İstanbul’da deprem riski altında 1.5 milyon konut var. Bunların 300 bininin ise acil olarak dönüştürülmesi gerekiyor. Bu sözler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’a ait. Acilen dönüşmesi gereken 300 bin konut için bakanlığın devam ettirdiği 94 bin bağımsız bölümden oluşan projelerin olduğunu da Kurum mart ayı başında Hatay’da yaptığı konuşmada ifade etmiş, konu hakkındaki sözlerini ise şöyle noktalamıştı: “O riskli 1.5 milyon konutu dönüştüreceğimiz rezerv alanları var. Şehrin içindeki 1.5 milyon riskli binayı belirlediğimiz iki rezerv alana, hem Avrupa hem Anadolu yakasına taşıyacağız.”
5 yıl içinde tamamlanacak
Son olarak 9 Mart’ta yaptığı konuşmada ise Kurum, dönüşümün metotlarını ve ilk rezerv alanın konumunu açıkladı. 1.5 milyon konutun 500 bini Anadolu Yakası’nda, 500 bini Avrupa Yakası’nda bulunan rezerv alanlara taşınacak. Rezerv alanlardan biri Esenler’de bir askeri alan. Kurum alanda 70-80 bin konutluk kapasite olduğunu ifade etti.
1 milyon konutun yapımı için gerekli olan alanın büyüklüğü 130 milyon metrekare. Bu alan Kadıköy’ün neredeyse 5, Bakırköy’ün 4, Avcılar’ın 3 katı büyüklüğünde. Bu dönüşüm için gerekli olan bütçe ise yaklaşık 1.5 trilyon lira.
Esenler’de 2019 yılında bir askeri alan yapılaşmaya açılmıştı. Söz konusu rezerv alan bu araziyse bu alanın yüzölçümü 7 milyon 200 bin metrekare.1.5 milyon konutun geri kalan 500 bini ise yerinde dönüşüme sokulacak. “Sultangazi, Bağcılar ve Başakşehir’i seyreltip oraya sosyal donatı alanları yapacağız. Önümüzdeki 5 yıl içerisinde bu süreci tamamlamak istiyoruz” diyor Kurum.
20 yılda 1 milyon konut
Projenin İstanbul'a ilave nüfus getirilmeden yapılacağını belirtiyor. Dönüşüm için ihtiyaç duyulan alan ise Kurum’a göre 130 milyon metrekare. Kadıköy’ün yüzölçümünün 25 milyon metrekare olduğu düşünülünce gereken rezerv alan 5 Kadıköy’den fazla bir alan. Yine Bakan Kurum Eylül 2022’de “TOKİ eliyle tam 1 milyon 170 bin konut üreterek dünyada model olduk” şeklinde bir açıklama yapmıştı. Buna göre TOKİ'nin 2003-2022 arası inşa ettiği konut sayısı yılda 58 bin 500. Aynı zamanda yine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı’nın aktardığına göre 20 yılda dönüşümü sağlanan konut sayısı 3 milyon 300 bin. İstanbul'da ise bu sayı 695 bin.
Rakamlarla taşınma
- Anadolu yakasında 500 bin Avrupa’da 500 bin yeni konut yapılacak.
- Yerinde yenilenecek konut miktarı 500 bin.
- Dönüşüm için gerekli alan 130 km2 .(İstanbul’un 39 ilçesi var ve 30 tanesinin yüzölçümü de 130 km2 altında)
- 130 km2 yaklaşık 5 Kadıköy demek.
- 1.5 milyon konutun maliyeti 750 milyar lira.
- Yaklaşık 5 milyon nüfusun taşınması söz konusu. Bu da neredeyse Ankara’nın nüfusu kadar.
Tarihte örneği yok
Tarihte böyle büyük çapta bir yer değiştirmenin örneği var mı derseniz en yakın örnek olarak Paris’in 1853-1870 arası renovasyonu verilebilir. 3. Napolyon döneminde şehir plancısı Baron Georges-EugèneHaussmann tarafından başlatılan dönüşüm sırasında 100-150 bin kişinin yer değiştirdiği tahmin ediliyor. Ama devir 1850’ler, diktatoryal bir rejim var. Muhalefetin söz hakkı yok. Rejim maddi kaynaklara sınırsız erişime sahip. Buna rağmen uygulamalarda sıkıntılar yaşanıyor. Türkiye’deki tasarıda ise 1 milyon konuttan yani yaklaşık 5 milyon insandan söz ediliyor.
Uzmanlar ise konuya ihtiyatlı yaklaşıyor. Böyle bir dönüşümün ekolojik tahribata sebep olacağına dikkat çeken de var İstanbul’un böyle bir operasyonu kaldıramayacağını söyleyen de… Uzlaştıkları en önemli nokta ise şu: “Bütün süreçler şeffaf ve denetlenebilir olmalı”
13 soruda İstanbul nasıl taşınır?
1- Bakan’ın açıklamasına göre 1 milyon konutun yapılacağı belirlenen ilk alan Esenler’deki askeri alan. Askeri alanlar yeterli olur mu? Olmazsa diğer rezerv alanlar şehrin hangi bölgesinde bulunuyor olabilir?
İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden Prof. Dr. Handan Türkoğlu: Askeri alanlar kullanılsa bile yeterli değil. Söz konusu 1 milyon konutun taşınabileceği büyüklükte rezerv alanlar İstanbul’un yalnızca kuzey kuşağında. Kuzey Ormanları’nın yayıldığı alanda. Yani yeşil alanlar ve su kaynaklarının olduğu bölge.
İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden Prof. Dr. Ferhan Gezici: Askeri alanlar 15 Temmuz sonrası imara açılmaya başlandı. Ben daha önceden bu projenin Kanal İstanbul güzergahında ilerleyeceğini düşünüyordum ama görüyoruz ki askeri alanlar da işin içine katılacak. Bu alanlar da şehrin merkezinde. Oksijen sağlayan nadir yeşil alanlar. Bu alanlar da bahsedilen büyüklükte bir proje için yeterli olmayacak. İster istemez Kuzey Ormanları’na kayış gerçekleşecek;
2. İstanbul’un kuzeyini imara açmak çözüm olur mu?
Prof. Dr. Ferhan Gezici: Çözüm riskli olan alanlardaki binaları ve insanları kuzeydeki rezerv alanlara taşımak olamaz. Çünkü zaten yeterince tahribata uğrayan İstanbul’un kuzey alanlarını daha fazla tahribata uğratmak iklim krizi gibi bir başka afeti körükler. 1 milyon konutla birlikte en iyimser tahminle 5 milyon insan taşınacak. Bu da adeta bir İzmir'i kuzeydeki su kaynakları ve orman alanlarına yerleştirmek demek. İstanbul deprem dışında başka bir faciaya sürüklenebilir.
3- 500 bini Avrupa 500 bini Anadolu Yakası’nda olmak üzere 1 milyon yeni konut yapılacak. Bu alanlarda şehirleşme prensipleri nasıl olmalı?
İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden Prof. Dr. Handan Türkoğlu: Günümüzde sağlıklı ve dayanıklı konut alanları için genel olarak üç temel konunun ön plana çıktığını söylemek yanlış olmaz. Birincisi çevresel sürdürülebilirlik. Yerleşmelerin ekolojik çevre üzerindeki olumsuz izleri giderek büyüyor. Bu izleri en aza indirecek çözümlerin geliştirilmesi gerekiyor. İkincisi sağlık ve yaşam kalitesi. Konut çevrelerinin ve konutların kalitesi yaşam kalitesini ve sağlığı etkiliyor. Kalitenin iyileştirilmesi toplum sağlığı için önem taşıyor. Üçüncüsü ekonomik ve sosyal canlılık. Konut alanlarının ekonomik ve sosyal yönden desteklenmesi ile canlılığın arttırılması toplumların mental sağlığı için önem taşıyor. İstanbul açısından bir değerlendirme yapacak olursak çevresel sürdürülebilirlik ile ilgili olarak doğal afetlere özellikle depreme karşı güvenli yerleşmelerin sağlanması, doğal değerlere duyarlı yerleşimlerin oluşturulması, tarihi-kültürel değerlere duyarlı yerleşmelerin sağlanması gerekiyor.
4- Bu dönüşümün altyapısı hukuki olarak nasıl sağlanacak?
Gayrimenkul Hukukçuları Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz: Burada mülk sahiplerine iki seçenek sunulacaktır. Rezerv alanlara taşınmak ya da mülklerinin bedeli olarak sunulan bir meblağı kabul etmek.
5. Ranta dönüşmesi nasıl engellenebilir?
Ali Güvenç Kiraz: Bu yeni yapılar inşa edildikten sonra teorik olarak ranta kapatılması ve nüfus artışının engellenmesi mümkün. Sosyal konutlarda olduğu gibi belli bir süreliğine satış yasağı getirilebilir. Sadece riskli yapılarda yaşayanların malik olabileceğine dair bir düzenlemeyle yatırım aracı olmasının dışına çıkarılabilir.”
6- Daha önce bu şekilde projeler yürütüldü ama şehirde yaşayan insanlar buraları tercih etmedi. Şimdi çok daha büyük ölçekli bir proje başarılı olabilir mi?
Boğaziçi Üniversitesi Sosyoloji Bölümü’nden Doç. Dr. Tuna Kuyucu: “Türkiye’de insanları yerlerinden ederek uygulanan kentsel dönüşümler oldu. Sulukule, Tarlabaşı, Ayazma-Tepeüstü dönüşüm projeleri... Bunların ne kadar büyük tartışma yarattığını ve ne kadar büyük problemlere yol açtığını gözlemledik. Küçük ölçekte bile, 5-10 bin insanın taşındığı projelerde bile ne kadar büyük aksaklıklar ve çatışmalar yaşandığını göz önünde bulundurunca 1 milyon konut, en iyi ihtimalle 5 milyon insan demek. İnsanların alışkın olduğu hayat formu, sosyal ağlar, istihdam bölgelerine yakınlıkları, okullar, dayanışma ağları, komşuluklar, hemşehrilikler, bütün bunlar nasıl etkilenecek hiç düşünmeden insanları bir yere taşıyacağız demenin hakikaten akla mantığa sığan hiçbir tarafı yok.
7- Bu projeler neden başarılı olamadı?
Doç. Dr. Kuyucu: İnsanların yerlerinden bu kadar radikal bir şekilde kesinlikle çıkarılmaması gerekiyor. Sosyolojik olarak bakıldığında insanlar o veya bu sebeplerle, zorunlu veya değil, belirli gerekçelerle o yerde yaşamayı seçmişler. Orada bir yaşam formu oluşturuyorlar, toplumsal dayanışma ağları örüyorlar. Mekanla hem duygusal hem maddi çok ciddi ilişkiler kuruyorlar. Çocuklar orada arkadaşlıklar kuruyor, okullara gidiyor. Herkes olmasa bile insanlar çalıştıkları yerlere yakın yaşamaya çalışıyorlar. Siz de bütün bunları birden kırıyorsunuz ve çok uzak bir yere atmaya çalışıyorsunuz. Bu aslında işlemiyor da. İnsanlar alıştıkları mekandan uzaklaşmayı kabul etmiyor.
8. Yeni yapılacak uygulama nüfusun artmasına neden olur mu?
Doç. Dr. Kuyucu: Örnek vererek açıklayayım. 1999 Depremi’nden sonra Başakşehir’e bağlı Kayaşehir’de TOKİ 60 bin konutluk bir proje yaptı. Küçükçekmece ve çevresindeki riskli yerler boşaltılacak, oraya 500 bine yakın insan yerleştirilecekti. Bu hiçbir zaman gerçekleşmedi. Buralara aksine şehirden değil dışarıdan göç oldu. Çünkü orası bir rant projesi haline geldi. İnşaat sonrası fiyatlar arttı. İmkan tanınmadı. Orada yaşamaya ihtiyaç duyan değil orada yaşamayı seçen kişiler konut satın almaya başladılar. Yapıldığı amaç doğrultusunda kentsel dönüşüm bölgesindeki insanları taşımak için kullanılmadı. Elinde kaynak olan insanlar konut alıp taşındı ya da kiraya verdi. Bir yatırım aracına dönüştü.
9. İstanbul’da bu yönde hiç iyi örnek yok mu? Eğer varsa nasıl başarılı oldu?
YTÜ Mimarlık Fakültesi’nden Prof. Dr. Nazlı Ferah Akıncı: Örnek yerleşim modelleri oluşturulabilirse insanlar o bölgeleri tercih eder. İstanbul’da Göktürk, Ataşehir gibi yeni yerleşim alanları var. Bundan 50 sene önce bu bölgelerin İstanbul’un kent hayatına katılabileceğini öngörmek bir vizyondu. Bugün yaşamın içinde. Toplu ulaşımın katkısı da büyük. Zaten yaşam yeni yerleşim alanlarını doğuruyor.
Maalesef son dönem konut mimarlığı kayda geçecek bir oluşum sergilemiyor. Geleneksel sivil mimarinin karakteristik özelliklerinin yanında günümüz konutları sıradan bir yaklaşım sunuyor. Mimarlık bilimi açısından yapılacak yeni konutlar fırsattır. Kültürel süreklilik ve sürdürülebilirlik temalarına örnek olacak yerleşimler oluşturulmalı. Büyük ölçekli konut projesinin besleneceği fonksiyonlar da, planlama da unutulmamalı. Ulaşılabilir olmalı. İyi örnek teşkil eden yerleşim yerleri de her yönden kontrollü kaliteli yaşam mekanları sunan yerleşimler.
10- Farz edelim ki proje hayata geçti ve insanlar taşındı. Bu takdirde yıkılan eski evlerin olduğu alanlar ne olacak? Bu işin şehir planlama disiplinine göre doğrusu nedir? Deprem riski taşıyan bu yerler yeşil alan mı olmalı, yeni imar planı mı yapılmalı, şehir yeniden mi dizayn edilmeli?
İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden Prof. Dr. Hüseyin Murat Çelik: Proje hayata geçtiği takdirde dönüşüm için yıkıma uğrayan yerlerde yeşil alanları bol bir şehir dizayn edilmesi gerekiyor. Bunun için de ister istemez yüksek katlı yapılara başvurulacak. Ancak bunların da bir kısmının zeminleri sağlam değil.Burada fore kazık uygulanmalı. İstanbul’da şu an deprem anında sahra hastanesi yapılacak alan kalmadı. Binalar dip dibe olduğundan evde kalmak sokağa çıkmaktan daha güvenli adeta. Şehirde alan yaratmak ilk koşul olmalı.”
11. Böyle bir projenin maliyeti ne olur?
YTÜ Mimarlık Fakültesi Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Almula Köksal: Birim konut için yaklaşık olarak 100 m2’yi baz aldığımızda sosyal donatı alanlarıyla birlikte ortalama konut metrekare maliyeti 14 bin TL civarına denk geliyor. Bir konutun birim maliyeti de 1 milyon 400 bin TL oluyor. 1 milyon konut yapılacağını göz önüne aldığımızda da bu işlem için 1 trilyon 400 milyar TL’lik bir bütçe gerekiyor.
Bu tutar da 73 milyar 746 milyon dolara denk geliyor. Böyle büyük bir projede okul yapılması da gerekiyor. Her 20 bin birim için bir okul yapılacağını düşündüğümüzde 75 okul yapar. Okul başına yaklaşık alanın 2 bin 500 metrekare olacağını varsayarsak metrekare maliyeti 12 bin TL civarında olacaktır. Okulların maliyeti de 2 milyar 250 milyon TL yani 118 milyon 516 bin dolar oluyor.
13. Yerinde dönüşüm daha sağlıklı bir karar mı?
YTÜ Mimarlık Fakültesi’nden Prof. Dr. Ayşen Ciravoğlu: İstanbul taşıyabileceği nüfus kapasitesinin çok üstünde bir nüfusa sahip. Riskli yapılarda yaşayanların konutları yeniden inşa edilene kadar geçici olarak belirli alanlarda barındıracağı düşünülse bile, altyapı ve üstyapılarıyla kalıcı hale gelecek, yeni bir çekim noktası olacak. Bu nedenle dönüşümün nasıl gerçekleşeceği önemli. Yerinde dönüşüm daha sağlıklı bir metot.
13. Yerinde dönüşüm nasıl uygulanabilir?
İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden Prof. Dr. Hüseyin Murat Çelik: Etap etap ilerlenmeli. Örneğin önce 250 bin konut inşa edilmeli. Sonra kentsel dönüşüme giren binalardan analizlere göre seçilen ilk 250 bin konut boşaltılmalı. Buradaki insanlar yapılan 250 bin konuta yerleşmeli. Onların dönüşüm işlemi tamamlanınca ikinci etaba, sonrasında üçüncü 250 bine geçilmeli. Böylelikle maliyet de asgari seviyede tutulur ve süreç daha kolay ilerler.
