21 Mayıs 2024, Salı Gazete Oksijen
31.12.2021 04:30

İyi deniz için güneye, lüks isteyenler kuzeye

Gayrimenkul uzmanı Burak Gözüm'den Bodrum piyasası analizi

-Bodrum’da misafir misafiri istemiyor, ev sahibi hiçbirini istemiyor, ama yine de göç devam ediyor. Dolayısıyla 2022’den itibaren yaz-kış Bodrum’da yaşama planları olan biri şu an karşınızda oturuyor olsa ona ne tavsiye edersiniz?

Ona önce birkaç tane soru sorarım. 17 yıllık bir gayrimenkul danışmanı ve firmamızın yönetici ortağı olarak önce bir ihtiyaç analizi yaparım. Bodrum’u ne kadar tanıyor? Beldelerini biliyor mu? Kışın nereler daha izole oluyor, yazın nereler çok kalabalıklaşıyor? Elektrik kesintisi, su ve kanalizasyon problemi olan yerler nereler; bunların farkında mı? Onun için en önemli olan unsur nedir? Sağlık mı, eğitim mi, ticaret mi? Büyük bir bahçe istiyorsa peki bir çapayı eline en son ne zaman almış? + 1 oda daha istiyorsa bunun ekstra maliyetini ödemeye hazır mı? Onun yerine hayatı küçültmesi daha mı doğru olur? Ancak bunları sorguladıktan sonra doğru bir tavsiyede bulanabilirim. Bu birincisi. İkincisi, Bodrum’u az tanıyorsa ilk etapta kiralama çok iyi bir fikir olabilir. Daha az bir yatırım yaparak, daha çok bilgi edinebilir. Hele de kış sezonu fiyatlamaları daha uygun olduğu için bu adımı önümüzdeki bir iki ay içinde atmasını tavsiye ederim. Bize bıraktığında ise biz kendisine 12 ay yaşamın olduğu Konacık-Ortakent-Bitez üçgenindeki yerleri tavsiye ederiz genellikle. Neden? Çünkü baktığınızda hastaneler, eğitim, alışveriş merkezleri hep bu bölgede konuşlanmış. Dolayısıyla bize spesifik bir yer söyle Burak derseniz ben size özellikle ilk kez yaz-kış yerleşecek biri için bu üçgeni gönül rahatlığıyla söyleyebilirim. 

Burak Gözüm (Fotoğraf: Mehmet Uyargil)
Burak Gözüm (Fotoğraf: Mehmet Uyargil)

-Bodrum’da standart özelliklerde, düzgün bir konutun en alt sınırdaki değeri nerelerde şu an?

Şu anda yeni yapılmış inşaatlarda, özellikle denizden daha uzak olan iç taraflarda, 2+1 dairenin fiyatı 1.5 milyon liralardan başlayıp yukarı doğru gidiyor.

-Birikimim 500 bin-1.5 milyon TL arasındaysa?

Bodrum’da artık 500 bin liraya alabileceğiniz bir mülk çok çok nadir. Varsa da ya üzerinde hukuki bir problem olabilir ya da mülk artık amortismanını yitirmiş, ciddi bir yenilemeye ihtiyaç duyuyor olabilir. 700 bin-1 milyon bandında ev bulabilirsiniz, ama muhtemelen size masraflar çıkartacaktır. Dolayısıyla mutlaka bir tadilat bütçesi de ayırmanız gerekir. 1 milyon liraya yeni yapılmış 1+1’ler olabilir. Bir de Yarımada’dan çıkıp Milas tarafına doğru gittiğinizde çok güzel köylerimiz var. Oralarda 700-800 bin liralar seviyesinde yeni 2+1’ler alınabilir.

-Peki evin toplam fiyatı değil de metrekare başına birim fiyatı üzerinden bir hesaplama yapmayı istersek Bodrum ortalaması nedir?

Bunu döviz bazlı konuşmamız daha doğru olur, çünkü dövize endeksli girdiler ağırlıkta. Şu anda Bodrum’da ortalama inşaat maliyeti metrekare başına 1000 eurolar seviyesinde. 

-Arsa hariç?

Evet. Eğer standart, temel ihtiyaçları karşılayacak bir konuttan bahsediyorsak bu rakam 500-600 euro oluyor. Yok eğer lüks tüketime bakıyorsak metrekare başına maliyet 1.500-2.000 euroya kadar çıkabiliyor.

-Bodrum’da olmanın inşaat maliyetine bir etkisi var mı?

Var. İnşaatların önemli gider kalemlerinden bir tanesi temel çalışmasıdır. Büyükşehirlerde çok katlı binalar yapıldığı için bu kalemin toplamdaki oranı küçülür. Ama Bodrum’daki maksimum imar oranları genel teamülde iki kat olduğundan bizdeki temel maliyetlerinin bütüne yansıması fiyatı yukarı çeker. İkincisi ham maddeye ulaşmakla ilgili olarak tüm malzemelerin şehir ve yurt dışından gelmesi nedeniyle nakliye ve navlun masrafları artar. Buradaki depolama masrafları fiyatlara yansır. Nitelikli işçiliğe ulaşmanın daha zor olduğu bir bölge olması nedeniyle büyük inşaat şirketleri kendi ekiplerini getirmeyi tercih ediyorlar. O ekipleri burada barındırmanın tüm masrafları da günün sonunda birim fiyata yansır. 

Son 18 ayda yüzde 300 artışlar var

-Bu rakamlarda pandeminin etkisi ne kadardır?

TÜİK’in rakamları şöyle: 2015-2019 yılına kadar Bodrum’da yılda 5 bin civarı konut satılmış. 2020 yılında 6 bin 403. Bodrum için bir rekor. Kıt kaynağa talep artınca tabii fiyatlar da yukarı çıkıyor. Bodrum’un gayrimenkul fiyatlarındaki artış minimum yüzde 100. Hatta bazı tercih edilen projelerde yüzde 300’e kadar çıkıyor. Mesela, bizim pandemi öncesi 1 milyon 800 bin TL’ye sattığımız bir mülk, 18 ay içerisinde 5 milyon 700 bin liraya satılabildi. Ama tabii sebep sadece pandemi değil. Hatırlarsanız 1 Haziran 2020 itibarıyla kamu bankalarından 0.64’lere varan konut kredileri sağlanmıştı. İhtiyacı olan olmayan herkes bu kredileri kullandı ve Türkiye genelinde 1.5 milyona yakın konutla Cumhuriyet tarihinin satış rekoru kırıldı. 

-Bodrum için bu acaba bir tepe noktası mıdır; gayrimenkul fiyatları artık daha fazla artmaz diyeceğimiz bir yerde olabilir miyiz?

Bodrum Türkiye’de devalüasyona direnen çok nadir ilçelerden biri. Arsa fiyatlarına baktığımız zaman da son 18 aylık dönemde yüzde 100 ila 300 arasında artış var. Denize cephesi olan parsellerde euro bazında artışlar görüyoruz. Az sayıda bulanan inşaata uygun imarlı arsalarda, mesela Ortakent’te, 7.5/15 konut imarlı bir yerin metrekare birim fiyatı 18 ay önce 2 bin liralardayken bugün 6 bin liralara ulaşmış durumda. Bugün çeşitli emlak portallarında araştırma yaptığınızda denize 500 metre mesafede Ortakent-Bitez gibi düz topoğrafyası olan koylarımızda şu anda “bir ev yatağı” olarak tabir edilen 500 ila bin metrekare arasında satılık yer bulmakta zorlanıyorsunuz. Satılık yerin sayısının azaldığı veya olmadığı bir yerde de mülkün sahibi arzu ettiği fiyattan satışa çıkmaya devam edecektir.

-Satıcının avantajlı olduğu bir kentteyiz…  

Evet öyle, ama tabii mukayese unsuru da çok önemli. 50 haneli bir sitede şayet beş satılık konut varsa ve şerefiye paylarına göre metrekare birim fiyatları 30 bin liralardaysa, siz bu yazıyı okuduktan sonra “Aaa Bodrum’da satıcı avantajlı konumdaymış” deyip 50 bin liradan satışa çıkarsanız tabii ki önce o dört evin satılmasını beklersiniz. O yüzden mülk sahipleri piyasadan uzaklaşıp hiç öyle astronomik fiyatlamalar yapmasınlar derim.

-Yani Ey Bodrumlular, Yarımada’daki evlerin tamamının değeri yüzde 300 arttı diye bir durum yok, herkes bir ayaklarını yere değdirsin…

Kesinlikle, Bodrum’da her proje, her ev kendi özelinde bir değere sahiptir. Biz uzmanlar genel olarak tüm dünyada bir mülkün değerinin yüzde 70’inin lokasyon olduğunu söyleriz. Çünkü bir mülkün iç özellikleri değiştirilebilir, ama değiştiremeyeceğiniz yegane unsur lokasyondur. Dolayısıyla siz evinizde hiçbir iyileştirme yapmamanıza rağmen eğer evinizin yakınına bir sağlık kuruluşu veya ulaşımla ilgili yeni bir hizmet gelirse sizin mülkünüzün değeri otomatikman artar. İkinci önemli olan da mikro lokasyon veya şerefiye dediğimiz evinizin site içindeki yerleşimidir. Mesela arkadaki evlerin kesintili bir deniz manzarasına sahip olması fiyatı yüzde 30 hatta 40’lara kadar etkileyebilir. O yüzden Bodrum’da “Benim komşum bu fiyata vermiş” veya “Bu bölgede fiyatlar böyle” lafı çok yanlıştır. Hele de kiralıklarda. Birinci soru, vermiş de peki tahsil edebilmiş mi? İkinci soru sizin evinizin nitelikleri aynı mı?

-Sizce kiralar ne zaman düşer Bodrum’da?

Açıkçası Bodrum’da nitelikli konut sayısı artmadığı sürece kiralarda bir düşüş beklemiyoruz. Bodrum’daki nitelikli konut sayısı düşük ve buradaki arz-talep dengesizliği domino etkisi yaratıyor. Dolayısıyla nitelikli konutların fiyatları niteliksiz konutlar için de yanlış bir emsal oluşturuyor.

2021’i yeni rekorla kapatacağız

-Tırmanan bir enflasyon, Merkez Bankası’nın faiz indirimi, Türk Lirası’nın değer kaybı ve sonunda dolarizasyon: Tüm bunlar son 2-3 aydır Bodrum gayrimenkul piyasasını nasıl etkiledi? Alıcı hala var mı, satıcı hala satıyor mu, yoksa “bekle-gör”e mi geçti, nedir durum? 

Yine TÜİK’in rakamlarına göre Kasım ayında hem Türkiye’de hem Muğla’da hem de Bodrum’da satışlar artmış. Çünkü Kasım ayında hatırlarsanız kamu bankaları faiz indirimlerine gittiler ve döviz artışa geçti. Dolayısıyla hem dövizden ekstra bir gelir isteyenler bu karlarını realize etmek için konuta yöneldiler hem de konut kredisinin ucuzlamasını değerlendirmek istediler. Kasım ayı Bodrum’da 680 adetle 2021’de konut satışının  en çok yapıldığı ay olmuş. Bu söyleşiyi yaptığımız an itibarıyla Aralık’ı henüz bilmiyoruz.  Ama baktığımız zaman Türkiye’de konut satışları kasım ayında yüzde 58 artarken Bodrum’da sadece yüzde 18 artmış. Bu niye? Sebebi Bodrum müşterisinin konut kredisine çok fazla başvurmaması. Bodrum’daki fiyatlar dolarize olmuş durumda. Her ne kadar Türk Lirasını Koruma Kanunu gereği döviz cinsinden satış yapılamasa da birçok mülkün değeri artık dolar ve euro cinsinden konuşuluyor. Bodrum alıcısının rezervi de zaten döviz cinsinden olduğu için o segmentteki alıcılar için hiçbir şey değişmiyor. Bir frene basma durumu yok.

-Bodrum’daki milyon Euro barajını geçen konut satışları devam yani?

Evet, satışları devam ediyor. Aksine TL bazlı bir ürüne yönelirlerse daha avantajlı olduklarını düşünüyorlar. Dolayısıyla evet dövizdeki iniş çıkışlar el sıkışılmış bir anlaşmayı bugün için bozabiliyor -şu anda biz bunlarla uğraşıyoruz- fakat o mülkü yine döviz yatırımı bulunan bir başka müstakbel alıcı da gelip alabiliyor.

-O zaman son anda vazgeçmeler olsa da bir şekilde alıcı var; peki satıcı tarafı nasıl bir pozisyonda?

Mülk sahiplerinden bazıları şu anda dövizin nerede daha küçük hareketler yapacağını bekleyip ona göre bir fiyat belirlemek istiyor. Satışı askıya alıp piyasanın sakinleşmesini, belirli bir trende oturmasını bekleyenler var. 

-Geçen haftaki “kur korumalı TL mevduat hesabı” kararının sizdeki etkisi nasıl oldu? Telefonlarınız mı sustu, tam tersi daha mı çok çaldı?

Geçen hafta proaktif davranıp mülk sahiplerimizi biz aramaya başladık. Döviz artarken TL bazında artırdıkları fiyatları döviz düştüğünde de aşağı yönlü revize etmelerini önerdik. Ve size küçük bir istatistik vereyim, örneğin 10 mülkün sahibinden sadece dördüyle fiyatları geri alabildik. Yüzde 60’ı ya mülkünü satıştan çekti ya da dövizin tekrar artacağını düşündüğü  için “pozisyonumuzu koruyalım” dedi.

-Risk mi aldılar sizce?

Bu satıcının ihtiyacıyla ilgili bir durum. Ne kadar sürede o nakite ihtiyacı var? Eğer  paranın gideceği acil bir yer veya bir iş planı yoksa beklemesi daha doğru olabilir. Neden? Çünkü toprak bugün dünya devlerinin bile son dönemde yaptığı en büyük yatırım. Jeff Bezos gibi biri bir milyon metrekarenin üzerinde toprak yatırımına giriyorsa bu önemli bir göstergedir, değil mi? Hala insanın üretemediği tek şey toprak. Kıt ve üstelik global ısınmayla beraber azalan bir şey. Bodrum’daki gayrimenkullerin bu kadar değerli olmasının sebebi de bu. Bodrum coğrafi açıdan çok avantajlı bir yarımada ve limitli bir toprak. Üstelik bunun da şayet sadece yüzde 10’luk bir imarlı alanı olduğundan konuşuyorsak toprağın gerçekten çok kıymetli olduğu bir yerden bahsediyoruz demektir.

-Gelecek yıl Bodrum’a ilişkin beklentileriniz neler?

Önce 2021’i söyleyeyim: Ben aralık ayındaki satışların da bir önceki yıla göre artacağını ve 2021’de Bodrum’da Cumhuriyet tarihinin en yüksek satış rakamının görüleceğini düşünüyorum. TÜİK rakamlarına göre 2020’de bu rekor 6 bin 403 konutla kırılmıştı. Kasım sonu verisinin 5 bin 998 olduğunu göz önüne alırsak bence yeni bir rekora gidiyoruz. 2022’ye baktığımızda ise bana göre maalesef Omicron varyantı belirleyici olacak. Eğer tablo bugünkünden çok daha ağırlaşır ve yine uzun kapanmalar gelirse, o kapanmaların çıkışında sadece Bodrum değil, Ege ve Akdeniz’deki tüm kıyı şeritlerimizde alımların artacağını öngörüyorum. Bir önceki dalgada mülk almayanlar, işlerini büyükşehirlerde devam ettirenler bu kez şehir değişikliğini göze alacaktır. Çünkü uzaktan iş yönetmenin teknolojisi bir kez keşfedildi ve sistem artık oturdu. O yüzden paranın değeri ne olursa olsun, konut kredilerinin değeri ne olursa olsun insanların bir avuç bahçeye ulaşma ihtiyacının artarak devam edeceğini öngörüyorum.

Ortakent’te geleneksel mimari-malzeme-üretim esasıyla yapılan Yarbasan Evleri’nin hepsi farklı tipte.
Ortakent’te geleneksel mimari-malzeme-üretim esasıyla yapılan Yarbasan Evleri’nin hepsi farklı tipte.

Bodrum’a yük olmayan projeler teşvik edilmeli

-Ortakent’teki Hazine arazisi imara açılıp, TOKİ’nin oraya toplu konut yapma planıyla ilgili mevcut bilgiler nedir?

Şimdi birincisi o bölgeye yıllardır uygulanan imar izni yüzde 7.5 ila 15 oranındadır. Ancak bahsedilen projenin içinde turizm imarlı kısımlar da bulunduğu için ortalama yüzde 20 imar izninden söz ediliyor. Arsa vasfını kazanmış toplam alanın da 1 milyon metrekare olduğu bilgisi var.

-Yani yüzde 20 üzerinden kabaca bir hesap yaparsak ne kadar yeni nüfustan bahsediyoruz?

Yüzde 20’den hesap ettiğimizde 200 bin metrekare inşaat alanı çıkıyor. Bu da bize ortalama 100 metrekare emsalli yapılardan 2 bin yeni konut yapar. Hane başını 4’le çarpsak 8 bin yeni nüfus diyebiliriz.

-Şu anki Ortakent nüfusu ne kadardır?

Bildiğim kadarıyla Müsgebi mahallesi 8 bin, Yahşi 2 bin 700 civarlarında, toplam 10 bin 700 kadar bir nüfus var. Yani bir bu kadar daha eklenmesi söz konusu. Eğer gerçekten böyle bir proje yapılacaksa umarım kendi kendine yeten, Bodrum’un sınırlı olan elektrik, su, kanalizasyon hizmetlerinden faydalanmayan, Bodrum’a yük olmayan, örnek, sürdürülebilir bir yaşam projesi tasarlarlar. Çünkü ancak böyle bir felsefeyle yapılırsa bu kadar büyük bir proje Bodrum’daki sivil toplum örgütlerinden ve Bodrum’un yerelinden destek alabilir. Tabii trafik meselesini ne yaparız, o tamamen ayrı bir konu. 

-5-10 yıl sonra Kuşadası’na dönüştüğümüzde aslında bu çok kıymetli emlaklarımız da değer kaybetmeyecek mi? Uzman olarak görüşünüzü merak ediyorum.

Tespitiniz doğru. Geliştirilecek her projenin dokuya zarar vermeden minimum yükle planlanması ve bunun da teşvik edilmesi gerekiyor. 

-Mesela siz hangi projeleri Bodrum’a daha çok yakıştırıyorsunuz? 

Ben yerel mimariyi destekleyen projeleri ön plana çıkarmak isterim. Mesela Ortakent’teki Yarbasan Evleri. Neden burada yaşamak istediğimizi bize hatırlatan bir proje. Onun biraz daha modern versiyonu Dibeklihan’dır. Üstelik bir de orası bir sanat köyü. Turgut Cansever’in Demir Tatil Köyü kullandığı malzeme sayesinde doğanın içine bürünmüş bir proje. Şu an sayamadıklarım da vardır mutlaka, ama bunlar bizim bir Bodrumlu olarak gerçekten saygı duyduğumuz projeler. 

Turgut Cansever’in Mandalya Koyu’nda yaptığı Demir Tatil Köyü projesi 1992’de Ağa Han Ödülü’nü kazandı.
Turgut Cansever’in Mandalya Koyu’nda yaptığı Demir Tatil Köyü projesi 1992’de Ağa Han Ödülü’nü kazandı.

Yarımada’dan emlak notları...

- Türkiye’de satılan her 100 konuttan 0.35’i Bodrum’da. -Ekim 2021 Emlak Endeksi verilerine göre Türkiye genelinde satılık konutta ortalama metrekare fiyatı en pahalı olan ilçe sıralaması Beşiktaş, Sarıyer, Çeşme ve Bodrum şeklinde. Çeşme’nin çok minimum bir farkla önde çıkmasının nedeni oradaki satılıklar çok daha limitli ve hemen hemen aynı segmentte. Bodrum’da ise Yalıkavak’tan Yalıçiftlik’e kadar uzanan geniş bir yelpaze var ve fiyat aralığı geniş. Bu da ortalamayı biraz aşağı indiriyor.

- Şu an Bodrum’da satılmayı bekleyen yaklaşık 5 bin konut var. Bunun bin 618’i daire, 2 bin 365’i villa, kalanı da müstakil ev, rezidans, köşk, konak ve çiftlik diye geçiyor. Satışların yaklaşık 6’da biri yeni proje, kalan 6’da 5’i ikinci eldir.

- Bodrum’da her zaman müşterilerin birinci arayış kriteri “Denize düz ayak olsun”dur. Yani bizim ilk 500 metre diye tabir ettiğimiz yerler. Denize kesintisiz ulaşmak için en üst segmentin şartı özel bir koydur. Onları daha ziyade kuzeyde Yalıkavak-Torba arasındaki hatta, güneyde Bardakçı ve Asarlık mevkiine yönlendiriyoruz. İkinci basamakta “Plaja düz ayak yürüyelim, yokuş inip çıkmayalım, arabaya binmeyelim”; üçüncü basamakta da “Madem yukarı çıkıyoruz, o zaman net bir deniz manzaramız olsun” gelir.

- Yazlık yerlerde genel teamül “müstakbel alıcılar yaz aylarında bakarlar, sonra fiyatlar biraz daha düşsün diye bekleyip sonbahar ve kış aylarında alım yaparlar” şeklindedir. Ancak artık Bodrum’da gayrimenkul sektöründe mevsimsellik ortadan kalkmış durumda. Temmuz 2020’de Bodrum’da 838 adet satış yapılmış ve bu kayıtlı tüm zamanların rekoru. 2021’in rekoru ise 680 konutla Kasım ayı olmuş. Yani artık Bodrum’da 12 ay satış var.

- 12 aylık kiralamalarda yüzde 100, sezonluklarda yüzde 150’ye varan artışlar var. Bunun sebebi 1-Pandeminin talebi artırması 2-Yarımadanın kuzeyinde döviz bazlı yapılan sezonluk kiralamaların ortalamayı yükseltmesi.  • Bodrum’da kiralama alışkanlıklarıyla ilgili şöyle bir değişiklik var. Yıllık kiralama bedelinin peşin talep edilmesi. Bu yeni bir durum. Bodrum’da şu anda ocak-şubatta bir kiralama yapmak istediğinizde dahi karşınıza yıllık peşin talebi çıkıyor. En önemli nedeni de içinde bulunduğumuz dönemde kirayı tahsil edememe riski.

- Kira fiyatlarına uç bir örnek vermek gerekirse özellikle Cennet Koy’daki projelerde sezonda aylık 1 milyon TL istenen yerler olduğunu biliyorum. Hatta hala 1 milyon 100 bin liraya bir ilan dahi var. En düşüğüne baktığımızda ise denizden uzak, Dereköy, Peksimet, Akçaalan gibi iç bölgelerde 1+1’lerde aylık bin liraya kiralıklar bulmak mümkün. Tabii o kira bedelini mülk sahipleri artık genellikle yıllık peşin 12 bin lira olarak talep ediyorlar.

- Bodrum merkez ve Kumbahçe her zamanki popülaritesini koruyor. Özellikle eski yapılarda, apart ve pansiyonlarda dönüşümler var. İstanbul’da Bebek neyse Kumbahçe de Bodrum’da aynı şekildedir. Sahil bandı, kaliteli restoranlar, yürüme alanları ve marinasıyla çok değerli bir bölge. Şu anda bölgedeki fiyatlar her zamanki değerinin de üzerine çıkmış durumda. Dövize endeksli olarak oradaki yeni-eski tüm yapılarda son 18 ayda yüzde 100’e yakın artış var.

- Gümüşlük özellikle sanatçı ve entelektüel kesimin sevdiği, oradaki bohemliği yaşatmak istediği bir bölge. Ama şu an Gümüşlük’ün tepelerinde de tıpkı Turgutreis’teki gibi büyük arsa payları içinde, büyük bahçeli müstakil evler yapılıyor. Bunun sebeplerinden bir tanesi mevcut imar durumu. Makilik ve fundalık alanlardaki imar durumundan dolayı bir buçuk-iki dönüm alanların içinde yapılar yapıldığından dolayı buradaki doğal denge korunmaya devam ediyor. Özellikle çiftlik ve ekolojik hayatı sevenler Gümüşlük-Koyunbaba hattını tercih ediyorlar.

- Geriş ve Koyunbaba arasındaki sahil şeridinde yeni projeler başlayacak. Denize cephesi olan 200’e yakın konut yapılacak. Özellikle Ankaralı yatırımcı grupların alımları oldu. 

- Aslında daha çok emeklilerin, düz ayak yaşamı sevenlerin tercih ettiği Turgutreis’te bir form değişikliği görüyoruz. Yamaçlarda milyon dolar ve üstü imalatlar yapılıyor. Akyarlar da giderek lüks tüketime doğru evriliyor. 

- Bodrum’da kalan denize sıfır arsa veya konut projesi 100 adet değil, ama çift basamaklı hanelerde olduğunu söyleyebiliriz. Akyarlar burnunda daha yeni 300 dönüm üzeri bir satın alma yapıldı. Yalıkavak, Ortakent, Bitez, Koyunbaba’da denize cephesi olan imarlı araziler var. Bunların ya mülk sahipleri satmamayı tercih ediyor ya da kendileri bir proje geliştirmenin araştırmasını yapıyorlar. 

- Mutlak, marjinal tarım arazisi, narenciye veya incir bahçesi olarak tanımlanmış, kadastral yola cephesi olan yerlerde arsa büyüklüğü ne olursa olsun 75-150 metrekare arasında değişen tek bir bağ ya da hasat evi yapılabiliyor. Ancak tarım arazisi alacakların tapu ve belediye kayıtlarıyla yetinmeyip mutlaka il tarımdan da görüş istemelerini öneririm.

- Belediyenin imarlı alanlarındaki zeytinliklerde yüzde 10’a kadar imar izni var. Bahçe duvarları dahil buna. Dolayısıyla arazide her yaptığınız imalat sizin o yüzde 10’unuzdan kullanır. Bunun dışında köylerde, dağlardaki zeytinliklerde herhangi bir yapılaşma hakkı yok. Özellikle Milas bölgesinde uygun fiyatlı zeytinlikler var. Oradaki meslektaşlarımız “tiny house” tarzı yani temeli olmayan yapılara yönlendirmeler yaparlar. İlanlarda da o şekilde yazar zaten. 

- İmarsız arsa ve tarlalarda Yarımada’nın içine doğru, özellikle Dereköy tarafında özel koruma alanları var. Buralarda metrekare birim fiyatı 150 liradan yerler bulmak mümkün. Ama herhangi bir yeni yapılaşma yasak ve coğrafyası zor yerler. Ancak eğer içinde eski bir ev varsa ve bu ev tapuda kayıtlıysa o zaman aynı ölçülerde yeni ev yapabiliyorsunuz. Tabii Anıtlar Kurulu’ndan izin almak kaydıyla.

- Bodrum’da da şiddetli hissedilen 21 Temmuz 2017 depreminden sonra inşaat firmalarının daha önceki referansları, inşaat kalitesi, daha düşük katlar olması gelen talep arasında. Bu yaz yaşanan yangınlar sonrası ise özellikle çam ormanlarıyla çok içi içe olan yapılarda yangın bandı koruması, tampon bölge, acil yangın söndürme aletlerinin olup olmadığı gibi soruların geldiğini söyleyebiliriz.

- Tekne sahipleri genellikle yaşadıkları yerden teknelerini görmeyi isterler. O sebepten dolayıdır ki öncelikle marina civarında konaklamaya yönelirler. Marinalarda yer olmaması halinde denize yakın yamaçlarda yine teknelerini görebilecekleri yerleri tercih ederler.

- Dünyada sabit bir gayrimenkule daha az bağımlı olmak isteyen yeni bir jenerasyon geliyor. Dolayısıyla piyasadaki müstakbel yeni alıcılar ana paralarını özellikle yazlık bir mülke bağlamak yerine bu parayı çalıştırıp, kısa süreli konaklamalar yaparak daha fazla yer görmek, daha fazla kültürle tanışmak eğilimindeler.

Yakaköy’deki Dibeklihan’da evlerden daha fazla el sanatları dükkanları, galeriler ve sanat atölyeleri yer alıyor.
Yakaköy’deki Dibeklihan’da evlerden daha fazla el sanatları dükkanları, galeriler ve sanat atölyeleri yer alıyor.

Bodrum’da yeni trend tek katta yaşam

-Bodrum’da gayrimenkul alıcıları arasında yeni eğilimler, yeni yeni duymaya başladığınız talepler var mı?

İzolasyonda garanti belgesi; ısınma ve soğutmanın odalarda klimadan ziyade gizli, tavan tipi sistemlerle yapılması; her odanın içinde mutlaka banyo-wc… Ama asıl başka çarpıcı bir gelişme var: Gayrimenkul alım trendleri Bodrum’da tek katta yaşama doğru gidiyor. Çoğu alıcı artık merdivenle uğraşmak yerine yatak odasından dahi bahçeye direkt çıkışı olsun istiyor. Tabii bunda birinci etken günümüz tüketicisi için rahatlık ve konforun en önemli öncelik haline gelmesi. Sonraki nedenler de sağlık sorunları, ailede engelli bir birey olması, küçük çocuklar için risk taşıması ve yaşlılık yıllarının düşünülmesi. Dolayısıyla dublekslerde mutlaka 3+1 isteyen bir aile artık tek kattaki 2+1’e dahi razı olabiliyor. 

-Mesela Bodrum’a gelen birinin öncelikli talebi sağlıksa ona nereyi tavsiye edersiniz?

Yıllarca Bodrum’a gelinmesinin asıl sebebi zaten bu. Burası sıcağın neme dönüşmediği çok özel bir coğrafya. Bu da tabii talebi ve toprağın değerini artıran çok önemli bir unsur. Geçmiş yüzyıllara baktığınızda özellikle Bağla bölgesindeki hava akımının bazı solunum yolu hastalıklarına iyi geldiği tespit edilmiş ve hatta oralar tedavi merkezi olarak kullanılmış. Tarihi kalıntıları hala duruyor. Bugün de bize KOAH hastaları gelip bir yer aradıklarında direkt Bağla’daki o hava koridorunun olduğu yerleri tavsiye ediyoruz.

-Birinci şartı “iyi deniz” olan birine öneriniz?

Ona daha ziyade Yarımada’nın Kos’a bakan tarafını tavsiye ederim. Hem plaj ve kum olarak baktığımız zaman hem de deniz kalitesi, dalga oranı ve rüzgar yönü olarak baktığımız zaman Bodrum’un güney cephesi her zaman daha makbuldür. Çünkü Yarımada’da hakim hava kuzeyden güneye doğru estiği için biz kuzey cephede Didim tarafından gelen ve büyüyerek kıyıyı döven bir dalgadan ziyade, güney cephede karadan başlayıp Datça’ya doğru giden bir akıntıyı tercih ederiz. Yaz ve kış için bu böyledir.

-Neden öyleyse kuzeydeki Yalıkavak, Gündoğan, Göltürkbükü gibi koylarda fiyatlar daha astronomik?

En önemli sebeplerinden bir tanesi Yalıkavak’taki marinanın dünyadaki mega yatlar sıralamasında genellikle ilk üçte çıkması. Tüm markaların toplandığı, yaz ayları gün boyu lüks tüketimin yapıldığı çok sıra dışı bir yer orası. Bu da marinaya yakın lokasyonları çok etkiliyor tabii. İkinci neden Yarımada’nın kuzeyi özel yatırımların yapıldığı bir bölge, yani o hatta kendi kuzey-güney koylarınızı yaratabiliyorsunuz. Özel koy yapmak elbette maliyeti ve fiyatı artıran bir şey, ama bunu da neye dayanarak yapıyorsunuz? Çünkü Bodrum’un kuzeyinde yabancıya satışa müsaade var. Bodrum Merkez-Turgutreis kara yolu hattında, yani Yunanistan’ın Kos Adası’na bakan cephede yabancıya satış yasağı olduğu için yabancı yatırımcının yöneldiği yer kuzey cephe oluyor. Dolayısıyla kuzeydeki fiyat artışında motive de yabancıların, yani dövizin kuzeye girebilmesidir.

-Güney kıyıdaki yasak hala devam ediyor değil mi; çünkü Turgutreis’teki yeni dev projeler başladığında o yasaklar da delindi gibi dedikodular dolaşmıştı…

Yasak hala var. Hatta eskiden yabancılar şirket kurup alım yapabiliyorken artık bu da daha sıkı denetlendiği için eski yıllardaki imtiyazlar ortadan kalkmış durumda. Maliye, şirket sahiplerine kadar inceliyor. Şöyle söyleyeyim size, bir yabancı vefat ettiğinde, yani eskiden kazanılmış bir hak varislerine geçtiğinde bile artık bir yıl içersinde o mülkün satışını talep ediyorlar. -Bu artı hassasiyeti ne kadar zamandır gözlemliyorsunuz? 2017’den beri diyebilirim. 

-Peki daha az kaynakla, daha fazla doğanın içinde yaşamak isteyen, daha entelektüel bir kesimin giderek Kızılağaç ve Yalıçiftlik’i tercih etmeye başladığını söyleyebilir miyiz?

Kısmen doğru, çünkü her ikisi de hem Bodrum merkeze hem de denize yakın lokasyonlar olduğu için, dünyanın en güzel koylarından biri olan Gökova’ya baktığı için ve son dönemde oradaki kıyı bandında yapılacak otellerden çok çok bahsedildiği için artık bu iki yerdeki rakamlar da Bodrum Yarımadası’na yaklaştı. Dolayısıyla eğer daha az bir birikim kullanarak Bodrum’a yarım saat mesafede olmak istiyorsanız Mumcular, Dörttepe, Etrim, Boğaziçi ve Bargilya tarafındaki mülklerden de tercihler yapabilirsiniz. 

-Sulak alan üzerinde planlanan Ağaoğlu-Tibuk projesinden bahsetmiyorsunuz sanırım…

Hayır, bahsetmiyoruz. O direkt koruma alanı içindeki bir proje olduğu için o doğa harikası lagüne ve oradaki mikro yaşama çok dikkat edilmesi gerekiyor. Benim sözünü ettiğim yerler su havzalarının çevresinde olmayan, imarlı, özellikle Bodrum’un “perşembe-pazar” grubu için havalimanına yakın, keyifli, doğaya saygılı, küçük çiftlik hayatı kurulabilecek yerler.

-Herkes Bodrum’a gelmek istiyor da Bodrum’dan kaçanlar var mı?

O da var. Özellikle 20-25 sene evvel Bodrum’a yerleşmiş, artık buranın kış yükünü de taşımak istemeyenler gidiyor. İkincisi de bölgenin belli bir değere ulaşmasından dolayı o değeri nakite çevirip Güney’deki daha bakir bölgelere giderek aradaki farkla da daha konforlu bir yaşam veya mesela bir tekne almayı seçenler gidiyor. 

-Bodrum’dan kaçış nereye?

En çok Datça. Topoğrafya olarak Bodrum’a benzeyen bir yarımada. Sonra Selimiye, Orhaniye gibi daha denizcilikle iç içe olan beldelere doğru kaçışlar da var. Araçla ulaşımın daha zor olduğu, daha izole yerlere gidip, kendi küçük Bodrum’larını yaratmak istiyorlar. 

Toprak sahibiyle müteahhit arasındaki paylaşım modeli değişti

-“Şimdiki aklım olsaydı ilk iki yıl kirada oturur; birinci yıl Bodrum’da bir evden ne beklemem gerektiğini anlar, yaşamak isteyeceğim, bütçeme uygun bir arazi seçer; ikinci yıl da her gün  inşaatın başına giderek kendi evimi kendim yapardım.” Bu fikir için ne dersiniz? Bodrum’da evini kendin yapmak avantajlı mı yoksa daha mı masraflı?

Bu sizin ilk satın alma rakamınızla ilgili. Siz iyi bir araştırma yapıp emsallerinden daha uygun imarlı bir toprak aldığınız zaman kendinizin yapması daha avantajlı olabilir. Veya kat karşılığı anlaşıp, yükselen inşaat maliyetlerini müteahhitle paylaşmak isteyebilirsiniz. Çok revaçta bu yöntem. İnşaat şirketleri de haklı olarak limitli olan kapitallerini toprağa bağlamak yerine işin en iyi bildikleri kısmına, yani inşaata ve işçiliğe ayırmak istiyorlar. 

-Yüzde 50’ye 50 durumu?

Hayır. İnşaat maliyetleri yüzde 70-80’lerde artarken arsalar yüzde 100’lerde arttığı için tamamen Bodrum’a özel, karşımıza şöyle yeni bir model çıkıyor artık: Yüzde 50’ye 50 yerine, toprak sahibinin daha fazla bir oran aldığı veya başlangıçta belirli bir oranda nakit ödemeden sonra yüzde 50’ye 50 paylaşımın yapıldığı bir Bodrum modeli. Tıpkı bir dönemin Bağdat Caddesi’ndeki mağazalarında hava parası olarak tabir edilen ödeme şu anda Bodrum’da bir “başlangıç parası” haline dönüştü.

Bir “Mutlu Keçi” babası...

Burak Gözüm, 1975 İstanbul doğumlu. St. Michel Fransız Lisesi’nin ardından Marmara İktisat Fakültesi’nden mezun oldu. Gayrimenkul sektöründe ilk çalışmaya başladığı bölge Beyoğlu’ydu. Evlenip çocuk sahibi olduktan sonra eşiyle birlikte çocuklarını doğada büyütmek istedikleri için Kaş’a yerleştiler. Burada özellikle 2B arazileri ve sürdürülebilir yaşam projeleri üzerine uzmanlaştıktan sonra bu kez çocuklarının okulu için 2014 yılında Bodrum’a taşındılar. Başka Bir Okul Mümkün Derneği’yle birlikte Bodrum’da “Mutlu Keçi” okulunun kurulması sürecinde yer alan Burak Gözüm halen Bodrum’da 160 danışman ortağı bulunan büyük bir gayrimenkul ve danışmanlık şirketinin yönetici ortağı olarak çalışıyor.