2023 zorlu bir yıldı. Deprem, seçim dönemi, ekonomideki kriz ortamı… 2023’te en çok neyi konuştuk diye bir sıralama yapsak herhalde konut fiyatlarındaki artışlar, kiraların çok artması ilk sıralarda gelir. Özellikle büyük şehirlerde yaşayanları çok etkiledi bu sorunlar. Bu astronomik artışları siz neye bağlıyorsunuz?
Öncelikle, 2024 yılının ilk günlerindeyiz ve hepimiz için güzel bir yıl olmasını diliyorum. Sizin de söylediğiniz gibi, konut fiyatlarıyla ilgili son 1.5 yılda ciddi bir artış yaşandı. Öncelikle bu sürecin nasıl başladığına dair bir değerlendirme yapmak istiyorum. Aslında Covid-19 ile başladı ve sadece Türkiye’de değil, gelişen veya gelişmekte olan tüm ekonomilerde benzer tartışmalar yaşandı. Pandemi sürecinde, Türkiye’de üretim ve konut inşaatı azaldı. Ancak pandemiden çıkış sürecinde, birçok sektörde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektöründe de yeniden canlanma ve benzer gelişmeler yaşandı. Bu dönemde satın alma talebi tekrar canlandı ancak bahsettiğiniz gibi tedarik zincirlerinin kırılması, inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde maliyetleri artırdı, bu da konut fiyatlarının yükselmesine neden oldu. Öte yandan, enflasyona karşı dünyada uzun yıllardır güvenli liman olarak görülen gayrimenkul ve altın gibi yatırım araçları, bu belirsiz dönemde daha da önem kazandı. Haziran ayı öncesindeki Merkez Bankası politika faizi ve enflasyon arasındaki negatif fark, yatırımcıları tasarruf noktasında gayrimenkule veya değerli metaller gibi varlıklara yönlendirdi. Ancak, bu durumun sürdürülebilirliği mevcut enflasyonla ve Merkez Bankası politika faizi arasındaki farkın azalması ile birlikte değişmeye başlamış gibi görünüyor. Bunun yanında, yeni ekonomi yönetiminin gelmesiyle beklentilerin değiştiği de gözlemleniyor. 2023’ün ikinci yarısında bir dizi değişiklik başladı. Konut kredisiyle ilgili alınan önlemler, özellikle birinci konutuna ek başka konut alanlara getirilen kredi sınırlamaları, kredili konut satışlarını önemli ölçüde düşürdü. Bu durum alt ve üst orta gelir grubunun ulaştığı konutları etkiledi.
Uygun fiyatlı konut bulunamaz oldu!
Erişilebilir konutlar konut kredisiyle ulaşılan yüzde 30’luk kesim. Bu genellikle alt ve orta gelir grubunun ulaştığı konutları kapsıyor. Ancak, bu noktada konut kredisi alabilmek için uzun vadeli ve uygun faizli krediye ihtiyaç duyuluyor. Bu durumda, psikolojik sınır olan yüzde 1 gibi bir ortalama faiz oranı önemli. OECD’nin hesaplamaları da gösteriyor ki, bir aile yıllık gelirinin üç katıyla ev alabiliyorsa, bu normal kabul edilir. Ancak, Türkiye’de bu çarpanın 2021 yılından sonra yaklaşık 5 katlara çıkması, konut fiyatlarının mevcut durumunu anlamamıza yardımcı oluyor.
Orta gelir seviyesine hitap eden konutların daha fazla yapılması gerekmiyor mu? İstanbul’da daha çok lüks projeler yapıldığını düşünüyor musunuz? Orta sınıfa yeteri kadar konut üretiliyor mu?
İstanbul’da merkezi lokasyonlardaki durumu ele alalım. Firmamız İstanbul merkezli, şimdiye kadar 20 binden fazla konutu tamamlamış ve 20’den fazla projede, ağırlıklı olarak konut üretimine odaklanmış bir firma olarak faaliyet gösteriyor. Ancak, arazi üretimi gerçekten kolay bir süreç değil. İstanbul’da arazi üretimi ise özellikle şehir merkezinde oldukça zorlu. Bu nedenle, genellikle şehrin dış çeperlerine yönelmek gerekiyor. Dünya genelinde karşılaştırdığımızda, İstanbul özelinde konuşacak olursak, şehir merkezinde arazi maliyetlerinin oldukça yüksek olduğunu görüyoruz. Örneğin, bir dairenin toplam maliyeti 10 milyon lira olsun. Bu maliyetin içinde yer alan arsa maliyeti şehir merkezinde yüzde 70’e kadar çıkabiliyor, yani 7 milyon lira gibi bir rakama karşılık geliyor. Ancak, şehrin dışına çıkıldıkça bu oran yüzde 40’lara kadar düşebiliyor. Dolayısıyla, firmalar genellikle şehir merkezine yakın ancak daha uygun maliyetli bölgelere yönelerek arazi edinme eğiliminde.
Bunlar proje geliştiricileri etkiliyor. Dünyadaki örnekler nasıl? Neyi yanlış yapıyoruz?
Avrupa veya Amerika’da arsa payının toplam proje maliyeti içinde genellikle yüzde 15-20 arasında olduğunu görüyoruz. Bu, İstanbul’daki durumdan ciddi bir farklılık gösteriyor. Düşünün ki, 100 birimlik bir evin maliyetinin asgari olarak İstanbul’da 50 birimi arsa maliyetinden oluşuyor. Ortalama olarak, inşaat maliyeti, vergiler, satış, pazarlama, finans gibi diğer kalemlerle birlikte eklenince geliştiricilerin genellikle yüzde 10’luk bir kâr marjında hareket etmeye çalıştığını söyleyebiliriz. Bu sorunun aşılabilmesi için şehrin dış çeperlerinde, Anadolu ve Avrupa yakalarında yeni alanların planlanması gerekiyor. Ağırlıklı olarak 10 yıllık konut kredilerinin kullanıldığı ülkemizde, kredi maliyetleri şu an yıllık yüzde 36-40 seviyelerinde. Bu yüksek kredi maliyeti ve kısa vadeli ödemeler, konut sektöründe zorluk yaratıyor. Batı’da ise 20-30 yıl vadeli krediler ve yıllık yüzde 5-6 seviyelerinde daha uygun kredi maliyetleri bulunmakta. Bu nedenle, tüketicinin ihtiyaçlarıyla uyumlu ve ödenebilir konutlar üretebilmek için finansal enstrümanları geliştirmek ve uzun vadeli kredi imkanlarını artırmak önemli.
Sizler için lüks konut üretimi mi orta sınıfa hitap eden konutlar üretmek mi daha kazançlı?
Lüks konutlar konuşulduğunda, adetler genellikle azalır. Orta gelir grubuna hitap ettiğimizde ise adetler genellikle 500-1.000 arasında olur; bu sosyal konutlar kategorisine girer. Bu nedenle hem lüks hem de orta gelir grubuna yönelik konut üretiminde, kârlılık açısından farklı dinamikler söz konusu. Şu anda Ege Yapı olarak, villalar gibi üst gelir grubuna hitap eden ürünlerimiz olduğu gibi, orta gelir grubunun erişimine uygun konutlar da üretiyoruz. Her iki kategori de kendi içinde kârlılıklara sahip. Orta gelir grubuna yönelik konutlarda, adetlerin fazla olması nedeniyle belli bir kâr elde edebilirsiniz. Ancak lüks konut segmentinde, adetler genellikle daha azdır, iç verimlilik dediğimiz kârlılık oranları daha yüksek olabilir.
Çimentosu, betonu, fayansı, mutfak - banyo malzemeleri vs. bunların hepsinin fiyatları dövize bağlı olarak arttığı için de konut fiyatları artıyor deniliyor. Baktığınızda Türkiye iyi bir üretici inşaat malzemeleri alanında. Malzemelerin fiyat artışlarına etkisi ne kadar? Bunun dövizle neden ilgisi var?
Maliyetler açısından evet, ancak rakamlara baktığımızda, ihracatın ithalatı ikame oranının yüzde 70’ler civarında olduğunu görüyoruz. Diğer yandan, ağırlıklı olarak sanayide doğalgaz kullanılıyor ve bu durum genel olarak inşaat malzemeleri maliyetlerinin yukarı yönlü gitmesine neden oluyor. Maliyet noktasında benzer şekilde, geçmiş dönemlerde yapılan araştırmalara göre inşaat maliyetleri ile doların korelasyonu yaklaşık yüzde 90 seviyesinde çıktı. Malzeme maliyetlerindeki döviz hareketleri ve enflasyon etkileri, sektörümüze doğrudan yansıyan faktörler. Diğer bir konu da daha önce bahsettiğim 6 Şubat’taki deprem afetinden sonra başlayan yeniden yapılanma süreci. Özellikle son altı ayda bölgede inşaatların başlamasıyla birlikte sektörde işçilik tarafında da ciddi bir etkiye neden oldu. Bu faktörleri birleştirdiğimizde, inşaat maliyetlerinin 2024’te benzer bir trendle yukarı yönlü devam edeceğini öngörüyorum.
Usta işçi bulmakta zorluk var mı?
Tabii ki, bir yandan nitelikli usta bulma konusunda ciddi bir problemle karşı karşıyayız. Yaklaşık üç yıl önce, mesleki yeterlilik belgesi gerekliliği hayatımıza girdi. Bu belge, işinde ihtisaslaşmış ve yetki belgesine sahip ustaları bulmayı oldukça zorlaştırıyor.
İşçilik maliyetlerinde rekor artış
Farklı bir eğitim belki de gerekiyor? GYODER zirvesinde sizinle birlikteydik, orada da konuşuldu bu konu. Sektörün yapması gerekenler olduğunu düşünüyor musunuz?
İnşaat sektöründe meslek yüksekokulu mezunu ara eleman bulmakta büyük zorluk yaşıyoruz. Bir diğer önemli etken, pandeminin etkileri. Pandemi sonrasında inşaat sektöründeki istihdam azaldı; sektörden ayrılanlar ve yurtdışına gidenler oldu. Biz de şu anda tüm şantiyelerimizde benzer bir problemle karşı karşıyayız. İşçilik maliyetlerine baktığımızda, geçtiğimiz bir yılda enflasyon yüzde 65 arttı, inşaat malzemesi endeksli yüzde 55 arttı, işçilik maliyetleri ise yüzde 113 arttı. Yani, işçilik maliyetleri 2023 enflasyonunun iki katı kadar arttı. Tüm bunlar, maliyetler üzerinde ciddi bir baskı oluşturuyor.
İngiltere, Amerika’da lüks semtlere yakın sosyal konutlar da üretiliyor, hem de toplumsal yapı için bunlar düşünülüyor. Biz bunlardan uzaklaştık…
Tabii ki, bu konuda adım atmamız gerekiyor. Şu anda Beşiktaş, İstanbul’un en değerli semtlerinden biri. Ancak burada hizmet sağlayan kamu personeli, polis, itfaiye memuru, belediye memuru, zabıta, çöp toplayıcısı gibi birçok hizmet sağlayan kişi için yaşam zorluğu oluşturuyor, özellikle de gelir grubu açısından. Benzer durumlar dünyada da mevcut ve bu konuda projeler geliştirilmeye devam ediliyor. Örneğin, İngiltere, Amerika ve Almanya gibi ülkeler bu konuda başarılı uygulamalara sahip. Geliştirilen projelerde yüzde 5 veya yüzde 10 gibi oranlarla, kamu hizmeti sağlayanlara yönelik teşvikli ve sübvansiyonlu konut üretimini zorunlu kılıyor. Bu projelerde, kamu hizmeti sağlayan kişilere, satış veya kiralık olmasına göre piyasa fiyatının yüzde 20-30 altında bir oranda konut üretimi yapılması öngörülüyor. Bu tür sosyal konut planlamaları hem sosyal adaleti sağlamak hem de kamu hizmetlerinin sürdürülebilir ve sağlıklı bir şekilde yürütülmesini desteklemek açısından önemli.
Öte yandan, hem KONUTDER hem de GYODER olarak sosyal konutlarla ilgili önerileri hükümetimize sunduk. Türkiye’de geliştiriciler genellikle satışa yönelik ürünler üretebiliyor, benzer şekilde TOKİ, Emlak Konut da satışa yönelik ürünler üretiyor. Orman ve tarım alanı dışında vasfı olmayan Hazine arazilerinde kiralık konutlar üretebilmek için projeler geliştirilebilir. Bu önerilerimizin değerlendirilmesini umuyoruz. Benzer şekilde, konut ihtiyacımızın yanı sıra, aile yapılarındaki değişim, genç nüfus, boşanmalar, evlenmeler gibi faktörlere dikkat çekiyoruz. Eskiden bir hane ortalaması 5 kişi iken, şu anda bu rakam 3.1 kişiye düştü; bu da talebin her geçen gün artmasına sebep oluyor. Ev sahipliği oranımız son yıllarda yüzde 5 daraldı ve şu an yüzde 56’larda. Bunları konuştuğumuzda, konut politikalarının bir ülke için ne kadar önemli olduğunu görüyoruz, çünkü barınma temel bir ihtiyaç. Dünya genelinde, aylık gelirinin yüzde 30’undan fazlasını kira olarak ödeyen haneler, yaşam kalitesiyle ilgili zorlanmalar yaşamaya başlıyor.
Kirayı ödemek için yaşıyorsun!
Doğru, kesinlikle. Kira oranı yüzde 30’u geçtiğinde geçim sıkıntısı oluşuyor. İstanbul’da deprem korkusu var. Türkiye’nin birçok yerinde korku yaşanıyor maalesef. Yapı stoklarımız deprem karşısında dayanıklı değil onu görüyoruz. İstanbul’un neredeyse yüzde 60-70’inin yeniden yapılması gerektiği söyleniyor uzmanlar tarafından. Önümüzde yerel seçimler var, hem İBB’nin hem hükümetin açıklamaları var kentsel dönüşümle ilgili. Hem İstanbul hem de diğer illerde konut üreten biri olarak sizce nereden başlamamız gerekiyor? Daha önce kentsel dönüşüme baktığımızda lüks semtlerde dönüşüm oldu.
Kentsel dönüşümün hayatımız için büyük bir ihtiyaç ve zorunluluk olduğu gerçeğini 6 Şubat deprem felaketiyle bir kez daha gördük. Özellikle İstanbul hem nüfus hem de ekonomik büyüklük olarak, Türkiye’nin ticaret merkezi olarak nitelendirebileceğimiz bir şehir. Türkiye’nin nitelikli insan kaynağının önemli bir bölümü de İstanbul’da yaşıyor. Bu nedenle, İstanbul’u acilen depreme karşı dirençli hale getirmemiz gerekiyor. Aynı şekilde, Türkiye’nin yüzde 90’ı deprem kuşağında ve İstanbul dışında İzmir gibi birçok büyük ve önemli şehrimiz deprem riski altında.
Ben inşaat mühendisiyim ve bitirme tezimi de zemin alanında yapmıştım, bu yüzden bu konudaki riskleri çok iyi biliyorum. Rakamlara bir göz atalım: 600 bin konutun acilen dönüşmesi gerekiyor ve kısa vadede 1.8 milyon konutun dönüşmesi şart. Deprem gerçeği İstanbul için bir kum saati gibi geriye doğru ilerliyor. Farklı bilim insanları farklı senaryolar sunuyor, ancak sonuçta bu gerçekleşecek. Geçtiğimiz günlerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bir düzenleme yaptı, deprem ve kentsel dönüşüm konusunda yeni bir kanun çıktı. Bu, sadece ticari kaygılarla değil aynı zamanda bir mesleki sorumluluk olarak bu alana girmemiz gerektiği anlamına geliyordu. Bu alanda bazı başarılı örnekler olsa da bazı başarısızlıklar da yaşandı. Ataşehir ve Kağıthane’de olmak üzere yedi yıldır planlama ve hak sahipleri ile anlaşma süreci devam eden kentsel dönüşüm projelerimiz var. Bu projeler, kamunun, özel sektörün ve hak sahiplerinin bir araya gelmesiyle gerçekleşiyor.Geçtiğimiz günlerde 2/3 oranındaki kural yüzde 51’e düşürüldü ve kendi evini yenileyenlere 1.5 milyon TL’ye kadar devlet teşviki geldi. Ayrıca, kanuni ve hukuki düzenlemeler yapıldı. Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşümün daha da hızlanacağını öngörüyorum.
Hak sahiplerine yer gösterilmeli...
İstanbul her şeye rağmen büyüyor. Büyüme potansiyelini daha çok ne tarafta görüyorsunuz, yeni projeler hangi bölgesine doğru kurulmalı İstanbul’un?
İstanbul’un merkezi her zaman büyük bir katma değere sahip olduğu için kentsel dönüşümde ilk etapta merkezdeki yerlerde hızlı bir dönüşüm yaşandı. Ancak, şehrin dışındaki, katma değeri daha düşük bölgelerde dönüşüm daha yavaş ilerliyor. Kentsel dönüşümle birlikte, İstanbul’un ikinci büyük merkezi olarak değerlendirdiğimiz E5-TEM arasındaki bölgede de bir dönüşüm hareketinin başlayacağını öngörüyorum. Bu bölgede yaşayan büyük bir nüfus olması nedeniyle, Bakanlığın bu konuda başlattığı kampanyayla birlikte bu bölgeyi dönüştürmemiz gerekiyor. İstanbul genelinde bakıldığında, özellikle Tuzla bölgesi ve Avrupa Yakası’nda İstanbul Havalimanı yakınındaki Arnavutköy gibi bölgelerde rezerv alanlar var. Kentsel dönüşümü hızlandırmak için rezerv konutlar inşa etmemiz gerekiyor. Ancak, bu süreçte en büyük zorluklardan biri, hak sahiplerinin nereye taşınacakları konusundaki belirsizlik. Kiraların yüksek olması ve kamunun özel sektöre verdiği desteklerin yetersiz kalması. Bu insanlar nereye gideceklerini bilemiyorlar.
Yaşlı nüfus için bu işler çok daha zor.
Evet özellikle Kartal, Kağıthane ve Basın Ekspres’in birleştiği ve ‘Altın Üçgen’ olarak adlandırabileceğimiz alan, nüfus yoğunluğuyla dikkat çeken önemli ilçeleri içeriyor. Bu bölgeyi kentsel dönüşümle ayağa kaldırmak, bu değerli ilçelerin potansiyelini artırmak önemli. Ayrıca, şehrin dış çeperlerinde yeni uydu kentler inşa etmek ve sosyal konut bölgeleri oluşturmak da şehir planlaması açısından atılacak kritik adımlardan olacaktır.
Siz kaç yıldır bu işlerin içindesiniz?
Firmamız İstanbul merkezli olarak yaklaşık 17 yıl önce kuruldu. Ayrıca, ben de inşaat sektöründe 27 yıllık deneyime sahibim. Ege Yapı olarak İstanbul’da şimdiye kadar toplam 2 milyon metrekare üzerinde konut, ofis, otel, ticaret merkezi, sağlık ve eğitim kurumları gibi çeşitli projeleri başarıyla gerçekleştirdik. Şu anda İstanbul ve İzmir’de devam eden toplam 7 projemiz var. Ege Yapı’nın organizasyonu içinde gayrimenkul geliştirmek en önemli faaliyetlerimizden biri. Halihazırda masamızda 16 proje ile 2023 başında açıkladığımız 7 milyar TL’lik yatırım hedefimize odaklandık. 2023 yılı içinde 3 projeyi başlatmış durumdayız. Çekmeköy, Ispartakule ve İzmir’de toplu konut projemizle bu hedefe doğru adımlar atmaktayız. 2024’te de en az üç projeye başlamayı planlıyoruz. İstanbul’da Şile ve Beyoğlu-Hasköy’de konut ve otel projeleri ile İzmir Alsancak’ta gerçekleştireceğimiz konut projesi bu hedefimize katkı sağlayacak.
Uluslararası gayrimenkul yatırımcısına karşı korku olmamalı
Emlak piyasasındaki durgunluk size nasıl yansıdı?
Yılın ikinci yarısında biz de etkilendik. Ondan önceki 1.5 yıl boyunca olağanüstü bir talep vardı, özellikle enflasyona karşı korunmak için gayrimenkul önemli bir tasarruf aracıydı. Ancak, yılın ikinci yarısında kredi maliyetlerinin artması ve limitlenmesi ile bu trend yavaşlayarak satışlar azaldı. Biz Ege Yapı olarak, farklı ödeme planları ve kampanyalarla bu durumu bertaraf etmeye çalışıyoruz ve bu konuda başarı
elde ettik.
Son yıllarda başta İstanbul olmak üzere Bodrum, Antalya gibi cazibe noktalarında yabancılara konut satışları artmıştı. Ancak bu ilginin de düştüğü, yabancı müşterilerin de çekildiği görülüyor. size nasıl yansıdı?
Yabancı ilgisi, depremin etkisi ve genel seçimler gibi faktörler nedeniyle azaldı. Yabancı payı şu anda yüzde 4.5 düzeyinden yüzde 2.5’e düşmüş durumda ve 2023 6.5 milyar dolarlık bir rakamla kapanmış. Dubai’ye 65 milyar dolarlık, İngiltere’ye 50 milyar dolarlık yatırım yapılırken, Türkiye’nin de daha yüksek rakamlar elde etmesi gerekiyor. Uluslararası gayrimenkul yatırımcısına karşı korku olmamalıdır.
Akıllı yeşil bina üretiyoruz
Siz yurtdışında öncelikli olarak nerede olmayı planlıyorsunuz?
Amerika ve Almanya’da birer proje başlatma çalışmalarımız sürüyor. Bununla birlikte, şirketimizin toplam büyüklüğünün yüzde 90’ı yine Türkiye’de olacaktır.
Akıllı binalar, yeşil binalar, sürdürülebilirlik çok konuşuluyor; siz bunun ne kadar içindesiniz?
Özel ilgi alanlarımdan birisi de sektörümüzde sürdürülebilirlik konusunda fikirlerimi paylaştığım bir blog’a sahip olmam. Türkiye’nin en büyük fotovoltaik panel sistemini içeren projemiz, bu alandaki önemli örneklerden biri. Şirket olarak tüm konut projelerimizde A sınıfı enerji projeleri üretiyoruz. Tasarım sürecinde seçilen ürünlerin iklim koşullarına uygunluğundan, bitkilerin az su kullanımına kadar birçok faktörü göz önünde bulunduruyoruz. Atık suların yönetiminden binanın ışık alım oranlarına kadar bir dizi akıllı sistemle bu hedeflere ulaşıyoruz. Geçtiğimiz günlerde karbon salımını azaltma konusundaki projemizle TÜBİTAK’a başvuruda bulunduk ve projemiz uygun görüldü. İnşaat sektöründe TÜBİTAK’tan proje onayı alan ilk firma olduk. Önümüzdeki iki yıl boyunca binalardaki karbon salımını nasıl azaltabileceğimize dair bir çalışma yürüteceğiz. Bu proje bizi oldukça heyecanlandırıyor. Bu alanda da Ege Yapı olarak öncü olacak olmamız bizim için ayrıca mutluluk verici.
