilde, ister dağ eteğinde olsun tüm arsalara metrekare başına 20 bin TL rayiç değer konmuş. 18.5 dönüm arsanın değeri 370 milyon TL olarak belirlenmiş. İşin daha da fenası, arsaların emlak vergisi binde 6. 370 milyon lira değere göre bu yıl ödenmesi gereken vergi tam 2 milyon 220 bin TL. Yüzde 10 da harç var bunun üzerine, toplam fatura 2 milyon 442 bin TL.
On yıllardır yatan, cazip bir yerleşime müsait olmadığı için daha da yıllarca “yatarı olan” bir arsanın sahibine “Gel kardeşim, 2.5 milyon vergi vereceksin. Seneye daha da fazlasını ödeyeceksin” deniyor. İstanbul’da su içinde 3-4 milyon dolar eden, satmak istenildiğinde alıcısı hazır evlere 100 bin lira civarı yıllık vergi çıkarken, devletin “Senin arsa 9 milyon dolar ediyormuş, bastır bakalım yılda 2.5 milyon TL” demesi az insafsızlık değil.
Kağıt üzerinde zengin, ama cebinde ancak geçinecek para olan pek çok köylü şu sıralar emlak ofislerinde, “Aman bir müşteri bulun, üçe beşe bakmadan satarım” diye feryat halinde. Sonuç: Bu yıl Bodrum’da arsa satışları hızlanır, müteahhitler ucuza yer kapatır, betona boğulma süreci vites yükseltir.
Hermès, Beverly Hills’de 400 milyon dolara bina aldı
Beverly Hills’in alışveriş caddesi Rodeo Drive’da geçen ay el değiştiren “yüzük taşı” niteliğindeki binanın sahibi ortaya çıktı: Hermès. Fransız lüks devinin binaya 400 milyon dolar ödediği açıklandı. Bu rakam 2000 yılı sonrası kayıtlarına göre Beverly Hills’de gerçekleşen en büyük gayrimenkul alış verişi.
338 North Rodeo Drive adresindeki bina yaklaşık 2.320 metrekare. Bu fiyat üzerinden Hermès’in metrekare başına ödediği fiyat 172.413 dolara denk geliyor.
Binada halen Tom Ford, Balenciaga, Moncler gibi lüks markaların mağazaları bulunuyor. The Wall Street Journal’ın haberine göre kiracıların kontrat sürelerinin dolmasına daha yıllar var. Fransız şirket, mevcut kiracıları tazmin edip tahliye ederse, birkaç blok ötede 15 yıl önce satın aldığı mağaza da hesaba katıldığında satış alanı iki katına kadar çıkacak.
Beverly Hills’de lüks alışveriş alanları için rekabet giderek kızışıyor. Emlak danışmanlık şirketi CBRE’ye göre metrekare başına talep edilen kira 2019’dan bu yana yüzde 50 yükseldi. Geçen aylarda bir mülk metrekare başına yıllık 15 bin dolardan kiralandı.
Son olarak Canada Goose ve Graff’ın mağaza kiraladığı Rodeo Drive’da kiracı bekleyen sadece bir mağaza bulunuyor.
Henüz inşaat aşamasında olan bir proje ise Rodeo Drive’da dengeleri değiştirecek gibi görünüyor. One Rodeo Drive adlı projenin 10 milyar dolara mal olacağı belirtiliyor.
