Aylardır merakla beklenen ihale şaşırtıcı rakamlarla sonuçlandı, Diyarbakırlı inşaatçı Vahit Karaarslan Fenerbahçe ve Kalamış Yat Limanı’na, 40 yıllığına 505 milyon dolar teklif ile açık artırmanın şampiyonu oldu. Duyduğuma göre, Koç Topluluğu’nun sahibi olduğu Setur son dakikaya kadar mücadelede kaldı ve ihaleyi ikinci sırada tamamladı.
Fenerbahçe / Kalamış Marina, Türkiye’nin en ünlü ve köklü yat bağlama merkezi. 1511 tekne kapasitesi var. Yapılacak genişleme ile bu kapasitenin 1700-1800 tekneye ulaşması planlanıyor ve böylece Türkiye’nin en büyük marinası haline gelmesi öngörülüyor.
Karaarslan, ihale sonrası ilk demecini Patronlar Dünyası web haber sitesine verdi; “Alternatif bir sektöre girelim dedik ve limanla başladık. Liman işini bilmiyor olabiliriz ama iyi bilen profesyonellerle çalışacağız” dedi.
Deniz dünyasında bir anda herkes bu ihaleyi konuşmaya başladı. Bir yandan ihalede Koç Ailesi’ni eleyen Vahit Karaarslan kimdir konusu; diğer yandan ‘505 milyon dolar marina için ödeniyorsa bu para nereden çıkacak? Bu marinanın kar edebilmesi için tekne kirası ne kadar olmalı’ gibi ‘duygusal’ konular…
İlk hesap şu: 505 milyon doların yıllık tekne başı karşılığı 9100 dolar ediyor. Bu rakam hiç de ürkütücü değil. Ancak…
Başka maliyetler de var. Birincisi Karaarslan ne kadar yatırım planladı bilemeyiz ama… İhale için hazırlanan bazı fizibilite raporlarında ana ve tali mendireklerin, yüzer ve kazıklı iskelelerin tadilat ve tamiratı, altyapı yenilemeleri, yeni ticari, turistik, idari tesislerin inşaat ve satın alma maliyetinin 300 milyon dolar olarak hesaplandığını duydum. (Tabii bu yatırım 3 ila 10 yılda yapılacak, yani hızlı-kesintisiz ya da kademeli. Bu tercih de tüm finansman maliyeti ve tesis gelirleri denklemlerini değiştirecektir.)
Böylece sabit yatırım bir anda 800 milyon dolara çıkmış oluyor. Bu aşamada ikinci bir soru ya da konu gündeme geliyor.
Bir bankacı arkadaşıma sordum. Sadece ihale bedelinin yıllık basit finansman maliyeti (Libor+2.5 ile hesaplanınca) 40 milyon dolar. Altyapı yatırımları ile birlikte düşününce bu rakam 60 milyon dolara çıkıyor. (Diyelim ki Karaaslan’ın bankada ‘liman sektörü’ne girmek için kullanacağı 800 milyon doları var. Bu parayı mesela Hollanda’da Eurobond’a yatırarak elde edeceği yıllık faiz yüzde 8-8.5… Yani kredi kullanmayıp birikimini faize yatırdığında kazanabileceği para da aynı: Yıllık 60 milyon dolar…)
İyi para ama devamı da var!
Ayrıca tüm sabit yatırımlardan sonra personel ve işletme giderlerinin de (Kabaca 5.5 milyon dolar, tekne bağlama ücreti toplamının yüzde 20’si…) yıllık maliyetlere eklenmesi ve yeni satış rakamlarının belirlenmesi lazım.
Kabaca satış rakamları şöyle:
Ticaret ve turizm tesislerinin yeni imar planındaki ölçüsü yaklaşık 10 bin metrekare. Fenerbahçe’de lüks mevkide dükkan kirası kabaca metrekaresi 300 dolar deseniz, eder yıllık 36 milyon dolar.
Setur Fenerbahçe Marina 2024 yıllık tekne bağlama fiyatı metrekare başına ortalama 250 dolar idi. Yeni, yani genişletilmiş marinanın 1800 tekne ve toplam 110 bin metrekare kiralık deniz alanı olduğunu düşünecek olursak… Yıllık 27.500.000 dolar tekne bağlama geliri olacak.
Yani kabaca toplam gelir: 63.500.000 dolar.
- Sabit yatırım: 20.000.000 dolar.
- Finansman maliyeti: 60.000.000 dolar.
- Personel gideri ve işletme gideri: 5.5 milyon dolar.
İşletmenin karlılığı ve devlete ödenmesi gereken vergiler konularına hiç girmedik… Yine de kaba hesap şimdiden 22 milyon dolar eksik verdi.
Bunlar çok kaba rakamlar ama burada ciddi bir matematik sorunu olduğu aşikar.
Ya da denizcilerden hayli yüksek metrekare ücreti talep edilecek.
Diğer can alıcı konular
Ya da… Kadıköylülerin endişesi ve korkusu şu:
Bu yüksek maliyetleri karşılamak için denizcilerin ödeyemeyeceği seviyede yüksek tekne bağlama ücreti talep edilemeyeceğine göre ÖİB ve yeni kiracı ticaret ve turizm alanlarını imar planı sınırlarının ötesinde artırmak ister mi? Kadıköy’ün nefes aldığı Fenerbahçe Parkı bir AVM haline döner, ağaçlar kesilir, bisiklet ve yaya yolları kaldırılır, beton kuleler dikilir mi?
Doğrusu ihale dosyasında tarif edildiği kadarıyla ve Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın Oksijen’e gönderdiği bilgi notuna göre, şimdilik böyle bir plan görünmüyor. 2017’de yapılan yeni imar planına göre, emsal oranı yüzde 13’e; mevcut 4750 metrekarelik ticaret alanı 7000 metrekareye çıkıyor. Ayrıca 2900 metrekarelik turizm tesis alanı hakkı veriliyor. Ama bu alanlar mevcut arazi sınırları içinde görünüyor.
Hatta turizm tesis alanında maksimum 60 oda ve 6.5 metre bina yükseklik sınırı olduğu için turizm tesis yatırımının ihaleye katılan gruplara pek de cazip gelmediği ifade ediliyor.
Ve dönüyoruz yeniden ilk soruya: Bu maliyetler hangi gelirle finanse edilecek?
Haziran ayının son günlerinde Çevre Bakanlığı’nın yaptığı bir iskele ihalesinin Kekova Üçağız’ı değiştirebileceğini Oksijen’de üzülerek yazmıştık.
Umalım ki, OİB’nin düzenlediği bu ihale de Kadıköy ve Fenerbahçe’yi değiştirmez.
Yeni imar planı ile nasıl bir marina geliyor?
2017’de Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (ÖİB) tarafından yapılan yeni imar planı iki önemli genişleme imkanı sundu.
Ana mendireğin 300 metre, tali mendireğin 160 metre uzatılması öngörülerek, Kalamış ve Fenerbahçe isimli iki marina birleştirildi. Kabaca, deniz alanı 80 bin metrekare büyüdü. Tekne kapasitesi yeni iskele planlaması ile yüzde 35-50 civarında artacak ve 1500’den 1800 civarına çıkacak.
İmar planında emsal oran yüzde 13’e çıkarıldı. Böylece kara alanı 14 bin 500 metrekareye ulaştı. Bunun içindeki ticaret ve turizm alanı da kabaca 9 bin metrekare olarak belirlendi.
Yeni plana göre:
Toplam deniz alanı: 314.512 metrekare
Toplam kara alanı: 123.247 metrekare
Yüzen iskele: 11.407 metrekare
Kara alanı (Dalgakıran dahil): 111.840 metrekare
İmar planı emsal oran: % 13
Emsal inşaat alanı: 14.539 metrekare
Maksimum ticari alan: 6.978 metrekare
Maksimum turizm tesis alanı: 2.907 metrekare
