İstanbul’un en değerli bölgelerinden Zincirlikuyu'da bulunan ve yapımına başlandığı 2011 yılında İstanbul’un en lüks projelerinden biri olarak tanıtılan Çiftçi Towers’ın icradan satışı tamamlandı.
T.C. İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Dairesi tarafından verilen 19 Nisan 2022 tarihli taşınmaz açık artırma ilanına göre, iki kulede bulunan 300 daireden 172’si, 277 ticari alandan 246’sının bulunduğu AVM alanı ve 1 benzin istasyonu icra dairesi tarafından satışa çıktı. 174 kalem taşınmaz için belirlenen kıymet takdir bedeli 4 milyar 667 milyon 840 bin TL’ydi. 1 Haziran’da başlayan satış işlemleri 24 Ağustos’ta gerçekleşen AVM satışıyla son buldu.
174 kalem satışa çıktı ve toplam 4 milyar 210 milyon TL hasılat elde edilirken muhammen bedelin yaklaşık 450 bin TL altında kalındı. Taşınmazların büyük kısmını alacaklı bankalar İş Bankası ve Garanti Bankası satın aldı. Daire artırmalarına alacaklı banka vekilleri dışında gerçek ve tüzel kişiler de katıldı. Alacaklı bankalar dışında daireleri alan şirketler şöyle: Türkerler İnşaat, Öztek Yapı, Çelikler Taahhüt, Gemini Makine, Remas, Evkur, Gürtaş Yapı, Sunsis Enerji, Viva Tekstil, Derin Proje, Gülle Entegre Tekstil, Üç Kardeşler Enerji ve Okan Tekstil.
Daireler için biçilen toplam değer 3 milyar 351 milyon 480 bin TL iken 172 daire toplamda 3 milyar 480 milyon TL’ye satıldı. Dairelerin tümü muhammen bedelin üzerinde satılırken 45, 46 ve 47’inci katı kapsayan 19 odalı, havuzlu, saunalı, bin 883 metrekarelik tripleks daire ise 140 milyon TL muhammen bedelle en pahalı daire oldu. Bu daire 140 milyon TL alacağa mahsuben alacaklı İş Bankası ve Garanti Bankası tarafından müştereken satın alındı. Bir başka ifadeyle metrekaresi yaklaşık 74 bin TL’ye satıldı. Tüm daireler ilk satışta satılırken Çiftçiler Holding yasal süresi içinde tüm satışlara itiraz etti. 23 Ağustos günü ise 2 bin 246 metrekare alan üzerine kurulu benzin istasyonu için açık artırma düzenlendi.
135 milyon TL muhammen bedel biçilen akaryakıt istasyonunu Garanti Bankası ve İş Bankası müştereken, alacaklarına mahsuben muhammen bedelden satın aldı. Son satış da 24 Ağustos’ta gerçekleşti. 35 bin 299 metrekare alanda bulunan 246 adet taşınmaz tek kalemde satıldı. Kule binalarının zemin katı ile 1,2,3 ve 5’inci bodrum katlarında bulunan, 1 milyar 181 milyon 360 bin TL muhammen bedelli AVM bloku 595 milyon TL ile neredeyse yarı fiyatına Çiftçi Towers’ın müteahhidi Türkerler İnşaat’a gitti.
Metrekaresi 80 bin lira
Dairelerin metrekare satış fiyatı 75-80 bin TL arasında değişirken rekabetin yoğun olduğu daha lüks dairelerde metrekare birim fiyatı 112 bin TL’yi aştı. Ortalama metrekare fiyatı ise 90 bin TL oldu. Oysa Çiftçi Towers’ın yanı başındaki Zorlu Center’daki satılık daire ilanlarına bakıldığında 350 metrekarelik bir daire için 56 milyon TL istendiği görülüyor. Bu da metrekare satış fiyatının 160 bin TL olduğu anlamına geliyor.
Bir başka ilanda ise 145 metrekare için istenen fiyat 25 milyon 800 bin TL. Bu da metrekare başına 178 bin TL ediyor. Emlak Konut ortaklığında İstanbul’un en pahalı projesi olarak bilinen Nişantaşı Koru için de metrekare fiyatları dairenin konumuna göre değişmekle beraber 300 metrekarelik bir daire için 42 milyon TL talep ediliyor yani metrekare başına istenen fiyat 140 bin TL.
Akmerkez’de 50 bin TL
Daire metrekare satış fiyatlarındaki durum AVM alanında da görüldü. 246 bağımsız bölümden oluşan 35 bin 299 metrekare AVM alanının metrekare satış fiyatı 16 bin 856 TL oldu. Çiftçi Towers’a en yakın lokasyonlardan biri olan Akmerkez AVM’de metrekare fiyatı bu rakamın yaklaşık 3 katı. Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın bağımsız denetmenler tarafından gerçekleştirilen Aralık 2021 değerleme raporuna göre 445 bağımsız bölümden oluşan 33 bin 77 metrekare AVM alanının değeri 1 milyar 662 milyon 682 bin TL. Bu da Akmerkez’de metrekare değerinin 50 bin 267 TL olduğu anlamına geliyor.
İmara aykırı inşaat
Peki, Çiftçi Towers’ın icra yoluyla satılmasına neden olan süreç nasıl başladı? 2011’de Çiftçiler Grubu'nun sahibi olduğu 23 bin 859 metrekare arazi üzerine Türkerler İnşaat tarafından 59 katlı, 180 metre yüksekliğinde iki kule inşa edilmeye başlandı. İnşaat sürecinde ilk sorun yaşandı ve Beşiktaş Belediyesi tarafından yapılan incelemede iki kulenin çatılarında toplam 3 bin metrekare büyüklüğünde ikişer kat fazla kullanım alanı oluşturulduğu tespit edildi. Ayrıca zemin seviyesinde, bahçe alanına her biri 350 metrekare büyüklüğünde fazladan 4 adet dükkan inşa edildiği belirlendi.
Bununla birlikte Boğaziçi Kanunu’nda Boğaz’ı gören arazilerde inşa edilecek konut yapılarında, taban alanı kat sayısının yüzde 15’i geçemeyeceği ifade ediliyordu. Çiftçi Towers’ta ise imar planına göre yüzde 40 olması gereken taban alanı kat sayısı yüzde 87’ye kadar yükseldi. Zemin altına 10 kat inşa edildi. Projedeki usulsüzlükler ortaya çıkınca inşaat mühürlendi ve kapısına da “yapı tatil tutanağı” asıldı. Ancak 30 Temmuz 2018'de Çiftçiler Grubu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurarak imar affından faydalandı. Böylece Beşiktaş Belediyesi'nin mührü söküldü ve projede inşaat yeniden başladı. Ancak bu aşamada, projeden yer alanlar da gecikme yüzünden dava açarak haklarını aramaya başladı.
Miras kavgası sürüyor
İmar sorununun ardından bu sefer ailede miras kavgası başladı. Çiftçiler Holding’in kurucusu Tahsin Çiftçi’nin 2000 yılında vefat etmesinden sonra mirasçıları aralarında anlaşamadı. İnşaatı devam eden Çiftçi Towers dışında, Ragıp Paşa Köşkü, Yeniköy’de villalar, Şişli’deki Polat Çiftçi Tower gibi gayrimenkuller için de haciz ve icra davaları açıldı. Bu arada bankalar da holding aleyhine icra takibi başlattı. Son olarak arsa sahibi Çiftçiler Holding ve ikiz gökdelenin müteahhidi olan Türkerler İnşaat da davalık oldu.
Türkerler İnşaat, arsa sahibine karşı nitelikli dolandırıcılık, vergi kaçakçılığı, sahte fatura düzenleme ve kullanma, yanıltıcı belge kullanma, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama suçlamalarıyla savcılığa şikayette bulundu. Bankaların holding aleyhine yürüttüğü takip sonucu taşınmazların açık artırma suretiyle satışına karar verildi.
