10 Aralık 2023, Pazar
Haber Giriş: 03.11.2023 04:39 | Son Güncelleme: 20.11.2023 15:20

Toplumu bekleyen büyük tehlike

Kiralık ev fiyatları her geçen gün artarken, barınma sorunu da gittikçe derinleşiyor. İstanbul’da son dört yılda kira artış oranı yüzde 1000’e dayanmış durumda. 2000’lerin başında TOKİ ve KİPTAŞ’la büyük ölçüde çözülen sorun için bugün nasıl bir yöntem izlenecek?
Tebernüş Kireçci
Tebernüş Kireçci
Toplumu bekleyen büyük tehlike

Türkiye’yi toplumsal krizin eşiğine getiren kira sorununu mercek altına aldık. İstanbul ve Türkiye büyük bir kira krizi ile karşı karşıya. Toplam nüfusu artan, iç ve dış göç almaya devam eden Türkiye’de konut ve kira sorunu gerekli önlemler alınmazsa artarak devam edecek. Hükümet kiracıları rahatlatmak adına son 2 yıldır kira artış oranını yıllık yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme yaptı. Bu sınırlama sorunu çözmek yerine büyüttü. Kiracılar ile ev sahipleri arasındaki barış bozuldu.

Mahkemeler kira davalarıyla dolup taşıyor. Arabulucuların mesaisinin önemli bir kısmı ev sahipleri ile kiracıları uzlaştırmakla geçiyor. Ama sorun çözülmüyor, artarak devam ediyor. Kira sorununu çözmenin tek yöntemi var. O da konut arzını artırmak. Arzın ve ev sahipliği oranının artırılmadığı tüm çözüm önerileri sorunu “halının altına süpürmek”ten ileri gitmiyor.

“Benim evim var. Bana ne kira sorunundan” diye düşünmeyin. Kira sorunu çözülmezse sokaklar yaşanmaz hale gelecek. İstanbul’da hizmet sektörü çalıştıracak eleman bulamayacak. Memurlar İstanbul’dan kaçacak. Devlet dairelerinde memur kalmayacak. Eve gelen temizlikçi, restoran ya da kafede çalışacak işçi bulunamayacak. Kısacası düzen bozulacak. İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde ABD ve Avrupa’daki gibi “evsizler” görülmeye başlayacak. Böyle giderse kira sorunu tahmin ettiğimizden daha kaotik toplumsal sorunlara yol açacak.

Kira sorununun 5 aşaması

1 - Piyasada yeterince konut olmadığı için ev sahibi ile kiracılar arasında gerginlikler yaşanır.
2 - Taşınabilenler İstanbul’u terk eder. Memleketine, köyüne, kasabasına döner.
3 - Kalanlar bir evde birden fazla aile ya da birey olarak yaşamaya başlar. 1990’larda bu yaşanmıştı. Evin tamamı değil odaları kiralanır.
4 - Londra ve New York’ta olduğu gibi odalar değil yatak kiraya verilmeye başlanır.
5 - Kira ödeyecek gücü olmayanlar sokaklarda yaşamaya başlar.

Geldiğimiz noktada şu an birinci ve ikinci aşamayı birlikte yaşıyoruz.

Kira sorununun 4 keskin ucu

1 - Kiracıları ilgilendiren kısmı. Kiralardaki artış ücret ve maaşların çok üzerinde. Kiracılar, kiraları ödemekte zorlanıyor. Zorlanmaya da devam edecek.
2 - Kiralık ev bulunamıyor. Mevcut evlere de fahiş kiralar isteniyor.
3 - Ev sahipleri kira sınırlaması nedeniyle yatırım için aldıkları evlerden değeriyle orantılı kira geliri elde edemiyor. Evi satmak istiyor. İçinde kiracı olan konutlara alıcı bulmak ise zor.
4 - Eski ve yeni kiracının ödediği bedel arasında uçurum var. Yüzde 25 kira sınırlamasından faydalanan kiracının 5 bin TL’ye oturduğu binada yeni kiraya verilecek evlerin kirası 50 bin TL’ye kadar çıkıyor.

Kira artışının sosyolojik sonuçları ne olur?

1 - Elit olarak bilinen birçok lokasyonun profili değişir. Nişantaşı, Maçka, Levent, Etiler, Boğaz ve Bağdat Caddesi gibi lokasyonlara son yıllarda zenginleşen kesimler yerleşir. Uzun yıllardır buralarda kiracı olarak yaşayan bu semtlerin köklü sakinleri daha alt lokasyonlara yerleşir.
2 - Orta sınıf daha önce alt gelir grubunun yaşadığı yerleşim merkezlerine gitmek zorunda kalır.
3 - Alt gelir grubu da ya birden fazla aile aynı evde yaşar ya da memleketlerine göç eder.
4 - Aynı aileden birden fazla evde yaşayan farklı kuşaklar ev birleştirme yoluna gider.
5 - Tek başına yaşayanlar ev arkadaşı bulmak zorunda kalır.

Yatırımcılar yurt dışına yöneliyor

Kiraların ev sahiplerini mutlu etmemesi kira geliri için ev alanların yurt dışına yönlenmelerine neden oluyor. Yurt dışında tercih edilen ülkeler ABD, Portekiz, Yunanistan, Dubai ve KKTC. Kiralık evlerde fiyatların sürekli yükselmesinin nedenlerinden biri de yabancılara satılan konutlar. Yabancıların önceliği de yabancı kiracı bulmak. Evi dolarla aldıkları için kiraya verirken de dolar bazlı hesap yapıyorlar. 400 bin dolara aldığı evi 2 bin dolar karşılığı liraya kiraya vermesi gerekirken TL’nin değer kaybedeceğini hesaplayıp 4 bin dolar karşılığı kira istiyor. Bu da sitedeki diğer daire fiyatlarını yükseltiyor.

TOKİ ve Kiptaş 10 yıllık sorunu 5 yılda çözmüştü

Suni yöntem ve önlemlerle kira sorunu çözülemez. Çözüm; pazarda ev sahipleri için de kiracılar için de alternatifin çoğaltılmasından ve konut arzının artırılmasından geçiyor. Türkiye’de kira konusunda sıkıntı yaşanmayan 2005-2020 döneminin en önemli özelliği arzın fazla olmasıydı.

Nasıl aşılmıştı?

2003’ten itibaren topa Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) girdi. TOKİ’ye ait arsalar üzerinde üst gelir gruplarına yönelik projeler hasılat paylaşımı ile yapıldı. Buradan sağlanan finansmanla orta sınıfa ilave olarak alt ve yoksul gelir grubu için konut üretilmeye başladı. O dönem yapılan konutları mimari, yükseklik ve yoğun emsal açısından eleştirebiliriz. Ama 10 yıldır biriken arz sorunu 5 yıldan kısa sürede çözülmüştü.

İstanbul’daki sorunun çözülmesinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin konut şirketi KİPTAŞ da devreye girmişti. Bankalarla anlaşarak yapılan projelerin inşaatında kullanılacak krediyi inşaat yapım süresi olan 24 aya yaymıştı. Böylece ortalama faiz oranlarının aylık yüzde 1 olduğu ortamda aylık 0.65 faiz oranıyla kredi kullandırmıştı. Ayrıca ev teslimine kadar taksit ödemesi yoktu. Aileler yüzde 10 peşinat ile ev alıyor ve ilk taksiti evini teslim aldıktan sonra ödüyordu. Hayalini bile kuramayanların ev sahibi olduğu bu dönem, 2010’da KİPTAŞ’ın orta ve üst gelir grubuna yönelik Nish Adalar projesine başlamasıyla son buldu. O tarihten itibaren KİPTAŞ’ın alt gelir grubu için ürettiği konut sayısı azaldı, sonra da bitti.

İstanbul’da hane gelirinin yüzde 50’si kiraya

Türkiye’de ise ev sahipliği oranı 2010’larda yüzde 65’leri zorlarken son 10 yılda yüzde 55’lere iniyor. Ülkemizde hane gelirine göre kira giderinin ortalama yüzde 30’un altında olduğu tahmin edilirken, İstanbul’da bu oran yüzde 50’lere kadar çıkabiliyor.

Ucuz kiralık konut işini çözeriz

Mehmet Kalyoncu GYODER Başkanı

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından, kiralık konut sorununa çözüm olmak için 1.5 yıl önce “Erişilebilir Konut Komitesi” kuruldu ve ana vizyonu 4T yani Teknoloji, Tasarım, Tabiat ve Toplum prensipleri ile uyumlu ilerleyecek olan GYODER Yeni Konut Modeli ortaya çıktı. Konut üretme sürecinde en büyük maliyetin arsa olduğuna dikkat çeken GYODER Başkanı Kalyoncu hayata geçirmek istedikleri konut modeliyle ilgili şunları anlattı:

“Kamu kuruluşlarının, yerel yönetimlerin veya benzeri kurumların elindeki arsalar, belli bir dönemde kamu-özel iş birliği yöntemi ile değerlendirilerek ve bir kira tarifesiyle belli üst limitler konularak on binlerce düşük kiralık konut üretilebilir. Bu noktada GYODER Yeni Konut Modeli’ni oluşturduk. Yap-işlet-devret modeliyle, bireysel değil kamusal kiraya veren yapısını oluşturuyoruz. Kiralar ev sahiplerinin kontrolünden çıkarılarak devletin hakkaniyetli denetimine ve kurumsal firmaların yönetimine verilecek. Bu modelle konut üretimlerinin 1 yıl içinde tamamlanması hedefleniyor. Bu sayede düşük kira rakamlarıyla çevredeki yerleşim yerlerinin de ucuzlaması sağlanacak. Orta ve orta alt gelir grubunun hane halkı gelirinin yüzde 30-50’sini aşmayacak bir formülle barınma çözümü sunmuş olacağız."

Emlakçılar ne diyor?

Kiralar yıllık peşine döndü

Hasan Can
Broker, Remax 7 Tepe

Beykoz’da kiralar geçen yıla göre ikiye katlandı. Acarkent’te 200 bin TL’den başlayan kiralık evler 500 bin TL’ye kadar çıkıyor. Beykoz Konakları’nda 250 ile 400 bin TL arasında. Çubuklu Vadi’de ise fazla kiralık sirkülasyonu yok. Burada kiralar 300 bin TL’den başlıyor, 500 bin TL’ye kadar yükseliyor. 1 yıl önce kiralar bugünün yarısı seviyesindeydi. Kiralar artmaya devam eder. Elimizde doğru düzgün kiralık ev yok. Satışlar yavaşladı ama kiralar hız kesmedi. Ayrıca kira ödemeleri yıllığa döndü. Son 1 yılda yaptığımız kiralamaların yüzde 90’ında yıllık peşin alınıyor. İkinci yılda da peşin devam ediyor.

Site içindeki villalar gözde

Ulvi Özcan
Bosforce Gayrimenkul Yönetici Ortağı

Boğaziçi’nde yalı ve köşklerde fazla kiralık çıkmıyor. Kiraya verilmek istenen konutlar bakımlıysa ve istenilen kira bedeli yüksek değilse hemen kiralanıyor. Aksi halde kiracı bulmak vakit alıyor. Kiralık yalı ise hiç yok. En son yalı 50 bin dolara kiraya verildi. Boğaz sırtlarında da zaman zaman köşkler çıkıyor. 500 metrekare kapalı alanlı bin metrekare bahçeli köşklerin kirası 10 bin dolar seviyesinde. Villalar için de aynı rakamlar geçerli. Site içindeki villalar; güvenlik, sosyal tesisler ve network gelişimi için daha çok tercih ediliyor.

Çıkarım ama para isterim

İzak Hason
İzak Hason Emlak

Bağdat Caddesi’nde ev sahiplerinin yüzde 80’i kira ödemelerini aylık tercih ediyor. Tahliye taahhütnamesi ise mutlaka isteniyor. Taahhütname süresi ortalama 2 yıl. Kiracılar artık evi tahliye etmek için ev sahibinden hava parası istiyor. Bu 30 yıllık meslek hayatımda ilk kez karşılaştığım bir durum. 10 milyon TL’lik evden istenen hava parası 500 bin TL. Bu da evin değerinin yüzde 5’i demek. Cadde’de 10 yaş ve altındaki binalarda 3+1 kiralıklar 40 ile 90 bin TL, 2+1’ler 25 ile 60 bin TL arasında. 1+1’ler ise 10 bin TL’den 35 bin TL’ye kadar çıkıyor. 4+1’lerde fiyatlar 70 bin TL’den 125 bin TL’ye kadar yükseliyor. 2000 yılı öncesinde yapılmış binalarda kiralar 20 bin TL civarında. 1-2 yıl içerisinde kentsel dönüşüme girecek eski evlerde ise 10-20 bin TL’ye kiralık ev bulmak mümkün.

3 yıl sonraki kiralar geçerli

Amber Erdoğan
Space Kandilli Ofisi

Boğaz bölgesinde kiralar hızla yükselmeye devam ediyor. Yüzde 25 kira zammı sınırlaması bu artıştaki en önemli neden. Ev sahipleri “Kiracıyı çıkaramam” endişesiyle 3 yıl sonraki enflasyonu hesaplayıp kira bedelini ona göre belirliyor. Bu nedenle rakamlar uçuyor. Zam sınırlaması ve kiracıyı 10 yıl evden çıkaramama korkusu yüzünden evini satmak isteyenlerin sayısı arttı. Özellikle Boğaz sırtlarındaki villa sahipleri ya evlerini satıp mevduata yatırmayı ya da boş tutmayı tercih ediyor. Kira arzı azaldı.
Boğaz hattında yeni sitelerde 4+1’lerde kiralar ortalama 110 bin TL, 3+1’ler 90 bin TL. Köşklerde 170-200 bin TL.

Ev sahipleri fiyatı belirliyor

Ayşegül Yardım
Space Bebek Ofisi

İstanbul Avrupa Yakası’nda rayiç bedelden çok mülk sahiplerinin talepleri piyasayı yönetiyor. Bu nedenle yüksek kiralamaların gerçekleştiği bir piyasa hakim. Aynı lokasyonda 30 yaşın üzerinde nitelikli bir mülk ile yeni yaşam konsepti sunan residencelar’daki kiralıklar arasında yüzde 20 ile 30 civarında fark oluşuyor.