Son iki yıldır özellikle İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya başta olmak üzere gayrimenkulde sorun yaşanıyor. Bir tarafta kira bedelleri her geçen gün artarken, ev satın almak sabit gelirli için neredeyse hayal oldu. İstanbul’da ise içinden çıkılmaz bir hal aldı. Güncel veriler gayrimenkul değerleme platformu Endeksa tarafından açıklandı. Buna göre İstanbul’da konut kiraları son bir yılda yüzde 144, son iki yılda yüzde 319 oranında arttı. Şehirde ortalama metrekare başına kira bedeli 94 lira, kira 10 bin 229 TL. Bu ortalama rakamlar ilçelere göre farklılık gösterirken en yüksek ortalama kira bedeli 28 bin 500 lira ile Sarıyer’e ait. En düşük ortalama kira 4 bin 620 lira ile Silivri’de.
Kiralık ev bulmak şans
Peki fiyatlar bu kadar artarken kiralık ev bulmak mümkün mü? Bu soruya gayrimenkul teknoloji platformu Tapusor.com’un verileri cevap veriyor. İstanbul’da gayrimenkul pazarına arz edilen 500 binden fazla emsal üzerinden yapılan çalışmaya göre kiralık ev bulmada en dezavantajlı kesim emekliler, öğrenciler ve asgari ücretliler. Örneğin 3 öğrencinin KYK burslarıyla (toplam 2 bin 550 lira) İstanbul’da kiralık daire bulma ihtimalleri yüzde 6. Emeklilerde bu oran yüzde 13’ken asgari ücretliler için ise yüzde 33’ün altında.
Sarıyer Maslak 1453’te son kiracı 1+1 için 9 bin lira öderken şimdi 20 bin liraya ev bulmak zor hale geldi. Bakırköy’de 2+1 80 metrekarelik ara kat dairenin kira bedeli 2 bin 100 liraydı. Yeni kiracı aynı daireye 13 bin TL veriyor. Karşıda da durum farklı değil. Kadıköy Yeldeğirmeni’nde 80 metrekarelik 2+1 için 3 bin lira ödenirken, yeni kiracı 12 bin liraya anlaştı. Moda’da da 2+1, asansörsüz, 4. katta bulunan bir daireye eski kiracı 4 bin lira ödüyordu, yenisi 17 bin liraya sözleşme imzaladı. Ataşehir’de 3+1 dairenin geçen ayki kira bedeli 4 bin TL idi, bu ay 22 bin liraya kiraya verildi.
Araştırmaya göre en düşük emekli aylığıyla Beşiktaş’ta kiralık ev bulma oranı yüzde 3. Kadıköy, Bakırköy ve Adalar’da bu oran yüzde 4. Arnavutköy’e gelince bu ihtimal yüzde 55’e çıkıyor. Asgari ücret açısından değerlendirildiğinde İstanbul’da her üç evden ikisinin kira bedeli asgari ücretin üzerinde. Asgari ücretli bir kişi maaşının tamamını kiraya ayırdığı takdirde Beşiktaş’ta yüzde 9, Sarıyer’de yüzde 12, Kadıköy ve Bakırköy’de ise yüzde 15 oranında ev bulma ihtimaline sahip. Çatalca’ya gelindiğinde bu oran yüzde 89.
Rakamlar İstanbul’daki sorunu gözler önüne sererken ev sahibi ve kiracı arasında neler yaşanıyor? İşte bu sorunun cevabını aramak için farklı ilçelerde faaliyet gösteren 30’dan fazla emlakçı ile görüştük. Sorunlar bazı ilçelerde farklılaşsa da ortak konu aynı: “Kiracı ile mülk sahibi arasındaki barış bozulmak üzere…” Bu yorumda bulunmalarının altında yatan neden ise aslında sistemin dengelerinin bozulmuş olması. Bu durumu şöyle açıklıyorlar: “Devlet tarafından yüzde 25 zam sınırı koyulunca mülk sahipleri zarar ettiklerini söylemeye başladılar. Emsal evler 15 bin lira ederken 3-4 bin lira kira almak istemediler. Bu yüzden hukuk yoluna başvurdular. 5 yıldır oturan kiracılara ev sahipleri kira rayiç bedel davası açıyor. 10 yıllık kiracılar ise tahliye davasıyla yüzleşmek zorunda kalıyor.”
Dava sayısı iki katına çıktı
Emlakçılar şahit oldukları durumu böyle anlatıyor. Peki hukuk tarafında durum ne? Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar nedeniyle sulh hukuk mahkemelerinde açılan davalarda yüzde 100’den fazla artış olduğunu söylüyor: “Bundan bir yıl önce açılan davalarda 3-4 ay sonrasına duruşma tarihi verilirken birkaç ay önce bu süre 6-7 aya çıktı. Daha yeni açtığım bir davada bir sene sonrasına duruşma tarihi verildi. Ayrıca tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde de yüzde 100’ün üzerinde bir artış var.”
En az 5 kişi arıyor
Avukat Sabih Sorucu, “Her gün dava açmam ya da açılan davalarda savunmam için en az 5 kişi beni arıyor. Oysa bu geçen sene ayda 5 kişi olurdu” diyerek yaşanan durumu özetliyor. Gelinen bu noktayı ise “Yüzde 25 sınırlaması nedeniyle ‘edimler arasında oransızlık’ oluyor. Enflasyon bu kadar yüksekken yüzde 25 sınırı kiracı-kiraya veren barışını bozuyor” diyerek açıklıyor.
Sorucu en fazla 3 gerekçe ile dava açıldığını söylüyor:“Birincisi tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası. Kira sözleşmesi yapılırken mal sahibi kiracıdan tahliye taahhütnamesi alıyor. Burada aslında mal sahibi kanuna karşı hile yapıyor. Çünkü Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesi anında alınan taahhütnameler geçersiz. Bu da ev sahiplerinin sözleşme yapılırken imzalı ama tarihsiz bir taahhütname almasına ve sonrasında buna dayalı tahliye davası açmasına neden oluyor. İkinci gerekçe ise kira tespit davaları. Yeni düzenlemeye göre kira bedeli yüzde 25’ten fazla artırılamıyor. Ancak 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmesi olan ev sahipleri kira bedelinin tespiti ve piyasadaki rayiç bedele uyarlanması için dava açabiliyor. Üçüncü gerekçe ise iki haklı ihtar ya da iki icra takibine dayanan davalar. Eskiden ödeme zamanında birkaç gün sonra olsa da düzenli ödeme yapan kiracıya tahammül gösteriyordu ev sahipleri. Şimdi kanundaki bu hükmü tahliye için kullanıyorlar.”
Kiracıyı çıkarmak için para teklif ediyorlar
Piyasaya baktığımızda öncelikle ev sahiplerinin sözleşme yapılırken tahliye taahhütnamesini şart koştuğunu görüyoruz. Ayrıca maaş bordrosu, Findeks raporu ve kefil bulmak da artık olmazsa olmaz. Bazı uygulamalar ise semtine göre değişiyor. Örneğin Beşiktaş Levent ile Sarıyer’deki siteler ve rezidanslar yabancılar tarafından rağbet görüyor. Hal böyle olunca da en az bir yıllık kira peşin olarak isteniyor. Türk kiracılar da aynı şekilde bir yıllık peşin kirayı kabul ediyor ama bu defa en az yüzde 10 indirim istiyor. Bir başka ilginç uygulama ise Ataşehir’de. Kontratı üzerinden 5 yıl geçmemiş kiracıları evden çıkarmak için ev sahibi para teklif edebiliyor. Telaffuz edilen rakamlar 50-100 bin lira arasında. Zira 4 bin TL’lik bir daire yüzde 25 artışla ancak 5 bin TL oluyor. Ama bölgede daireler artık en az 15 bin TL’den kiraya veriliyor.
Emlakta havuz problemi
Peki bu duruma nasıl gelindi? Bu soruyu gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman şöyle cevaplıyor: “Türkiye’de yaklaşık 8 milyon kiracı var. Bu grup normalde 5-6 yılda bir yer değiştirir. Her yıl kiralık konut havuzunda normalde yüzde 15-20’lik bir doldur - boşalt hareketi olur. Kiracı ev satın aldığında bu havuzdan çıkar. Ev kiralayan öğrenciler ve yeni evliler ise bu havuzun yeni girdileri olur.
Pandemi tetikledi
Son bir yılda bu sirkülasyon bozuldu. Konut üretiminde yaşanan sıkıntı pandemide iyice belirginleşti. Bu fiyatlara da yansıdı ve konut fiyatları artarken kiracı aileler de ev satın alıp piyasadan çıkamadı. Kiracı olarak kaldı. Diğer taraftan kiraya yapılan yüzde 25 zam sınırlaması da yatırımcıları kaçırdı. Hatta mevcut ev sahiplerinden bazıları da kiralık konutları karlı bir yatırım olarak görmemeye başladıklarından evlerini sattı. Diğer taraftan sabit maaşı olanlara yüzde 80-90 oranında zam yapılırken kira zammı sınırı yüzde 25 oldu. Bu yüzden insanlar evlerinden çıkmak istemedi. Bu da havuzun dengesini bozdu.”
Emlakçılar da endişe duyuyor:
“Bu gidişle göç dalgası olur”
Kimse evinden çıkmak istemiyor
Prl Emlak Salih Çepnioğlu: “Yeldeğirmeni’nde yüzde 25’le sınırlanan zammı kimse uygulamıyor. Kiracı bir şekilde mülk sahibiyle anlaşma yoluna gidiyor. Çünkü evinden çıksa daha fazla ödemek zorunda kalacak. Günde 30 kişi kiralık ev soruyor. En son önceki kirası 3 bin TL olan 2+1, 80 metrekarelik bir daireyi 12 bin TL’ye kiraya verdik.”
Denge bozuldu herkesin işi zor
Remax Cadde Özgür Günal: “Bağdat Caddesi bölgesinde 3+1’ler ortalama 17-18 bin TL civarındayken şimdi 30 bin TL bandına dayandı. Mülk sahiplerinin çoğu kiracısını tahliye ettirmek istiyor ama çıkartamıyor. Gelir gider dengesine baktığımızda denge bozuldu, ayda 25 bin lira geliri olan bir doktor bile yakında burada barınamaz hale gelecek. Kartal’a, Pendik’e gidecek ya da şehri terk edecek. Bu gidişat bir göç dalgasının işaretçisidir. İstanbul’da maaşlı çalışanların bu evlerde oturması artık imkansız.”
“Kiracı çıksın diye ev sahibi üstüne para ödüyor"
Ataşehir Atlas Emlak Sema Erdoğan: “Kiracıların çoğu yüzde 25 yerine yüzde 60-70 artış yapma yoluna gitti ama hala piyasanın yarısından bile düşük bedellerle kira ödüyorlar. Bu şekilde ilerlemeyecek maalesef. Kaotik bir noktaya sürükleniyoruz. Eskiden olsa 3+1’e taşınacak ya da ev alacak insanlar ikinci çocuğu doğsa bile oturduğu 2+1’de bir şekilde yaşamaya devam ediyor. Bu nedenle mal sahiplerinin kiracılara yer yer 50-100 bin TL gibi bedeller ödeyip evden çıkardığını duymaya başladık.”
Yüzde 25 sınırı davalara sebep oldu
İstanbul Yuvam Gayrimenkul Kemal Sözeri: “Yüzde 25’lik zam sınırı yüzünden kiralar piyasanın çok altında kaldı. Ev sahipleri ve kiracılar arasında problemler oluşmaya başladı. Ben Bakırköy’de 13 yıldır emlakçıyım. İlk defa bu yıl kira tespit ve onuncu yılını doldurmuş kiracının tahliyesi davalarını görmeye başladım. Eskiden bir daireyi ortalama olarak 15-20 günde kiraya verirdik şimdi bu 1-2 güne düştü. ”
Yabancılar dengeyi bozdu
Vogue Gayrimenkul Refik Yoğunali: “Sarıyer’de özellikle Maslak ve Vadi İstanbul bölgesindeki lüks dairelere İranlı, Katarlı ve Rus kiracıların yoğun ilgisi var. Bu ilgi de piyasanın dengesini bozdu. 6 ay önce 1+1’ler 9-10 bin liraya gidiyordu ama şimdi 20 bin liraya bulmak zor. Mal sahibi kafasına göre fiyat koymaya başladı. Hatta yoğunluk yüzünden Maslak 1453 tarafına artık yabancılara oturum izni verilmemeye başladı.”
Emekliler terk etmeye başladı
Sweet Home Gayrimenkul Tülay Aktaş: “Yeni kiracıların büyük çoğunluğu yabancı. Kirayı senelik peşin ödüyorlar. Eskiden Pangaltı, Kurtuluş bölgesinde emekli insanlar çok yaşardı. Şimdi kiralar ortalama 15 bin TL oldu. Bunun sonucunda Beylikdüzü’ne gidenleri, Silivri’de yazlığa taşınanları duydum.”
